青岛修订商品房交易新规并征意见：新房认购协议签订后应在60日内转签买卖合同

半岛记者 郭振亮

为进一步规范青岛市新建房屋交易行为，保障新建房屋交易公平公正，维护新建房屋交易当事人合法权益，促进房屋交易市场平稳健康发展，8月10日，市住房和城乡建设局发布了关于对《青岛市新建房屋交易合同网签备案办法》公开征求意见的通知。

据介绍，青岛市现行的《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》（以下简称《办法》）系2005年6月制定出台，自2005年7月1日起施行。随着时代的发展，房地产市场形势已发生较大变化，现行《办法》的部分规定已无法满足群众要求和管理需求，亟待修订。

修订《办法》是为了深入贯彻党和国家关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以及党中央、国务院有关决策部署，加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益，进一步提升青岛市房屋交易管理水平。为了贯彻《优化营商环境条例》，落实住房城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）（以下简称《指导意见》）的相关要求，营造安全、公平、高效、便民的房地产市场环境，实现房屋交易合同网签、备案一体化。为了提高网签数据质量，统一数据标准，实现多部门共享和网签备案系统联网，为宏观调控提供决策依据。

此次修订在合同签订、合同确认、备案方式、市场监管、信息应用等方面进行了详细的制度设计。一方面学习参考了《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》等城市的公开资料。另一方面对国家、山东省、青岛市的相关法律法规进行了梳理。在上述工作基础上，结合青岛市实际，形成了《青岛市新建房屋交易合同网签备案办法（征求意见稿）》初稿。

本次修订新增四条，将现行《办法》规范的商品房销售合同扩展到规范新建房屋交易合同的范围，将买卖、租赁、抵押合同的网签备案行为一并规范。合同的订立系交易当事人在依法、自愿、平等、协商一致的基础上签订，交易当事人是合同订立的责任主体，对网签合同备案提交的材料真实性负责。备案机构在办理网签合同备案时应按安全、规范、便民、高效的原则办理。

房屋交易应该是群众日常生活中最大宗的商品交易行为，交易合同又属专业性极高的民事法律文件，交易过程中存在一定的法律风险。受市场环境、交易经验、监管尺度等多方面因素影响，导致房屋交易相关的社会矛盾较为突出，因此，在订立合同前应当让交易当事人，尤其是房屋买受人或承租人签订新建房屋交易合同前，应当就交易合同签订、签字确认和办理网上备案的程序、要求和订立合同的特别注意事项、特别条款等提前知晓明意。

值得关注的是，本次修订设置了网签合同不予备案的规定。其目的一是提醒交易当事人，订立合同后有不能备案的可能，提请当事人注意；二是将预售资金监管和房屋预售合同备案相关联，实现对交易弱势一方的权益保护。

此外，本次修订突出认购协议网签备案的重要性，同时可使交易信息更加公开透明。对交易当事人各方提出了明确的要求，达到规范交易行为，保证公平公正的市场环境的目的。

青岛市新建房屋交易合同网签备案办法

（征求意见稿）

第一条 为规范新建房屋交易行为，保障新建房屋交易公平公正，维护新建房屋交易当事人合法权益，促进房屋交易市场平稳健康发展，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域国有土地范围内新建房屋交易合同网签备案及其监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称新建房屋交易合同包括新建房屋买卖的认购协议、预售合同或现售合同，新建房屋租赁合同，预购新建房屋抵押合同等。

本办法所称网签备案，是指新建房屋的建设单位（以下简称建设单位）就其建造的房屋与他人签订的新建房屋交易合同通过青岛市新建房屋交易服务平台（以下简称服务平台）即时报房产行政主管部门备案的行为。

