深圳都市圈再开挂，轨道交通全面提速，最受益的竟然是？

9月以来，深圳轨道交通建设全面开挂！

9月2日，深圳收获TOP层级的交通大礼包，国务院首提深圳地铁14号线延伸至惠州，深惠、深大城际明确建设，临深城市尤其惠州、东莞再迎重磅利好！

其中惠州动作相当迅速：

9月8日，中国政府采购服务信息平台发布了一则招标公告：《关于大亚湾铁路、轨道交通路线站点及周边区域使用地综合开发利用规划研究公开招标公告》。

据悉，本次规划将结合大亚湾土地规划利用实际情况，详细研究惠大、深大、深汕铁路线，以及轨道交通惠州1号线、深圳地铁14号线、深圳地铁16号路线、站点、停车场用地。

这意味惠州与深圳、东莞等地的交通将实现全面对接，尤其惠州大亚湾区域将成为重要节点。

壹 NO1.

交通全面对接，临深热度持续

快速推进的交通路网，将深莞惠的距离再度拉近，无论深圳是否“扩容”，深莞惠最终都将走向以“1小时轨道通勤圈”为基础的“都市圈”。

惠州作为深圳都市圈一级辐射区域将直接受益，随着轨道交通的快速推进，其临深区域实现“1步深圳”的理想也将成为可能。

从市场来看，受到深莞新政的影响，大量深圳客、东莞客杀入临深区域，市场热度一路高涨。惠州楼市8月成交了2万多套房，再创新高。9月惠州要拍34宗地，预计收金100多亿，不时有楼面价被刷新，“地王”频出，竞争激烈。

高歌猛进之下，不少楼盘价格跳涨，其中以大亚湾的表现最为疯狂。

部分楼盘备案价跳涨，临近深圳的大亚湾西区，一些楼盘的备案价步入2万+时代，甚至还有项目的备案价最高达到2.9万/㎡，几乎冲“3”。

图源：惠民之家

你以为是价格虚高，有价无市？真实的销售情况是：位于大亚湾西区，最高备案价2.9万/㎡的一个楼盘，连售楼部都没开，就卖完了！

更令人意外的是，在价格跳涨之下，大亚湾仍然以5883套的成交量，拿下8月惠州成交TOP1。相信在这波轨道交通加速兑现之下，热度还将持续。

贰 NO2.

近七成深圳客重仓，大亚湾做对了什么？

近年来，深圳人去大亚湾买房已经成为一种趋势。据乐有家数据显示，在8月份买入大亚湾的购房者中，深圳人的占比高达70.3%，这意味着，近七成的深圳客涌入了大亚湾。

临深有很多区域，为何唯独大亚湾深得深圳人恩宠呢？在价格飙升之下，成交量持续走高，大亚湾究竟做对了什么？

在笔者看来，无非是做对了三件事。

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1.占据区位优势，一路之隔价差明显

大亚湾紧邻深圳坪山，北距惠州中心35公里，西距深圳市中心60公里。厦深铁路穿过区域北部，距惠州南站仅10多分钟车程，左侧联通深圳坪山右侧联通深汕合作区，是临深最具优势的核心区域。并充当深圳东进战略的桥头堡角色。

值得注意的是，大亚湾西区与深圳坪山仅一路之隔，却存在一定的价差。相比深圳坪山的均价3.6-4万/㎡的价格，大亚湾的价格优势仍然比较明显，也成为不少深圳客东向置业的首选。

图源：链家网

> > > >2.

大亚湾交通利好兑现在即

区域内轨道、高速等交通路网密布，加上深大城际、深圳地铁14号线路的明确招标。

其中深大城际铁路规划，自宝安机场T4站至惠州大亚湾经济技术开发区。该线路串联深圳北部第二圈层多个组团，对实现大亚湾、坪山、大运、五和枢纽等关键节点与深圳机场的快捷联系有重要意义！

深大城际线路图

区域内惠州1号线、深圳地铁14号线沙田站，16号线田心均在建设中；其中16号线田头站、田心站距大亚湾万达商圈约8公里，大亚湾区交通利好日益明显。

目前，大亚湾交通“四横十纵一环”布局初步形成，其中与深圳对接的有9条道路， “四横”与深圳无缝对接，横向主干道直通深圳坪山，分别是石化大道、龙海一 路、 龙海二路和龙海三路。

