当开发商做起100倍杠杆的梦

这届北京购房人，真的可以考虑合著一本《买房全流程被坑实录》了。

网签后，；

等交房， ；

交房时， ；

入住后，...

现在，被坑的时间点，再度被提前：

交完首付，甚至是交定后，开发商就人去楼空。

上千万的首付款，追讨无门。

01

剑指销冠

这个开发商跑路的项目，并不是一般的刚需小盘，而是开发周期近20年的豪宅项目---山水文园。

作为朝阳十里河区域最大的楼盘，项目从东南三环，一直蔓延至东南四环。

项目价格也从2001年的6千/平，到如今最高售价12万+/平。

早在2004年，联合国人居署就给山水文园颁发了“国际生态最佳社区”奖。

不少娱乐圈的明星都曾择居于此，包括某位生娃能力超高的大佬级导演。

去年初，收官之作九御开售，共300套。面积在147-476平，总价在1230万至1.2亿间。

农历二月二，龙抬头那天，项目召开了渠道商大会，号称：

单盘单年60亿的销售目标，剑指北京2019年楼市销售冠军！ 凡有成交，代理费24小时必到账！

但，没到年底，山水集团就被曝出大量裁员，且拖欠工资。

据员工爆料，2018年因为负债太多，山水文园集团员工绩效奖金不了了之。19年整年都在拖欠工资，员工积分落户泡汤。

敏感点的购房人，去年就迅速找开发商退钱，几经周折，退了200万。

多数购房人，则在今年年后才恍然发现，开发商公司和售楼处都以疫情为由，不营业不接待不答疑，也没有任何关于网签时间的说明和承诺。

而他们交钱时，签订的不是购房合同，仅仅是一份购房意向协议书。

而他们的购房款，打入的也不是项目开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司的账户，而是山水文园集团下的金海湖旅游开发公司。

付了千万元首付款的购房人，人还没住进豪宅，心已然住进冰窖。

02

胆大，心也大

九御属于山水文园东园，早在2014年就已经动工，2016年主体8栋楼基本建成。

但由于山水文园东园的土地拿的早，九御售卖会触发土地增值税清算条件：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积，占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，应进行土地增值税的清算。