第四条 市住房城乡建设局负责全市新建房屋交易合同网签备案的监督管理工作。

其他区（市）房产行政主管部门具体负责辖区内新建房屋交易合同网签备案管理工作。

各级房产行政主管部门所属的房屋交易与产权管理机构（以下简称备案机构）按照职责分工负责辖区内新建房屋交易合同网签备案的具体事务性工作。

第五条 新建房屋交易合同网签备案、变更、注销，由交易当事人对其提交材料的真实性负责，按安全、规范、便民、高效的原则办理。

第六条 建设单位在申请新建房屋预（销）售许可，出租，抵押等房屋交易时，应当同步向备案机构申请办理网上用户认证。

第七条 对取得房屋预（销）售许可证明、不动产登记证明等具备交易条件的项目，备案机构应根据建设单位的申请，通过服务平台和青岛网上房地产网站，即时公布下列信息：

(一)预售许可证、现售备案证明或首次登记证明；

(二)《不动产权证》、《建设工程规划许可证》、新建房屋物业管理区域的规划平面图、户型图、《建设工程施工许可证》；

(三)楼盘表，包括总的单元(套)数，以及每单元(套)的部位、结构、建筑面积等测绘备案成果；

(四)项目概况、配套设施及公共配套情况；

(五)拟销售或出租价格，房屋预售的还应公布预售资金监管银行、监管账户和账号信息，以及房屋竣工交付日期。

(六)房屋认购协议、买卖合同示范文本及补充协议，租赁合同，抵押合同。

（七）销售人员信息。代理销售的，还应当公示代理销售机构的备案证明、经备案的委托销售合同等。

第八条 本办法第七条第(五)项规定的房屋拟销售（出租）价格，由建设单位根据市场情况科学合理制定，并通过交易服务平台备案（申报）。建设单位需要调整房屋销售、出租价格的，应先向备案机构申请办理网上变更手续。

预售资金监管银行、监管账户和账号信息由建设单位在申领预售许可证前确定。

本办法第七条第（六）项规定的房屋认购协议、房屋买卖合同的示范文本采用国家、省、市市场监管部门和建设行政主管部门制定的示范文本。房屋买卖合同的补充协议，由房屋建设单位自行制定，与买受人协商签订。补充协议必须通过服务平台签订并办理备案，否则无效。

本办法第七条第（七）项规定的代理销售机构备案证明参照《房产经纪管理办法》相关规定办理；建设单位申请办理项目网上用户认证时提交委托销售合同，同步办理委托销售合同备案。

第九条 建设单位与买受人或承租人签订新建房屋交易合同前，应当向其出示新建房屋预售许可证、现售备案证明或新建房屋首次登记证明、新建房屋交易合同文本等，向买受人或承租人说明房屋的状态，告知新建房屋交易合同网上签订、签字确认和办理网上备案的程序、要求和特别注意事项及条款。

第十条 新建房屋买卖的，当事人可先签订新建房屋认购协议再签订新建房屋买卖合同，也可直接签订新建房屋买卖合同。先签订新建房屋认购协议的，买卖当事人应当在新建房屋认购协议签订后60日内转签新建房屋买卖合同，逾期未转签新建房屋买卖合同的，新建房屋认购协议备案将自动撤销，服务平台恢复显示该房源为“可售”标识。

其他人要求购买“可售”状态新建房屋的，建设单位不得拒绝。

第十一条 新建房屋交易合同网签备案依下列程序办理：

（一）当事人根据本办法第七条公示的合同及补充协议文本，就交易的房屋协商约定交易事项；

（二）当事人协商一致，共同在草签合同上签字盖章确认后，通过服务平台填写新建房屋交易合同。正式网签合同内容确认无误的，当事人共同在该合同上签字盖章（电子签章）并设置交易合同密码，同时将该合同提交备案；

（三）服务平台自动完成合同的校核，除本办法第十二条情形外，即时生成新建房屋交易合同编号等备案信息，通过服务平台反馈。当事人可通过服务平台打印该合同，依约收执。服务平台的房源信息栏内显示该房屋为“已认购”、“已签约”；

（四）新建房屋交易合同经备案后，服务平台自动向买受人或承租人发送合同已备案的短信和交易合同密码。

（五）经备案的新建房屋交易合同是办理房屋交易和登记手续的有效凭证。

第十二条 服务平台自动识别新建房屋交易合同网签的相关信息，对于有下列情形之一的，不予备案支持：

（一）交易的房屋不在预售许可、现售备案或不动产首次登记范围内的；

（二）房屋已被交易，显示“已认购”、“已签约”或已设定的抵押未注销的；

（三）建设单位名称与核准预售许可的预售人或不动产首次登记证明所有权人名称不一致的；

（四）新建房屋预售的，经预售资金监管系统核算，预售资金未按合同约定时间存入预售资金监管账户的；

（五）合同内容不完整，相关信息录入不全的；

（六）被司法机关和行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止交易的。

第十三条 在申请不动产登记手续前，交易当事人经协商一致，需要变更已备案的合同中除当事人、标的物坐落等以外条款的，当事人可共同通过服务平台自行办理。

第十四条 在办理不动产登记手续前，交易当事人经协商一致需要变更已备案合同以下内容之一的，交易当事人应共同到备案机构办理备案变更手续：

（一）共同买受人间减少共有人；

（二）买受人在家庭成员（夫妻及未成年子女）间更名或增加、减少共有人；

（三）买受人姓名或名称、身份证号码或社会统一信用代码录入错误。

办理前款手续时，应当提交以下资料：

（一）交易当事人签署确认的房屋交易合同网签备案变更申请表；

（二）合同网签备案信息需要变更或更正的证明材料；

（三）交易当事人有效的身份证明、建设单位的授权委托书及受托人身份证明。

对于资料齐全的，备案机构应当在2个工作日内办理完毕。

第十五条 在办理不动产登记手续前或已办理的不动产登记被注销后，交易当事人依已备案的房屋交易合同约定解除或终止合同履行的；已备案的房屋交易合同未约定，但符合以下情形并经协商一致，补充约定解除或终止合同履行的，交易当事人应共同向备案机构申请办理该合同网签备案注销手续。

