深圳楼市：蠢蠢欲动的坪山跟龙岗，现在是买入的好时机吗？

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1、会员提问：九哥老师好，我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平四房，这一波稍微有一些小涨，另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，主要想缓解一下通勤压力。不知是否合适？还是等到14号线开通再改善？颐安的学位会相对较差些，暂时没有小孩，学位需求暂不强烈。老师怎么看？

答：你好，你说的不算一个好点子。 第一，换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。 第二，坪山中心区的配套，城市界面，居住舒适度，其实是不弱于大运的，只不过是给人感觉心理距离远，有坪山最好的学位加成，升值上也不见得会输于大运。 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显，坪山可以等这波过去后再看看能不能换到龙华A类地段，彩天名苑的单间可以考虑一起出了。

2、会员提问：九哥你好，深圳新政已经过去了一个半月了，之前关注的几个盘好像还没有下跌，还有小幅上涨，想知道最近可以上车吗？想咨询一下您的意见，谢谢。

答：你好，新政过去一个半月后，不可思议的事情发生了，一半购买力被砍掉之后，房价不但没有下跌，甚至没有横盘，而是继续上行。宝中均价已12万，前海11万，碧海9万，比起715都有5到10个点的涨幅，我个人关注的不少楼盘都能看到明显上涨。没人能看懂深圳，这么多年来，在深圳博波段的人都输的很惨。后续怎么办？等回调还是坚定买入，看个人吧，深圳已被神话，即使真有回调，也是小幅微调，幻想中的抄个大底不存在的。

3、会员提问：九哥你好，深圳南山中心区两套住宅，东莞大朗一套公寓（刚交房），尤其是东莞公寓投资失败，今年刚交房，面积大，出手难。考虑以后小孩在深圳读书难，所以现在考虑去上海买一套初中学位房，主要是小孩上学，同时投资，我自己整理了几个方案：1、卖东莞公寓，2、卖一套深圳南山一套小房。有上海房票，未来可考虑上海发展。请问如何考虑？谢谢！

答：不要轻易更换城市，对家庭和你的事业发展都有非常大的影响，必须慎重。理清思路就清晰了，并没有你想象的那么难。南山中心区的两套住宅，你需要懂得分析判断房子的价值，有价值保留，低价值卖掉。东莞的公寓是踩了巨坑了。深圳的公寓都不死不活的，何况是东莞。大户型又不如小户型好流通，估计你卖房都会困难重重。即使买公寓，应该买小户型，大户型难卖，而且难租，空置率相当高。如果卖房，可能会亏损，能接受就果断卖房。如果同时有深圳和上海的房票，是非常幸福的事情。你可以在深圳和上海同时布局投资，两个城市都是最有价值的城市，不过深圳的供求关系比上海更紧张，房价上涨攻击性更强。

4、会员提问：九哥你好，本来有两套商品房在松岗，现已出售了一套，留有一套自住。现小孩子读4年级，打算购买一套学区房，期待有升值空间，靠近地铁和生活设施便利一点，范围集中宝安、南山或者福田都可以，有没有什么楼盘推荐？

答：可以买的是南山、福田、龙华、宝安，那么核心区域南山和福田只能买两房学位勉强还可以的，想三房就要考虑龙华，宝安，但是学校又一般。比较推荐第五大道、幸福海岸、太古城、后海公馆、海境界非笋勿入。

5、问：九哥你好，我的小孩过两年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万左右。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？谢谢！

答：明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。 瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。 学位房的价格=房子价格+学位价格 房价怎么走，需要看这两者走势 房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑平大市。 房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。

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