看德国房价比较中国，其最近10年楼市表现让我豁然明白了一个问题

　　在我们大家的眼里，国内的房子太贵了，贵得需要掏空“六个口袋”，甚至有的还需要从银行借钱。对覆盖面更大的低收入者来说，确实不胜其累。

　　在一个国家的经济发展过程中，城市化几乎是必经之路，房地产市场繁荣和价格快速上涨在“发展中”阶段这个特殊阶段的常态。比如与我们国家同属金砖四国的俄罗斯、印度，其房价上涨速度和价格高度同样让人诧舌。

　　那么，进入发达经济国家后，房价是否会减缓上涨速度呢？今天，我们一起来看德国：

　　NO.1 德国2010年后的房价表现

　　在德国，有接近60%的人是选择一辈子租房，主要原因就是因为德国大城市的房价比较高。近年来，德国的平均房价一直保持着快速上涨。

　　据德国媒体报道，2010年至今的10年时间里，德国的住宅均价上涨超过了50%。其中，柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福和杜塞尔多夫、科隆以及斯图加特这七大城市的价格已经翻番。

　　看以下相关报道：

瑞银集团发布的《2019年全球房地产泡沫指数》中，慕尼黑达到2.01为全球第一，法兰克福则位列第五，超过了巴黎、伦敦、东京和纽约等全球大都市。 与此同时，市场和消费者也普遍对德国房市继续保持看多的态度。德意志银行报告预测，2019年德国房市平均涨幅为7.4%，而此轮上涨周期也将持续到2022年。德国央行调查显示，德国家庭预期2019年房价上涨4.4%，并认为五年内平均涨幅为2.9%。

　　1）房价涨幅第一名：德国金融中心法兰克福。

　　据德国房地产协会的调查，2019年一年的时间，法兰克福已建公寓价格涨幅高居榜首，达到了19%。法兰克福不仅是德国的金融中心、交通枢纽，在2015年的一项全球最适宜居住城市的评比中，法兰克福也是位列第七位。这个城市，不仅有德国最多的摩天大楼，同时也有很多历史建筑和绿地。

　　长期以来，法兰克福一直是德国人均就业岗位最多的城市，最近的英国脱欧对德国已经产生了很大的影响。很多银行从伦敦搬到了法兰克福，法兰克福的房价未来还将会有更大幅度的上涨。

　　2）房价涨幅第二名：位于莱茵河畔的科隆。

　　由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障，德国住房自有率仅为40%，租房率高达60%。这轮房价上涨很大的一个推动因素就是银行房贷利息的骤降。十年前在德国房贷的利率4%，现在只有1.5%，甚至更低。

　　权衡房租与买房还贷的负担，买房更为划算，是房价快速上涨的重要原因。

　　3）房价涨幅第三名：奔驰故乡斯图加特。

　　作为经济强劲的巴登符腾堡的首府，除汽车城外还拥有众多的高科技企业。德国房地产协会的调查称，其除了贷款条件优良之外，人民现在手中可支配收入的增加，也是推动房价上涨的重要因素。

　　在所有的大城市中，斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据调查，斯图加特非新建的中档公寓，现在每平米售价2950欧元，约折人民币2.4万元。

　　2019年的统计数字显示，在德国汉堡想要买一套房子，大概要花55万欧元，也就是440万人民币；在法兰克福买套房均价则在80万欧元左右，也就是640万人民币。房价最贵的城市，还是在巴伐利亚州的首府，也就是德国经济最发达的地方慕尼黑。在这里150万欧元即1200万人民币买套房，是非常普通常见的现象。

　　当然，德国的房价地区差异也是非常大的。经济发达的地方，工作机会多的地方，房价自然也就更贵，一般来说，西德的房价要比东德的房价贵，南德的房价要比北德的房价贵，大城市房价要比小城市的贵，市中心的要比乡村贵。

　　NO.2 德国与中国的对比

　　我们看德国的几项数据：

　　德国国土总面积35.7万平方公里，2019年末常住人口总量8200万，GDP总量折人民币达到26.88万亿。

　　1）人口密度：

　　以上数据告诉我们，德国的经济发达程度远远高于我们。但单纯从房地产的角度分析，其35.7万平方公里的土地面积上，包括国外移民等常住人口，人口密度只有230人，可谓地广人稀。为了让大家对此有更加清晰的直接感受，我们可以看下表：

　　在上表我国的主要24城市中，深圳的人口密度高达每平方公里6729人，是德国人口密度的29.25倍，北京人口密度是德国的5.7倍。如果说这是以大城市与德国全国比较，那么我们以山东、江苏和浙江三省合计与德国进行一下对比，看下表：

　　山东、江苏和浙江三省面积与德国基本相仿，经济总量GDP也基本相近。但该三省2019年末拥有人口2.4亿之巨，人口密度达到649.54人/平方公里，是德国的2.82倍！用柱状图表达更加直观：

　　从上图我们看到，鲁苏浙粤四省中的任一省，人口密度都要远远高于德国。

　　人口密度反映了同样土地面积上承载的人口数量高低。人口密度大，必然会导致住宅市场的供需矛盾。就如深圳，房价居高不下的重要原因就是人口密度过大。

　　2）人口增长率：

　　1951年以来，德国人口增长率没有超过1%的历史。尤其是在1975-1985年、1999-2011年两个阶段连续出现人口负增长。看下图：

　　低人口出生率一直是困扰德国的一大问题，这往往是经济发展到一定阶段的必然现象。但人口增长率低并没有影响德国房价近十年来的快速上涨；房产税、高租房率、低买房率也没有阻碍德国房价上涨的脚步。

　　【结语】

　　一个经济高度发达的国家，同样出现十年房价翻倍和一年19%的涨幅情况；德国房价在国家征收房产税、持有成本高昂的情况下，仍然会快速上涨，甚至房价同样动辄几百乃至上千万元人民币的价格。

　　在人口密度较小，且租房被人们高度 认可 的德国，供需矛盾显然大大低于我国。那么，国内的住宅价格还能说高吗？

　　可以这样评价，不是中国房价高了，而是我们的收入低了。

　　这就是国家努力稳房价，推动居民收入增长的原因。