上海楼市房价出现分化，内环中环在涨，外环在小跌郊环大跌且滞销

后疫情时代，上海楼市持续回温。尤其伴随土地拍卖市场的持续火爆，楼市也受到带动。但无论新房而是二手房，这次并没有全市大水漫灌普涨，而是出现了分化：内环中环在明显上涨，外环在小跌，郊环在大跌，内环中环高价盘抢手，远郊盘惨淡。

上海二手房目前趋势是：内环中环明显上涨，外环小跌但成交量在上涨，郊环大跌也卖不掉。今年五六月以后，中环内环的二手房明显有个5%-10%左右的涨价，但外环附近却普遍小幅降价（外环部分热点区域如虹桥商务区没有降价），而郊环附近的二手房除非大幅度降价，否则很难出手。居住在金山城区的阿文，想把手上一套89平米的次新二手房卖掉，一年间挂牌价从180万降到140万依然卖不掉，有人给他出了100万这样的低价让他感到肉疼，而这种30%以上的降价，在金山、奉贤海湾、青浦等距离上海市区较远地区非常普遍，要想迅速成交甚至要接受比去年腰斩40%的价格。

前7月卖地1795亿，高价地频现

中指研究院数据显示，今年前7月，上海土地出让金收入达1795.30亿元，同比增长95.1%。其中，仅7月份的成交额就达443.62亿元。

今年上海的土地市场不仅温度高，而且热得久。尤其2月20日香港置地以310.5亿元的价格拿下上海徐汇滨江地块，一举刷新了全国土拍总价纪录。

今年4月份，随着“严管”多年的上海土拍市场规则的悄然放松，房企入场券由3家变为6家，使得房企进入土拍市场的积极性大增，土拍溢价率也随之走高。

中指研究院数据显示，今年1~7月，上海共推出土地规划建面1956.33万平方米，累计成交面积约2051.13万平方米，共揽金1795.30亿元，同比增长95.1%，平均溢价率为7.7%。

虽然7月份上海土地市场供应相比6月增速放缓，但同比去年仍处于高位，且延续了今年上半年土地市场活跃的行情。7月份上海成交土地规划建筑面积达413.21万平米，出让金总额达443.62亿元，环比增长45.9%，同比上涨121.5%；溢价率为22.1%，较去年同期提高21.1个百分点。

值得一提的是，仅7月份，上海土地市场便产生了多宗高价成交地块。

7月4日，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，竞价187轮，最终被招商蛇口以溢价28.39%、楼板价超8.1万元/平方米拿下；7月21日，浦东唐镇PDP0-0404单元D-04-06地块，经230余轮争夺后被华侨城夺得，溢价率19.07%，4.4万元/平方米的楼板价也成为唐镇新“地王”；7月29日，浦东前滩Z000801单元54-01地块，在100轮竞价后由陆家嘴集团竞得，楼面价57201元/平方米，溢价率34.58%。

相比而言，2019年上海出让的66幅宅地中，绝大多数是零溢价成交，溢价率5%~10%及超过10%的地块均只有2宗。

2020年前7月上海土地出让金及溢价率走势 数据来源：中指研究院

市中区高端盘抢手，远郊盘遇冷

今年3月份以来，上海各个板块的新房开盘价格均有不同程度的上涨，中高端改善盘表现尤其活跃。

今年3月，上海绿地某楼盘定价13.8万元/平方米，为上海新房限价两年多来的最高价。此后的4月份，浦东单套总价2000万~8000万元的碧云某盘遭排队疯抢；6月份，均价12.18万/平方米的前滩某盘认筹率超过670%而且“日光”。

前滩某项目认筹排队

据《国际金融报》，7月份上海入市的16个新盘中有13个已经取证，涉及的2729套房源共收获4195组客户出资认筹，平均认筹率高达153.72%，创下自2018年以来月度平均认筹率最高纪录。

今年上半年，上海成交的新房中，中高端房源明显好于去年，单价10万元左右的房源供应量明显增加，而且多位于中内环的优质区位；同时，改善型需求集中入市，同比2019年，单价8万元以上产品成交占比提升最明显，提升6个百分点至21%。

相比市中区楼市的火热，上海郊区楼盘的表现则不温不火，一些相对较远的郊区盘，有些楼盘甚至因为认筹不足而无法启动摇号。位于金山区朱行镇的新盘，虽然均价只有1.8万，但开盘已经几个月依然少有购房者问津。精明的上海人民不会把珍贵的购房资格，用在这样一个距离市区60公里各种配套为零的房子上的。

张波表示，从今年的认筹数据来看，上海中高端改善市场的热度，尚未传导到中低端刚需市场。

此外，就具体户型而言，记者查阅相关数据发现，上海最受购房者欢迎的户型，还是70~90平方米的二房、三房，以及90~120平方米改善型三房、四房，成交占比分别达到23%、40%。反观140~180平方米的大面积段户型，则下降了1.2个百分点。

“上半年面市的中高端房源，中小型更受欢迎，大面积热销的情况存在，例如碧云区域，但情况不多。”张波告诉记者。

经过这场疫情，所有的购房者都明白了一个道理：如果再出现今年上半年这样长时间不能出门的情况，房子在市中心足不出户可以享受各种上门便利，而房子如果在偏远又配套不足的远郊区，那真叫一个“自生自灭”了。上海房价涨跌已经分化，普涨普跌的时代一去不复返了。

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