山水文园的老板李辙一算，这帐不合算，想捂盘等房价翻翻，于是九御停建。

项目可以停建，土地价值不能停用。

2016年，李老板将九御抵押给长城信托，借款38亿。

接着，用这38亿，吹出了4500亿的童话，杠杆高达118倍，胆贼大。

山水集团开始做文旅小镇，签约美国六旗，每年品牌费6000万美金，号称5年拿下15镇，每个镇投资300亿。

李老板，飘飘欲仙，他称：

山水文园要打造世界级IP！ 力争让每个人都活到121岁！

然而两年之后，钱花光了，项目只在浙江海盐、重庆璧山开工，离开业遥遥无期。

山水六旗项目最完满的样子，至今只存在于集团官网的大焦点图上。

项目没有建成，人却没有少招。

有消息称，顶峰时4000人的公司里，总经理级别以上200+，副总裁级别以上70+。

年薪都在100万+，也就是仅总经理级别以上的员工，每年工资就要至少2亿。

有员工在网络平台，发出如下的吐槽：

显而易见，九御抵押来的38亿，禁不起这么嚯嚯。 集团资产包能抵押的东西，也都抵押了。

当过海军，开过餐馆，搞过贸易的李老板，显然不是一般人。

不仅胆大，还心大。

2018年7月21日，在公司已然债务累累，快发不出工资的情况下，“山水之巅·金海盛宴”2018东方女神总决赛，暨李老板生日宴举行。

二婚拥有明星老婆的李老板，对娱乐圈的兴趣依旧不减，现场邀请了一溜明星，还有中模联的各色大长腿们，游艇大秀bikini。

ps：1.这个中模联，也是个瓜； 2.游艇bikini的图，龙宇直女士不让放，想饱眼福，自搜自足哈~

另外，为致敬李老板的海军生涯，东方女神表演海军旗语操。五位世界冠军超模为他，共同推上生日蛋糕。

2018年末，把整个集团资产都抵押的钱，也禁不住这般嚯嚯了。

当梦想的杠杆高达100倍，结果可能就是窒息。

03

山穷水尽

于是，2019年初，师老兵疲的山水集团，拿出了最后的家底。

九御正式开售，但却不是光明正大的拿证卖。

由于九御还在被抵押给长城信托中，如果按市场上的商品房正式售卖流程，购房款需打入监管账户中，这钱还是动不了。

于是山水集团就组织了前文提到的渠道大会，让渠道商帮忙收钱，将钱转给山水集团旗下的其他公司。合同签的也只是购房意向协议。

同时，为了掩人耳目，又将少部分购房人的房款打入监管账户。

但，长城信托终归也不傻。

被发现后，所有购房人的购房款，都进入了监管账户，无钱可挪。

山水文园，彻底，山穷水尽。

内部的裁员文件流出：

山水文园集团公司只留65人，大部分同事将离职，离职同事工资开到12月30日，给n+1或n+2的补偿（根据工龄），明年6月30号之前支付，期间支付10%的利息。 留下的65人，自1月1日起开30%工资，开到6月30日，后续根据公司状况待定。

面对舆论压力，2019年12月7日，山水集团做出官方回应，称：

按照“小集团、大项目”的原则，逐步对全公司人员结构进行了优化调整，调整完善的管理和运营队伍到各个项目公司，精简集团总部机构编制。 将会按照自愿的原则，合理合法地妥善对待每一位员工。

嗯，只是“优化调整”而已，还不是“向社会输送山水人才”。

然而，从山水集团财务的检举中，可以发现不但员工没有被妥善对待，施工单位也没有被妥善对待。

购房人更是没有被妥善对待。

长城信托已经申请查封，对剩余房屋进行拍卖。打入监管账户的购房款，什么时候退还，难说。

而打入山水集团关联公司的购房款，还能不能退还，更难说。

李老板用来致敬他海军生涯的得意之作---游艇·锚别墅，也被上架拍卖，8月20日正式起拍。

832平，起拍价1.05亿，市场评估价1.8亿，打了个5.8折。而它曾经的一手报价是3.8亿。

李老板百倍杠杆梦---山水六旗项目，也被地产界的“接盘侠”接手。

给他一个支点，李辙也没能有辙。

04

5588亿

开发商跑路，在过往的楼市黄金时代，只存在于三四线城市，实力不济的小房企。

但疫情的到来，使得房地产行业洗牌加速。

房企迎来2008年后，最为艰难的一年。

人民法院数据显示，截至2020年7月27日，全国公告破产的房地产开发公司共274家。

这其中不乏知名房企。银亿、三盛宏业，濒临破产。福晟、泰禾也深陷债务泥沼。

银亿的老板，宁波首富熊继强，从身价295亿到破产，只用了一年的时间；

等待白武士的泰禾，“绯闻”战投方一换再换，望眼欲穿。

此外，数据显示，下半年房企迎来偿债高峰，约5588亿待偿还，同比增加58%。

同时，房企发债融资也在继续。

按目前发债数据，2021年下半年、2022年下半年的债券到期压力，已分别突破5000亿、3000亿。

随着金融监管升级预期强烈，融资环境呈收紧趋势，房企融资仍面临考验，资金链压力不容小觑。

高杠杆、高负债的粗放式房地产发展模式，在楼市调控收紧的大背景下，已然是房企的不定时炸弹。

而为这种粗放的发展模式买单的，不仅有房企本身，更有无辜的购房人。

互动时刻

无独有偶。

在比特币圈，也有一个关于100倍杠杆的故事。

比特易创始人惠轶疑似用100倍杠杆爆仓，亏空2000个比特币，折合人民币一个亿。他选择结束了自己的生命。

此前，他曾在A股逃顶5000，也躲过了p2p危机。

是什么给了这群白日梦想家们，这样大的勇气呢？

可能是，过往的好运吧。

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