小康之治·地产篇丨街区小巷治理，望京小街缝合商办与街区

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8月8日，望京小街开街纳客。

仅历时5个月的升级改造，重新定位为国际共享步行街的“小街”完成了从“脏乱差”到“新地标”的蝶变。该项目也是万科首次将城市更新的边界由老旧建筑改造，拓展至街区小巷这样的城市“毛细血管”，并成功将商业办公与步行街道实现“缝合”的案例。值得关注的是，凭借着对“政府投入+社会资本”多方共建模式的探索，望京小街实现了带动业态升级和街区运营的全周期合作运营模式落地，“望京小街模式”已成为探索城市街区更新的最新样本。

创新

共治模式，探索街区改造

在望京小街改造前，摆在大家面前的不仅是脏乱差的落后面貌。相比街区的物理空间改造，如何把分散的产权方形成合力，实现统一定位、协调升级？因为除了万科、方恒两个企业主体外，小街上还有近千家零散商户都持有产权。小街的一端甚至还有一个有着1400多户业主的居民小区。如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题，进行有针对性的提升和改造，推动诉求不一的众多主体实现共治共建，成为社会资本进入小街需要面临的首要课题。

“产权主体多，商户、居民诉求不统一，统筹设计与规划协调起来难度大。”望京街道办事处主任杨晓昇介绍，在改造的过程中，街道以党建引领为抓手，紧紧抓住民企万科与国企方恒两个重点主体，建立了以党建协调委员会为核心、小街自治委员会为支撑、商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构，将望京小街产权方（企业）、管理方（职能部门）、使用方（商户、居民、消费者）形成有机融合，并运用“吹哨报到”机制，推进解决交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等重难点问题。同时，成立望京小街街区共治委员会，签订商户自治公约与街区文明公约，建立小街公共收益。

此后，经过10余次区级层面的小街治理调度会，上百次的街道级“吹哨报到”，一系列重点难点问题得以有效推进解决。

万科北方区产城产办合伙人栾宁在接受北京商报记者采访时表示，望京小街是由政府引导社会资本参与的国际化商业街区治理样本。小街模式是一种互利共赢模式，万科作为参与改造的重点企业主体，与其他对多方利益诉求在城市更新中实现了“共同建设、共同见证、共同获益”的治理共识。不同力量以街区治理共同愿景和共同利益的形式进行了绑定，达成了创新性平衡。

一位行业人士表示，望京小街模式将街区治理原有的“空间建设+设施运营”传统方法扩展为“资本运用、空间建设、设施运营、效果评估”的新型治理方法体系。着眼点不仅在城市环境的“面子”，也强调管理运营服务和居民需求的“里子”。这也是继老旧小区改造的“劲松模式”和面向智慧化提升的“双井模式”后，有效补充朝阳区城市治理与更新的实践经验的案例，丰富了北京市多元、多样、多层次的城市治理与更新的模式体系。

新生

落寞小街变身商业地标

灰色玻璃幕墙勾勒出现代明快的街区背景、时尚潮流商家鳞次栉比、德国特色商亭集市烘托出热烈氛围、艺术连廊与街区展馆相呼应、电子喷泉随着音乐起舞、智慧停车与垃圾系统成为标配……8月8日，一条老旧街区转型而成的国际化步行商业街区——望京小街正式向市民开放。

“我在望京小街附近小区居住了快20年，见证了望京从‘睡城’崛起为‘国门商务区’，也经历了望京小街从最开始的繁盛到后来的脏乱差，再到今天蜕变的发展轨迹。”作为开街仪式当天涌入的上万庆祝市民中的一员，王双在接受北京商报记者采访时十分感慨。

望京小街位于北京大山桥与望京街交叉路口以西，地处望京核心腹地，距离望京南地铁站600米。这里曾经汇集了华堂商场、望京商业中心（现为望京万科时代中心）和方恒购物中心，作为望京的核心商圈之一，这里曾繁华一时。但随着城市定位和周边业态的变化，小街整体空间愈渐老旧，商业业态与市场消费实际需求产生了明显错位。而且，在市政环境方面也陷入了道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等尴尬境地，昔日的区域商业中心日渐没落，失去了活力。

为改变落后的面貌，今年初，在朝阳区政府的引导下，万科作为社会资本参与到了望京小街的改造提升工作中。

“万科主动结合政府开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，将小街的改造整治与紧邻商业办公区的业态升级有机融合。以宜居、宜商、宜业的街区级特色更新为项目改造目标。”万科集团合伙人刘肖表示。

北京商报记者在望京小街看到，重新开街后，原来路边乱停乱放的自行车和机动车、乱搭乱建的广告牌都消失不见。380米长的望京小街上，音乐喷泉、时尚市集、街区展览、艺术连廊……餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等，包括中影影院、盒马鲜生、星巴克、隐厨、湊湊、牛角村、集渔、局气、鹿角巷等超过百余家品牌商家入驻。

破解

深入调研，直击三大痛点

有了好的模式，解决小街的痛点就有了基础。

望京小街片区周围分布着大量大型企业和跨国公司，世界500强企业6家、涉外企业1113家。在具体实践中，万科面向30多家周边的头部企业开展了“敲门行动”。对于望京的阿里、美团等科技产业龙头、奔驰等大型企业，面对面听取建议。经过调研发现，小街的环境质量、秩序管理、供需错配3个方面的问题最为突出。

