聚焦！南宁五限政策3年市场到底经历了什么？下半年房价这样走

017年5月26日，南宁市七部门联合出台“5·26”楼市新政，“限地价、限房价、限装修价、限贷、限售”多管齐下，南宁楼市调控政策全面收紧。

梳理发现，2017年至今，3年之久，南宁楼市政策由收紧到松绑，市场也不断发生变化。

“五限”政策之下

满城尽是精装房、限价房应运而生

2017年5月，南宁楼市“五限”政策开始实施，严格的限价管控+高企的地价夹击下，南宁被动进入精装时代，“毛改精”浪潮袭来。一时间，南宁精装房遍布各大城区，开发商清一色的选择了精装3000元/㎡的标准。

（资料图：2017年5月26日南宁五限政策）

可以看到，2017年5月至2019年初，南宁住宅市场“尽是精装房”，毛坯、精装分开付款和贷款，买房签双合同，购房门槛大幅提升。

为了实现溢价，不少楼盘指标费、团购费等名目繁多，有些楼盘甚至要求精装全款优先，捆绑车位等，购房者的买房压力之大不言而喻。

值得关注的是，“五限”政策中，限价房应运而生。在土地供应端采取了“两限一竞”的土拍新规，其中一限即是规定“出让地块所建商品住房销售均价(毛坯价)不得超过xxxx元/㎡”，因而在2017-2019年1月期间，南宁拍出“限房价”地块共计72幅。

2019年1月之后，南宁土地市场竞买规则变化，已由此前的“两限一竞”即逐步变为“一限一竞”或“限最高价、承诺竞增减挂钩节余指标”或“与产业挂钩”，意味着“限房价”逐步退出土拍历史舞台。

如今，南宁限价房已是卖一套少一套。据不完全统计，目前，南宁共计有42个限价盘在售/待售，当中如新城·悦隽风华、盛湖悦景、银河龙湖江与城等热盘去化速度较快，纷纷进入清盘状态。

价格方面，这些限价房楼盘大多数带装修售价1.1-1.3万/㎡，与南宁商品住房成交价平行，与同一区域周边竞品中有明显的价格优势，因而深受购房者追捧。

总的来说，“五限”之下的南宁，购房者可谓是喜忧参半，南宁好房子越来越少，精装质量问题令人堪忧，另一方面，对于手头不宽裕的购房者，限价房却是越来越香了!

南宁楼市政策松绑

备案价放开，高价盘涌现

让我们再把时间拨回2019年初，欣喜发现，南宁楼市政策逐步松绑，除了南宁土地出让条件里已经不再有“限房价”规定，毛坯备案价悄然放开，各大开发商精改毛或是毛坯销售逐渐增多，市场调节作用逐渐回归。

尤其是2019年2月，毛坯备案价放开限制后，不少楼盘纷纷推出“精改毛”销售策略，江南区建发玺院、中昂国汇成为南宁楼市“精改毛”的风向标，此后，“精装变毛坯”、毛坯房蔓延开来，南宁毛坯房阵营越发壮大。

不过，毛坯房出现后，毛坯房价格与精装价旗鼓相当，刚需购房者的买房之路仍十分坎坷。

与此同时，南宁各大区域地价也在不断上涨，尤其是南宁楼面价破万地块已超10幅，地价上行带来的高房价预期不可避免，于是乎，从去年开始，2万+、4万+、乃至7万+一批高价盘奔涌亮相，高端盘林立。南宁房价分化现象明显，购房者不禁感叹：刚需已被抛弃!

其实不然!当前南宁房价得以回归市场主导，大致可分为4321四个层级，有刚需青睐的性价比，有改善置业追求的高品质高标配，购房者拥有更多选择空间，楼市百花齐放，有利于南宁楼市健康发展。

尤为一提的是，2017年-2018年的南宁楼市政策以收紧为主，2019年至今，南宁楼市政策则以适度宽松为主，尤其是2020年，南宁在公积金二套放开、精装&毛坯合同二合一等相关楼市政策中真真真正地为购房者带来一定的利好。

预测，未来短期内，南宁楼市调控或将还是以宽松政策为主，为南宁强首府战略服务。

（南宁公积金新政，二套房可使用公积金贷款）

房价走势如何

回归市场主导，房价小幅上涨将是大概率

这三年，南宁的房价被限住了吗?尤其是限价最严的时期，南宁房价走势如何?来看看克而瑞广西区域权威机构的数据：

2017年南宁商品住宅成交均价10077/㎡，同比上涨26.38%;

2018年南宁商品住宅成交均价10971/㎡，同比上涨8.87%;

2019年南宁商品住宅成交均价11489/㎡，同比上涨4.72%。

2020年上半年，南宁商品住宅成交均价12222元/㎡，同比上涨5%。

可见，2017年实行限价之后，精装房遍地开花，几乎所有楼盘都在毛坯价的基础上，选择3000元/㎡的精装标准，南宁房价涨幅非常明显。

2018-2019年房价涨幅逐渐递减。2019年南宁房价涨幅4.72%，已在ZF理想的控房价「均价8%以下」合理预期范围内。

2020年上半年，由于高价盘入市拉动，南宁房价涨幅5%。

从数据可见，政策松动下，南宁房价逐步回归市场主导。当然，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控主基调下，今年南宁房价大幅上涨不可能，但小幅上涨将是大概率，南宁房地产市场将沿着平稳健康道路发展。