随着房地产的快速发展，增量市场逐步逼近行业天花板，商办市场已经进入下半场，从重增量转为重存量，房企发展方向面向多元化，存量资产发展迎来契机，那么，福州的商业存量资产究竟如何？
对此，克而瑞福州将从福州《写字楼市场》和《零售商业市场》两方面进行数据及观点论证，本篇文章主要对写字楼市场进行解读，并从【福州写字楼存量】、【福州甲级写字楼市场分析】以及【2020年上半年市场总结】三个角度进行阐述，供您参考。
01
福州市写字楼存量解读
1）
福州商务区布局
随着城市的发展及规划，传统办公区开始沿江发展，中央商务区开始往闽江北岸、金融街方向延伸。目前基本呈现传统办公区、闽江北CBD和金融街CBD为核心呈现三足鼎立的布局。
五四、五一路CBD
定位：传统办公商务区
代表项目：三盛国际中心、信和广场
金融街CBD
定位：海西金融街商务区
代表项目：宇洋中央金座、升龙汇金中心
闽江北CBD
定位：闽江北岸中央商务区
代表项目：IFC国际金融中心、三迪联邦中心
2）
全市写字楼概况
从全市近十年办公市场来看，整体呈现严重供过于求态势；且连续4年年供应低于20万方；当前可销售存量88万方，去化周期高达161.4个月。
3）
全市写字楼存量
据统计，截止2020年上半年，福州写字楼存量约为628.43万m，共计129个项目，包含47个甲级写字楼项目，41个乙级写字楼项目，11个SOHO项目，30个其他项目。
从目前情况来看，未来五年，预计新增供应体量约146.0万m，相当于当前存量的23.2%，新增供应热点集中在闽江北CBD、金融街CBD，新增供应多为甲级写字楼，将进一步优化全市写字楼市场；未来总存量将高达774.4万㎡。
从存量、配套、商业氛围以及写字楼租户质量来看，依旧以传统办公区、闽江北CBD和金融街CBD为核心呈现三足鼎立的布局；但从未来趋势看，闽江北CBD及金融街CBD将逐步取代传统办公区。
02
福州市甲级写字楼市场分析
1）
福州甲级写字楼存量
截止2020年上半年，福州甲级写字楼存量为282.3万m，占福州写字楼市场的44.9%，其中，64%的甲级写字楼分布在五四路CBD、金融街CBD、闽江北CBD三大商务区。
2）
福州甲级写字楼运营情况
就当前市场而言，福州甲级写字楼租金整体呈下降趋势，从2020年上半年最新调研情况来看，福州甲级写字楼平均租金为100.3元/月/m，为历年来最低，同比去年下降了2.34%；
另外，受疫情及新增供应影响，截止2020年第二季度末，福州甲级写字楼空置率为27.4%，同比去年上升2.3%。
3）
福州各大商务区分析
五四路CBD
据统计，截止2020年上半年，五四路CBD甲级写字楼存量为54.8万m，整体空置率为25.5%，根据二季度情况来看，平均租金为126.2元/月/m，同比去年下降了0.7%。
租户以TMT、金融、贸易行业为主，占商务区的45%。
金融街CBD
截止2020年上半年，金融街CBD甲级写字楼存量为82.4万m，整体空置率为26.3%，根据二季度情况来看，平均租金为100.5元/月/m，租金同比2019年基本持平。（2020年7月有新入市项目：富邦大楼）
金融路CBD租户以金融、TMT、房地产行业为主，占商务区的67%。
闽江北CBD
截止2020年上半年2020年Q2闽江北CBD甲级写字楼存量为45.8万m，整体空置率为27.5%，根据二季度情况来看，平均租金为111元/月/m，租金同比去年下降了0.5%。（2020年7月有新入市项目：升龙环球中心）
租户以TMT、金融、贸易行业为主，占商务区的49%。
03
2020上半年写字楼市场总结
综合来看，全市写字楼处于供大于求状态，且未来供应量较大，市场竞争激烈，加之写字楼市场存量多、新增供应大，供大于求问题愈发严重。从市场、租户、业主三个角度分析，2020年下半年福州写字楼市场将持续增压，预计全市租金将继续下跌，空置率因为新增供应和国际疫情的影响将继续上升。
市场角度
随着全市全面复工复产，新冠疫情受到有效控制，福州写字楼市场保持平稳，租金、出租率下降幅度趋于稳定。
由于新增供应入市，国际疫情、形势影响，预计下半年全市租金仍将持续下降。
租户角度
疫情期间，中小型企业抗风险性较弱，为了节省经营成本从而缩减租赁面积或者直接退租。福州空置率上升主要是中小企业以及贸易类企业退/减租造成。
受贸易争端与全球疫情影响，这部分流失的空置率短时间很难恢复。
业主角度
受疫情影响，业主积极调整招商策略，合理降低租金或者给予一定的优惠和免租期，预防大面积违约和退租现象。同时，为租户提供绿色安全的办公环境成为行业共识。
为消弭新增供应和疫情的影响，预计下半年部分项目业主为维持出租率将继续采取以价换量政策。
预告:《福州零售商业市场》分析，敬请期待
数据来源：CAIC克而瑞资管
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