1. 房屋交易合同约定的贷款付清之日起180日内，买受人因购房贷款未获批准，申请注销合同网签备案的，应提交贷款机构不予批准购房贷款的证明材料；

2．房屋办理新建房转移登记前，因买受人（含家庭成员）或其直系亲属（含夫妻双方的父母、子女、孙子女、外孙子女、祖父母、外祖父母）患重大疾病急需资金治疗疾病申请注销合同网签备案的，应提交医院的诊断证明、病历及治疗费用证明材料；

3．已备案的合同约定的房屋交付前，因买受人（含家庭成员）出国留学或定居申请注销合同网签备案的，应提交入学通知书或定居许可证明等材料；

4．已备案的合同约定的房屋交付前，因买受人或其配偶工作调动迁出青岛市申请注销合同网签备案的，应提交工作调动、组织人事关系变更证明及转入地社保证明等材料；

5．房屋交付之日起180日内，因房屋质量问题交易当事人协商一致解除或终止合同履行，申请注销合同网签备案的，应提交房屋存在质量问题的证明材料；

6. 自房屋交易合同网签备案之日起至房屋交付后180日内，因在所购项目或同一建设单位开发的项目中换购房屋申请注销合同网签备案的，应提交房屋换购协议；

7. 交易双方经人民法院或仲裁机构进行司法调解，解除房屋交易合同申请注销合同网签备案的，应提交已生效民事调解书及相应的证明材料；

8. 符合房住不炒原则的其他特殊情形的。

房屋交易合同标的为非住宅的，依双方申请直接办理。

第十六条 交易双方未达成解除房屋交易合同协议,建设单位或买受人单方申请注销合同网签备案的，不予办理。

房屋交易合同经人民法院或仲裁机构的生效法律文书撤销、解除，以及确定合同无效或终止履行的，交易当事人其中一方持人民法院或仲裁机构已生效裁判文书和协助执行通知书申请办理房屋交易合同网签备案注销的，应予办理。

第十七条 申请注销房屋交易合同网签备案的，应当提交以下资料原件：

（一）交易当事人签署确认的房屋交易合同备案注销申请表；

（二）房屋交易合同解除或终止履行的协议（法院或仲裁机构判决或裁决的除外）；

（三）符合房屋交易合同网签备案注销的证明材料；

（四）交易当事人有效的身份证明、建设单位的授权委托书及受托人身份证明。

对于资料齐全的，备案机构应当在3个工作日内办理完毕。

第十八条 建设单位未按本办法规定办理新建房屋交易合同网签备案，房产行政主管部门可予以通报批评、记减信用分、在青岛网上房地产网站予以曝光公示等方式处理，并将处理情况抄送相关监管部门。

第十九条 建设单位提供虚假信息资料进行房屋交易合同备案及其变更、注销或存在其他虚假交易情形的，房产行政主管部门可予以约谈，责令其停止违规行为；情节严重或拒不停止违规行为的，房产行政主管部门可暂停该建设单位房屋交易合同网签功能，计入信用档案并公开披露，同时抄送相关监管部门。

第二十条 建设单位、房地产销售代理机构的工作人员应积极配合房产行政主管部门加强新建房屋交易合同网签备案及变更、注销政策的宣传；不得利用合同网签备案及其变更、注销等业务向买受人收取任何费用或投机炒作或为买受人提供不实材料。房产行政主管部门发现前述工作人员有违规行为的，计入个人信用档案并公开披露，予以通报批评并抄送人民银行征信和相关监管部门。

房产行政主管部门发现买受人弄虚作假，提供不实材料的，将对买受人违规行为予以公开披露并抄送人民银行征信部门。

第二十一条 房产行政主管部门、备案机构工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行职责，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 各级房产行政主管部门将汇总新建房屋交易合同网签备案、变更、注销信息，加强监管。建立房地产开发、房地产销售代理机构及其从业人员的信用档案，定期向社会公布从业主体和从业人员的诚信情况。

第二十三条 本办法自 年 月 日起实施，有效期 年。