70年的“公寓”能落户带学区，还能和住宅一样的贷款，为什么？

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　提问：

　　在北京和其他城市的繁华地段，主要是商务区，都存在着一些奇怪的建筑。明明是70年的产权，外观却怎么看都像写字楼。而且走进去，却发现有的都是大户型，有的全是小户型，有的是办公，有的却主打居住。

　　
这些楼里的水电都是民用的，但又很多没有燃气。不仅能像住宅那样贷款和落户，还带学区，甚至能注册公司，比普通住宅的用途广泛多了。

　　
看这些房子的房产证，却发现有的注明是“住宅”，有的却是“公寓”。甚至有的大楼，一半是住宅，一半是公寓，而且都是70年的产权，这到底是怎么回事？

　　回答：

　　1、 其实这些另类产品还有一个最主要的特征，就是价格低廉。最高也就是有周边同档次住宅的75%，大多数都是60%或更低。但是租金回报却很高，基本在2-4%之间，租售比远远超过普通住宅。

　　
这些建筑基本都是2008年之前盖的，算是时代的产物，以后估计不会再出现了。首先是制度越来越严，其次是房地产业已经基本成熟，那个野蛮生长的时代过去了，永远不复返！

　　2、 1992年之后，中国经济开始再次腾飞，但当时除了海南和北海，其他城市都没什么房地产热。那会儿还处在福利分房年代，百姓们也没什么钱，甭说炒房了，连买房的概念都没有。

　　
所以那会儿的房地产并不好干，只能是想办法从“大款”们兜里挣钱。1990年北京亚运会，带火了一个词“外销公寓”。

　　
现在看来这不过就是大户型的塔楼住宅，但在当年却绝对是高大上的象征。房价用美金结算，普通中国人都没资格购买。当时亚运村最著名的“汇园公寓”，一套房的月租金高达6000多，是普通人一年多的工资。于是，先富起来的那批人，把住公寓当成了身份的象征。

　　3、 于是，很多的开发商都打起了公寓的主意，销售目标都是有钱人，包括个体户老板和歌星，以及外企的员工们，只有他们才买得起这动辄几千块的豪宅，而且还是用美金交钱的。

　　
那会儿“公寓”的概念比今天高得多，基本等于联排的地位，也就是仅次于别墅。还有几个标准，比如24小时电梯、24小时热水、24小时服务什么的，一堆的24小时。

　　
那时的开发商，实力都不大，项目又大多在市区，也没有太大的地块。于是就都盖成了单体楼，从商场、写字楼到公寓，什么都有。那会儿的各种制度也不严格，大家都是摸着石头过河。于是才造成了这种一栋楼里什么产权都有的怪现象。

　　4、 大概到了2000年左右，全国房地产低迷，公寓首当其冲，所谓的外销公寓成了烫手的山芋。比如北京方庄地区的龙珠公寓，曾经高达每㎡16000元，结果最低是跌到了4000出头，跌幅75%。

　　5、 2001年，中国“入世”了，加入了WTO，于是经济又一次腾飞。在此同时，潘老板的Soho现代城横空出现了，成了站在风口上的猪。

　　
当年，注册公司成风，每天都有无数家开业，但是办公地点成了难题，写字楼奇缺，价格租金也贵的离谱。于是，潘老板把三环外的荒地开发成了住宅办公一体的模式，解决了小公司的难题，自己也赚大发了。

　　
其实这块土地的性质就是70年产权，和普通住宅没有任何区别。但潘老板有本事，能让这里的住宅注册公司，成为办公地点。那谁不喜欢这一房两用的东西啊，相当于买一送一。

　　
这种产品在居家使用上，只有一点和住宅不同，就是没有燃气。据说这还是潘老板特意申请的，就是不让做饭，要刻意和普通住宅有区别，否则显示不出品位和档次。后来，这种方式还真的就成了行业惯例，统称“节能环保社区”。

　　6、 有了第一个吃螃蟹的，那跟风者就多了。于是，各路开发商各显其能，纷纷把70年产权的土地改成了商住两用的模式。有的是大户型的，节约成本，目标客户也是中型公司。有的是小户型的，目标人群就是跑单帮的工作室。总之，各种产品定位清晰，都赚了个盆满钵满。

　　
但毕竟这种产品太多了，监管部门的各种管理制度也就开始制定。于是，“公寓”和住宅的区分标准出现了。

　　
具体是什么我也说不清了，早忘了，反正最主要的是采光和消防安全。大户型的基本没问题，都能达标，于是房本上就注明了是“住宅”。其在后来的各种手续中，与住宅没有任何的区别，因为房产证是唯一官方认可的产权证明。

　　
小户型的麻烦比较多，很难达到住宅的标准。但有的是开发商故意的，就愿意登记成“公寓”，这样才好抬高身价。于是，房本上注明70年“公寓”的产品出现了，一直延续到今天。这种产品，在各个城市的待遇不一样，有的按照住宅对待，有的按照40-50年的“商办”对待，也有的来回变，没谱儿。

　　
在北京，这种70年公寓和普通住宅的区别不大，只是在使用公积金时有限制，比如第二套就不能使用了。其他的和70年住宅没什么区别，当然除了价格。

　　7、 2008年之前，北京写字楼的供应量已经在逐年增大，与住宅的价格差越来越小。到了2009年，四万亿计划推出，市场上到处都是钱，商业地产的开发量更是爆发了。从此之后，住宅和商办的价格越来越倒挂，写字楼不再吃香了。

　　
连带着70年产权的，可以办公的这些产品也不再吃香了。虽然是住宅性质，但没人拿它当住宅看待，真正自住的也很少，还是用来办公。所以，其价格只能跟随着写字楼的走势涨跌。

　　
但这毕竟是商业产品，商人都是会计算投资回报的，所以其租金是相对合理的，一直保持在3-5%之间（税前）。

　　8、总结：投资商办，或者70年的公寓，主要盈利模式就是租金。而普通住宅呢，完全是靠资产升值来获利。介乎于其中的，70年住宅，但看上去像写字楼的则很没谱。那边受追捧就往哪边靠。写字楼租金上涨，这栋楼办公的就多，租金下降或学区价值提升，自住的就多，完全跟随风潮。

　　但这种70年的办公形式的住宅，基本都有缺陷，或是户型较大，或是朝向不好。总之，和真正的住宅是有不小差距的。而且除了Soho等大规模项目，基本都是单体楼，物业费也高，而且都公摊超大。再加上没有燃气，在使用中总有两边不靠的感觉。投资需谨慎！

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