北京楼市：海淀学区最均衡的板块，原来是这几处

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提问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢

回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。

提问：房姐您好，我这有220w，有购房资质，二套（外地有贷款记录），月到手工资2.6w，除去家庭花销也就能剩1w，当前在北京无房，香河有一套房自住，贷款已还清，想在北京买个小户型出租，等过几年在京再换个大点的自住，请您帮推荐下，当前没有城区倾向，但是不太想买2000年以前的小区

回答：如果想投资，北京90年后的都可以考虑，不然限制过多 甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。或者常营附近次新都可以看看

提问：房姐您好：本人在一私人公司工作，公司无法办理工作居住证。因为孩子上学问题。请问代办工作居住证机构靠谱吗？代办工作居住证中介靠谱吗？请问一般代办费用是多少？社保，个税基数个人交。

回答：没有合作过的机构，不好判断是否靠谱，如果是先交定金，下证之后给全款可以试试。 市面上的收费标准5-10万不等

提问：房姐您好：北京 不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住+投资 二居室 求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢

回答：如果贷足可看到1400左右的标的 大平米低单价是投资的洼地，望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 ，CBD的 阳光100单价6.5*220， 双井九龙山板块 次新7*200平 如果只向看两居 乐成国际和珠江帝景可以淘

提问：房姐，您觉得公园5号，和丽水嘉园哪个小区好点？

回答：公园五号和丽水嘉园是完全不同的小区 公园五号从99年到10年后陆续不同期，从6万多到9万多的价格都有分布。 当然9万多价格就不值得了，小区整体比较溢价 丽水嘉园大面积偶尔会出7万左右的单价，无硬伤可以拿。

提问：房姐，新人首问，第三天了没见到回答，再问一遍吧：未婚女，首房首贷，社保满五年且有工作居住证，在亦庄京东附近上班，想购买总价350左右的上车盘，自住加保值，小两居。目前看房有三个区域：东三四环，南三四环，旧宫附近。 东边看过的小区有：1.松榆西里，预算符合的顶楼居多，基本都6+。2.磨房北里，松榆东里，松榆里，农光东里，华威西里，这些也基本都是6左右，预算顶楼居多，且看的房子94-95年的都已经算新了。3.双龙南里，离地铁稍远，1公里外，房龄基本都是94年的。 南边看过的小区:晨光小区，角门16号院，建欣苑，石榴园北里，这些单价比东边稍便宜，但小区房子看着较破，周边建设没有东边好，房龄较新有96-97年的。 旧宫房子：美然，灵秀，清和园，清乐园，单价比前面的都低，离地铁不太近，周边建设也相对差一些。 想请问房姐：1.除了我看的区域，从投资保值角度考虑，还有没有推荐的小区？ 2.我看的区域更推荐那边，小区排序的话是怎样的建议？单价多少内合适？ 3.对房子的房龄和楼层的建议是怎样的呢？目前不接受底层，顶层爬楼较辛苦，考虑自住会有老人。

回答：1. 另外推荐看石佛营西里，丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 东边双龙南里一般，其它几个都可以淘。南面晨光可以淘。旧宫位置过偏不如其它的潜力大。主淘单价6以内的标的 3. 楼龄90年以后都可以，楼层和价格也有关系，非电梯选中间3-5比较好

提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。 请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？

回答：选择首付少，贷款多的方式 一定要贷足 贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清 多余的子弹继续建仓其它二线城市。

提问：房姐好！ 夫妻双方以前有京外纯公积金贷款（已还清），目前全国无房，有京票，双方个人征信未显示贷款记录，北京公积金中心系统也没有记录，提问1：这种情况能算首套嚒？ 现在西城区积水潭附近陪读(还要陪读10年)，手头现金220W。方案一，在附近买个小的自主。方案二，因在北五环上班，在北面买个两或小三居先出租（不要求学区，最好交通便利些，附近有公园的），提问2: 哪个方案好？有其他方案推荐嚒？可帮推荐购买区域嚒？ 想先离婚，由一人购买，保住一个sfsd资格，再复婚，提取配偶公积金共同还款。提问3：复婚后使用过了配偶公积金共同还款，以后再买房她还能算首套嚒？

回答：如果均无贷款记录应该算首套 西城附近由于学区溢价，不推荐 可以看看北苑单价5左右两居，惠新西街单价6左右两居 买入的这一套不在配偶名下即可，不影响她的首套

提问：房姐，北京哪家银行能做真正20年等额本息的jyd？

回答：很多银行都可以，20年等额本息不是重点，也不是最优。 关键看你的材料，房产情况，最好情况可以做哪家？ 可以发房本照片，夫妻征信和流水给我们信贷经理，帮你评估下。

提问：北七家190平450万，实际面积300平，房姐老师您觉得合适吗？

回答：应该是望都家园或者桃园公寓那几套6&7层的顶复。 2.5万多的价格，和天通苑顶复是一样的，套内应该是160左右，赠送60平，没有300。 没有地铁（硬伤），房龄更老，和天通苑一样价格，优先买天通苑。

提问：STSD，240预算，工作西五环和亦庄，考虑资产保值，如能兼顾自住更好。目前新房、二手房价倒挂，此外，二手房税费较多，相同资金能够买到的二手房总价只能是新房的80%。考虑上涨幅度以及资产总值，考虑入手新房。看了花乡和亦庄河西。诺德及臻御府优势，地理位置在四环边上，但作为限竞房价格比周边二手房没有优势，比同一条街的西华府还要高，感觉买入即亏。河西环境好，附近有人大附中，从近年来看，亦庄独立财政，基建力度不错。限竞房相比周边二手房价差在15%左右，7年后追平现在二手房价格基础上，还是有一定上涨空间，但位置近六环没有地铁配套待完善。 如果优先资产保值，该如何选择，或者是否还有更好的购房区域？谢谢。

回答：zf已经悄悄取消限价，现在有性价比的新盘并不多，倒挂盘也买不到。 西边新盘性价比高的推荐 中海寰宇天下，其次 禧悦学府 如果看二手房，可以在 草桥、马家堡、角门 板块淘下

提问：房姐您好！！！已经付费，紧急求助！！！万分感谢！！！ 我最近十分纠结距离总部基地5公里左右房子，只有260万子弹（计划抵押贷款得到的子弹），想要全款一次性买入一套两居，纯投资，需要快进快出，预估3-5年内出手。 一个朋友推荐了花乡附近回迁房安置房，年底交房，明年保证下本，3.2万一平，周边附近现价约4万一平。具体位置高立庄南路附近（高鑫家园） 1.这个区域未来有发展吗？我对南边都不熟悉 2.总部基地、丰台科技园有人气吗？能支撑附近房屋的价格吗？（出租和买卖） 3.就我上面描述，高鑫家园附近这种房子3.2万可以买入吗（今年交房，两年内下本，下本后就可以直接买卖，二类经济适用房） 4.我姐觉得房子一线城市房子太贵，经济形势不好，住房不炒调控明确，不建议我这么高杠杆投资，您怎么看。

回答：花乡位置偏，没有什么产业， 整个地区比较荒凉空旷。还面临风险 1.房本能不能下来？ 2.不能贷款 影响出售。 不建议冒这个风险

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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