栾宁回忆，小街的路面铺装老化问题突出，设施陈旧，不同商业区域、不同商铺的广告牌匾设置较为凌乱，缺乏统一管理。此外，380米长的道路缺乏空间连接，两侧人流通行受到了明显限制，道路两侧人行道与两侧商业广场的高差较大，导致了步行体验的不足和公共休憩交往空间缺乏。

为改变环境差的面貌，万科用欧洲街头风格的小料石铺装路面，取代了原来的破旧柏油路；乱停乱放的车辆、广告牌等消失不见，取而代之的是一条两侧分布整齐立式店招的欧式风貌步行街，极具国际风情；道路中央设有一处音乐互动喷泉，小街两侧则分别设置了时尚市集、街区展览、艺术连廊等公共活动空间。在围合式分布的商业楼宇之间，则打造了一个集小剧场、艺术馆、餐饮店等为一体的下沉庭院——“望京坊”。

在秩序管理上，小街先是规范了外卖商铺带来的高频次的外卖员无序停车，以及共享单车随意停放问题。释放了步行空间和车行空间。随后，针对周边车辆停放和非机动车占用便道，道路长期拥堵，小街原有道路通车功能已退化的现实，万科联合望京街道对街区设施进行了智慧化升级，开发建设了智慧管理系统。连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。其中，智慧停车让居民和商户实现了不同时段分时停车，极大节约了停车空间和资源。

“由于望京的高速发展，市民整体生活与消费水平不断提升，产业规模与结构不断优化，大型企业和新兴互联网企业不断进驻和发展，望京小街的传统空间品质、街区功能和商业层次都与当前的实际需求产生了错位。此外，由于文化活动与设施的缺乏，周边社区居民与工作者的文化消费需求难以得到满足。

据戴德梁行发布的《2020商业步行街改造提升白皮书》披露，目前全国经营面积2万平方米以上的步行街超过2100条，总经营面积超过1亿平方米。但现存步行街存在普遍的文化缺失、功能定位混乱、业态同质化、建筑规划不合理等多重问题。

改造前的望京小街，几乎存在上述所有白皮书中提到的所有问题。

栾宁介绍，望京小街经过重新定位后，梳理出了“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”这四大核心需求，项目定位为国际共享步行街，并结合调研成果和国际人才社区功能定位，配合步行街环境提升计划，朝阳区政府和望京街道与万科方面共同形成了包含多种功能场景的步行街改造计划。

在国际交往方面，为了提高国际商务文化氛围，这里将建立国际文化交流活动展示舞台，打造市级具有影响力的国际人才社区。小街还学习借鉴欧洲步行街的模式，设置了德国特色场景，包括集市商亭、特色餐饮、艺术天幕、垃圾房、音乐和亲子活动等丰富元素。

此外，为满足辖区居民的阅读需求，望京小街还引入了文化+阅读特色的城市书屋、北京国际设计周、以中央美术学院为核心的北京设计中心。

升级

品牌业态导入的新逻辑

新项目定位给望京小街导入新业态带来了新思路和方向。

根据企业资源和本地产业发展的需求，万科希望小街的改造以“提质量”的纵深发展为目标，老街区的空间场所与望京特色产业增益叠加，对商业结构和业态比例实现产业升级转型。

一方面，万科对存量商户逐步升级，引导朝阳品牌商户完成原有业态的自我迭代升级。另一方面，在招商定位方面，望京小街侧重于大品牌、国际化，引入新晋品牌和网红IP业态。

栾宁介绍，毗邻望京小街，同属于改造对象之一的望京万科时代中心（原望京商业中心）这次也完成了升级改造。该项目定位为集团型企业总部办公，现已入驻Keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部。升级后的办公空间将吸引更多优质租户入驻，从而实现商场、写字楼客流的双向互动和租金的双提升。

有城市规划相关人士表示，从市场端来看，当前城市发展重心开始从“增量扩张”向“存量更新”的转变，包括老城改造、老旧小区改造、厂区改造、历史建筑保护性修复等在内的城市更新正越来越多地在各地开展。当下，商业街区的升级改造也开始不断涌现。

在政策端，2020年5月，十三届全国人大三次会议上公布的《2020年国务院政府工作报告》提出，涵盖深化供给侧结构性改革，突出民生导向，使提振消费与扩大投资有效结合、相互促进，通过改造提升步行街，推动消费回升。其中，首次将商业步行街改造提升至国家层面，对于疫情后刺激消费具有重要意义。

与此同时，北京也先后出台了《关于加强新时代街道工作的意见》《北京市街道办事处条例》《关于非首都功能疏解腾退空间管理和使用实施意见》等与街区更新和城市治理相关的政策和条例，给商业街区的升级改造在制度上创造了有利条件。

上述人士进一步分析，制度支持加上新模式的出现，对未来北京涌现出更多街区小巷这类城市“毛细血管”的商街更新项目有着积极意义。其中，望京小街采用的“政府投入+社会资本”，实现多方共建的模式值得各方参考。此外，如何把“商业办公”与“步行街道”有机结合并形成合力，导入并带动新业态的升级和全周期运营，“望京小街模式”无疑是值得借鉴的样本。