奉化梅里达购物村：13万㎡烂尾6年，地铁能成为它的救命稻草？

烈日余晖照射在欧式钟楼上，零零散散的居民在广场内漫步，他们的身旁是围合起来的11幢西班牙式建筑群，目光所及，尽是600家紧闭的店面、未精装的毛胚所呈现出的空荡与落寞，这是八月中旬下午六点的梅里达国际购物村（以下简称梅里达）。

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当地人对梅里达的现状见怪不怪，6年了，这里就一直如此，虽在2017年盛传出要被打造为“阿狸·梦公园”，但之后就一直不了了之。颇为无奈的是，相较于周边一个挨一个的厂房，空旷的梅里达购物中心成为下班后人们为数不多的散步好去处。

紧靠路边的广告牌上，“免租18个月”几个大字告示着这里并不是没有人运营。今年6月，各地夜经济发力正酣，梅里达化身奉达夜市，在通道上摆了120个摊位，周末的晚上，广场中央还有演出及车展、大型儿童气垫蹦床...，一度热闹非凡。不过仅两个月后，梅里达又回到了曾经那个“不食人间烟火”的状态，13万平方数米的商场仅剩三个夜市摊位苦苦支撑。

梅里达，怎么了？

位于奉化城东的梅里达国际购物村占地89亩，本计划打造成浙江首个以旅游观光为主，纯商业的旅游购物村，却因开发商倒闭（奉化梅里达商业管理有限公司被最高法公示为失信公司），自2014年交付后闲置。时间来到2017年3月，梅里达与热门动漫原创品牌“阿狸”达成战略合作，计划建成“阿狸·梦公园”童话主题园，园区集梦想体验、文创文艺、观光旅游、美食购物、时尚生活等多个动漫主题体验项目。

梦公园终究只是一纸蓝图，民众眼巴巴看着新造没几年的商场因没有品牌入驻经营，出现墙皮脱落、路面破损等问题竟无人修缮，这一大摊子，当地政府也着急。

自撤市立区以来，奉化推动城市品质提升、新盘开建与老城区改造并行，其中岳林街道就计划总投资100亿进行更新升级，区域内的梅里达的烂尾问题显得尤为碍眼。对此，奉化区多部门决定通力协作，以多种方式给予政策帮扶，下大力气解决各种遗留难题。2019年6月，岳林街道办与浙江驿淘公司签订协议，成立专门的机构，引入新零售模式，运营“奉达小镇”，预计最快2020年底就开业。

直至今日，仅有的几个夜市摊位和开篇介绍的情景告诉我们，难度显然不小，因为它要面对的是一个飞速变化的生存环境。

六年里，奉化商业格局大变样

2014年，梅里达国际购物村交付，年底金钟财富广场动工。2016年，奉化万达动工。2018年5月，宝龙拿下宁奉城际铁路金海路客运中心区域板，同月，奉化万达广场盛大开业。

算上已建成的太平洋购物广场、金钟广场、银泰城、大润发、立邦广场、75森活、梅里达国际购物村方圆三公里城区内，竟有快十座大大小小的商业广场，区域商业竞争愈发白热化。更要命的是，梅里达四公里范围内常住人口不足27万，附近的晶典、58众创等、企业中心等商务楼还未形成规模，它还未开业就需要面对远超出这个城市需求量的商业竞争环境。四周又遍存大量制造业工业园，相较于其他商业项目，梅里达周边的生活指数低下，也相对缺少高收入高消费能力人群。

它会有翻盘的可能吗?

梅里达并非没有优势。类似于奥特莱斯的建筑风格可以为其定制一套现成的商业运营模式。其东面紧邻机场路高架和宁奉城际铁路，距正在做最后测试的3号线不足400米，离高速路口也仅500米。如何借助奉化撤市设区、轨交3号线宁奉线建设的大好机遇，似乎是梅里达翻盘的关键。

正在测试中的地铁

可这些都是表面，欲起死回生，得知道它的病根，得刮骨疗毒。

想要做商业中心很好，但梅里达第一步就错了。购物中心本是重资产项目，少则数万多则数十万的建筑面积都是靠一砖一瓦的真金白银堆积而成，无论是之前的奉化梅里达商业管理有限公司还是现在浙江驿淘公司，很明显都不是商业地产行业里的专业玩家，开发与运营实力和万达、宝龙、银泰、印力集团没有丝毫可比性，拥有合作品牌的数量和质量也丝毫不具优势。

(补充：什么是专业玩家？万达广场在2019年数量达到323座，万达商管集团实现收入434.8亿元；目前，宝龙地产在长三角、海西经济区等超过40个城市布局超过100个项目；2019年杭州湖滨银泰in77销售额52亿元，杭州城西银泰城销售额46.59亿元)

就算前期有资金实力建设，后期的管理才是真正考验实力的时候。换句话讲，在项目本身不具备知名度的时候，以“梅里达”或“奉达小镇”的名义邀约品牌入驻，国际和国内主流品牌大多会选择性忽视，招商团队的拼命解释、宣传只会被当作骚扰电话，更别提像那些知名开发商一样拥有反向施压的资格。目前，奉达小镇甚至连地摊小店不能维持，更别提引nike、阿迪、斐乐、李宁等大众较为喜欢的零售店。

而且如果品牌已经在万达、银泰等商场开有门店，考虑到品牌覆盖范围与自身效益，也很难选择在梅里达开设分店。

梅里达的第二步便是物业条件，经过走访观察，可以看出梅里达排烟、排污和提前的电路预埋、上下水管接口等相关设施并不完善，有的只是空空的毛坯房，总体看较为局限于零售业态，其他如餐饮、美容媒体、休闲等经营业态选择的余地小之又小，这也将使以后业态调整的可能性降低，就算有些品牌想入驻，但物业条件不允许。

第三步则是商场定位。基于项目的建筑风格与开放式街区物业，不难看出，梅里达起初要走奥特莱斯模式，在宁波已经有杉井奥莱的前提下，如今奉化奥莱可行不可行？从地理上看，奥特莱斯，过去常出现在城市边缘，不管是最著名的百联青浦奥特莱斯还是城西近郊的宁波杉井奥特莱斯都是如此。三号线的建成，不仅能使梅里达承接宁波的人口红利，在便利性上还更有优势。而物业条件也将其局限在零售为主的品牌经营策略，唯一要考虑的是，百联、首创钜大、杉杉、砂之船等奥莱玩家谁愿意接手。

梅里达如果不做奥莱，而将其客户群体对准家庭、年轻群体，现有的奉化万达、银泰城以及正在建设中的宝龙广场对其围追堵截，几无胜算；如果对标金钟广场，物业条件还将限制其KTV、影院的进驻；儿童教育、培训基地是可以有所突破的方向，如何与奉化市图书馆培训学校错位竞争，形成有规模化的教育、娱乐中心就需要运营团队的积极探索。

写在最后

梅里达国际购物村能不能翻盘暂不清楚。不过，地铁一响,黄金万两，地铁一通,房价涨疯是基本定律，既然商业这么难做，最后不如......