其中东西走向全长4.6公里的龙海二路，连接丹梓大道，联通深圳与惠州，也承担大亚湾各区与深圳、惠东方向的对外交通的功能，堪称大亚湾版“深南大道”。

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3.“睡城”不复存在，大亚湾蜕变在即

人口是城市兴衰的晴雨表。近两年，大亚湾城市人口已现新变局。

2019年末，大亚湾区常住人口23.83万人，其中澳头、西区、霞涌3个街道办事处，人口密度却达750人/平方公里，居然高于广东平均水平，人口迁入率也在不断上升。

2019年10月26日，大亚湾西区灿邦新天地开业，当天再次出现人山人海的景象，空城的谣言再次被粉碎。

灿邦新天地开业现场，来源：灿邦集团

从一些媒体拍摄的大亚湾夜间航拍来看，大亚湾的亮灯率很高，大亚湾西区的亮灯率接近75%左右。下班期间，龙海二路等大道上车流拥堵，对大亚湾的认知该刷新了！

大亚湾夜间航拍图，图源：大亚湾楼市

兴城首先兴业，大亚湾的产业正在不段丰富完善。

根据规划，大亚湾将重点打造三大组团区：高端航运服务基地、惠州港现代物流园区、西部综合产业区等。

其中最值得关注的就是西部综合产业组团，这里发展产业很高端，重点发展新能源汽车、半导体照明、高端新型电子信息等产业（如比亚迪），大亚湾西区也频频收获大额投资。

例如深港人工智能创新产业园，规划投资610亿元。此外，总投资约150亿元的慧湾·新一代信息技术产业港项目选址于此，将建设250米惠州第一高双子座惠州云塔、慧聪总部大厦、中国产业互联网博物馆等。

自去年6月27日签约落户惠州以来，慧聪集团在惠州已有300名员工办公、注册公司17家、营收约26亿元，包括慧聪集团及慧聪网、中关村在线、家电世界、中科云商、慧湾运营等多家公司。其中，中关村在线的全部业务已整体搬迁至大亚湾区。到今年底，在惠州预计有500名员工、全年实现营收100亿元。

慧聪集团总部基地规划图，图源：惠州日报

商圈及城市配套方面，大亚湾已经日趋成熟。继2015年万达广场落户大亚湾后，天虹、大润发、星河Coco Garden、灿邦新天地等多个商业体入驻。医疗方面有西区社区卫生服务中心，以及附近的中山大学附属惠亚（三甲）医院等。

叁 NO3.

掘金优质资产，谁能抢占下一个风口？

对于购房者来说，除了选择地段考虑区域的成长性，房屋周边的配套和增值效应也至关重要，从历史的经验来看，位于城市核心地段，并且拥有完备配套的大型城市综合体则具有更强的抗跌能力，成为穿越周期的优质资产。

譬如美国纽约洛克菲勒中心是20世纪最早出现的综合体之一，总占地面积89000平方米。从1930年开发直至今日，洛克菲勒中心见证了80多年的巨变，时至今日依然受全球资金追捧。

同样作为城市综合体的上海新天地由石库门蜕变而来，成为上海海派文化的新地标，不仅带动板块涨幅跑赢大盘，更成为上海新兴豪宅板块之一。

深圳人熟悉的标杆综合体大盘华润城更是如此，不仅占据了深圳的核心地段，随着周边产业、配套的成熟，其房价一路攀升，成为现象级的红盘。华润万象城更成为深圳最火的潮流商圈之一。

2014年10月：华润城首次入市，均价4.75万/㎡；

2015年12月：华润城2期入市，价格区间在6.2-8.1万/㎡；

2018年6月：华润城3期产品开盘售罄，均价8.5万/㎡；

2020年下半年：华润城四期入市在即，网传价格在11-15万元/㎡之间。

反观大亚湾西区，一众楼盘之中，哪类楼盘具有这样的潜质？谁能成为下一个华润城？都市圈发展全面开挂，深圳城轨加速会带来什么？全球资产荒，如何弯道超车？楼市收紧之下，临深各区如何选择？

9月22日下午14:00，“大深圳都市圈时代，共话湾区红利”——临深资产配置高峰论坛强势登陆，我们邀请到三位深耕大湾区城市研究与地产行业的重量级专家，解答这些疑惑，他们分别为：

中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁老师；

深圳市经济学会副会长、深职院研究所所长邓志旺先生；

文杰淘楼创始人，深圳壹地产&湾区壹地产总编辑陶文杰先生。

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