“公寓”摇身变“住宅”？！这个片区有大利好

深圳棚改后，房屋用途为单身公寓的历史遗留问题是否也能一并纠正？今天似乎有了答案。

近日（8月18日），深圳市城市规划委员会、深圳市规划和自然资源局拟对福田[八卦岭地区]法定图则修编（草案）进行公开展示。

在这份最新的八卦岭地区法定图则中，部分地块的土地性质发生了改变，一些原土地性质为“商住混合用地”的地块，如今土地性质已调整为R2（二类居住用地）。

(2020年八卦岭法定图则)

(2009年八卦岭法定图则)

根据新法定图则，如先科机电、庆安航空、鹏益花园、鹏盛村、旭飞花园等所在地块均由商住混合用地（R31）转为二类居住用地（R2）。

土地性质的改变对八卦岭片区的价值有影响吗？其实影响非常巨大，在分析之前，我们要先了解八卦岭的一些历史背景。

背景一：八卦岭从福田洼地到领涨深圳

八卦岭是深圳最早的大型工业区之一，1982年由深业鹏基集团承担起八卦岭工业区的开发任务，在100多万平方米的八卦岭上建起了多栋厂房和员工宿舍。

这些在工业区、仓储区中配套建设的居住建筑物，就是所谓的三类居住用地，也为我们今天的故事埋下了伏笔。

由于八卦岭开发较早，深圳又是一个多中心发展城市，八卦岭的轻工业、加工业开始陆续搬离，而那些配套建设的单身宿舍、单身公寓慢慢成为了老破小，居住体验非常差，所以2018年以前，八卦岭一直是福田的价格洼地，不仅价格低而且涨幅慢。

直到2019年3月荔园小学东校区落户八卦岭，2020年7月笔架山中学更名为荔园实验学校，双名校彻底改变了八卦岭的命运，两年时间里八卦岭从单价5万多涨到10万+。

所以，名校是影响八卦岭房产价值的最主要因素。

背景二：“单身公寓“惹争议

今年5月，深高南降级单身公寓积分，8个小区录取基础分从一类80分降为三类70分，引起广泛关注。

一时间，深圳名校学区的单身宿舍小区开始变得惶恐，都在害怕自己的房子遭到歧视，导致资产的缩水，甚至孩子都无法正常入学。

虽然后来福田区恢复了这些楼盘的一类（基础分80分）学位资格，但未来单身公寓还会不会出现同样的问题，谁也不知道。

教育居

八卦岭其实就是单身公寓的高发区，这里有13个在售的二手楼盘，但纯住宅性质的商品房的只有5个小区，分别是鹏盛年华、城市主场、盛世鹏程、岭尚时代园、合正瑞园。

鹏盛村

旭飞花园

其它小区也有住宅性质的，但是房产证上面写的用途是单身宿舍或单身公寓，很多人在购买时会有一些担心。

一些业主反映说，完全不担心八卦岭的单身公寓被降级，因为八卦岭的学位不紧张，只有在学位紧张的学区才会有被降级的风险。

其实这有些过于乐观了，八卦岭的小学录取积分是呈上涨趋势的，2020年园岭实验小学由于缩招，积分大幅上涨，从去年的77.5分上涨到今年的90分，这其实就是学位紧张的表现。八卦路西侧的园岭外国语小学，其学位相对宽裕，一类80分入学无压力。

同时在福田教育局发布的《2020年福田区义务教育阶段学位预警及温馨提示》中也提到：

预计以下片区学位紧张，积分较低的学生或将被分流至较远的公办学校、高科技预制学校以及民办学校：福田南片区、八卦岭及园岭片区、荔园及百花片区、梅林片区、香蜜湖片区、新洲及石厦片区等。

而且八卦岭存在的最大不确定性，就是棚改后，房屋用途为单身公寓的历史遗留问题是否也能一并纠正？这是一个影响房产价值的重要问题

近日官方发布的八卦岭法定图则似乎给出了答案，基于以上背景深圳看房团做出几点判断：

1、单身公寓的历史遗留问题得以纠正对相关小区是利好

八卦岭房产价值的最大影响因素就是名校学位，如果学位从不确定变成稳定，当然是一个利好。

对于先科机电、庆安航空、鹏益花园、鹏盛村、旭飞花园这5个楼盘来说，土地性质由商住混合用地（R31）转为二类居住用地（R2），当没有单身公寓的影响后，无论未来学位紧张与否，这些小区上名校都变成名正言顺，对于购房者来说也没有了后顾之忧。

2、这5个小区也将面临棚改？

同时，土地性质的转变，是否意味着这5个楼盘面临着棚改加速的局面？

要知道这些小区都超过20年甚至接近30年的老小区，都存在各不相同的居住问题，而且业主棚改意愿普遍很高，福田区的棚改旧改有非常明显的加速趋势，八卦岭又处于一个核心位置，厂房面积占比高，相对来说更好操作。

当然目前还只是一个猜测，但从法定图则的更新、土地性质的转变等动作，也能看出官方对八卦岭的升级重建是非常关注的。

3、对岁宝壹品公寓产生利空

岁宝壹品就是位于八卦岭的最新公寓项目。

近日，岁宝壹品发布消息，一期计划月底发售，产品80到190平米户型，产权为40年商务公寓。开发商宣传的楼盘亮点是：名校+地铁上盖，5万平岁宝商业加持……

名校还没建好，学区尚未划分，开发商就大大方方地打出“名校环绕”的口号，未免有些过于自信了吧。未来八卦岭的商务公寓，能否上荔园学校，团长心中是没底的。

八卦岭升级改造后，整体容积率将从2.3提升至4.8-5.0，假设49栋八卦岭宿舍，加上刚刚改变土地性质的5个老小区都完成棚改升级，又会新增出多少住宅和学位需求？荔园的名校学位够用吗？

商务公寓属于第三类70分，相比于住宅80分有较大差距，对于深圳名校来说，一类甚至有时候都面临分流的可能，三类的商务公寓没有竞争优势。

即使6年内岁宝壹品的公寓可以上名校，但6年后随着八卦岭住宅占比增加，岁宝壹品的公寓能否上名校将成为未知，而名校对项目的升值空间影响非常大，岁宝壹品如果没有名校的光环，价值有可能会大打折扣。

4、八卦岭现在值得投资吗？

如果错过了这一轮八卦岭的大幅上涨，现在还有机会吗？团长认为追高的价值不大，而且还有一定风险。

投资八卦岭的不确定性在于名校的学区划分，目前八卦岭的小学学区以八卦路为分界线，左面是园岭外语，右面是园岭实验，园岭实验的学位呈现紧张趋势。

而新建的荔园小学东校区，紧邻八卦岭宿舍，建成后的学区划分：是学区，只覆盖右面？还是与园岭实验组合成一个共享学区？亦或是与园岭实验、园岭外语三个小学共同组成一个大学区？这是投资者无法预测的。

按理说，八卦岭宿舍离荔园小学东校区最近，以后孩子上名校的概率更大，但目前八卦岭宿舍名校叠加棚改利好，单价已经去到13万/平，同样价格甚至可以去买相对成熟稳定的学区房了，为什么要一个新建的名校？深圳湾学校就是一个深刻的教训。