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当开发商做起100倍杠杆的梦

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  这届北京购房人,真的可以考虑合著一本《买房全流程被坑实录》了。

  网签后,;

  等交房, ;

  交房时, ;

  入住后,...

  现在,被坑的时间点,再度被提前:

  交完首付,甚至是交定后,开发商就人去楼空。

  上千万的首付款,追讨无门。

  01

  剑指销冠

  这个开发商跑路的项目,并不是一般的刚需小盘,而是开发周期近20年的豪宅项目---山水文园。

  作为朝阳十里河区域最大的楼盘,项目从东南三环,一直蔓延至东南四环。

  项目价格也从2001年的6千/平,到如今最高售价12万+/平。

  早在2004年,联合国人居署就给山水文园颁发了“国际生态最佳社区”奖。

  不少娱乐圈的明星都曾择居于此,包括某位生娃能力超高的大佬级导演。

  去年初,收官之作九御开售,共300套。面积在147-476平,总价在1230万至1.2亿间。

  农历二月二,龙抬头那天,项目召开了渠道商大会,号称:

  

单盘单年60亿的销售目标,剑指北京2019年楼市销售冠军! 凡有成交,代理费24小时必到账!

  

  但,没到年底,山水集团就被曝出大量裁员,且拖欠工资。

  据员工爆料,2018年因为负债太多,山水文园集团员工绩效奖金不了了之。19年整年都在拖欠工资,员工积分落户泡汤。

  

  敏感点的购房人,去年就迅速找开发商退钱,几经周折,退了200万。

  多数购房人,则在今年年后才恍然发现,开发商公司和售楼处都以疫情为由,不营业不接待不答疑,也没有任何关于网签时间的说明和承诺。

  而他们交钱时,签订的不是购房合同,仅仅是一份购房意向协议书

  而他们的购房款,打入的也不是项目开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司的账户,而是山水文园集团下的金海湖旅游开发公司。

  付了千万元首付款的购房人,人还没住进豪宅,心已然住进冰窖

  02

  胆大,心也大

  九御属于山水文园东园,早在2014年就已经动工,2016年主体8栋楼基本建成。

  但由于山水文园东园的土地拿的早,九御售卖会触发土地增值税清算条件:

  

已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积,占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,应进行土地增值税的清算。

  山水文园的老板李辙一算,这帐不合算,想捂盘等房价翻翻,于是九御停建。

  项目可以停建,土地价值不能停用。

  2016年,李老板将九御抵押给长城信托,借款38亿。

  接着,用这38亿,吹出了4500亿的童话,杠杆高达118倍,胆贼大。

  山水集团开始做文旅小镇,签约美国六旗,每年品牌费6000万美金,号称5年拿下15镇,每个镇投资300亿。

  李老板,飘飘欲仙,他称:

  

山水文园要打造世界级IP! 力争让每个人都活到121岁!

  然而两年之后,钱花光了,项目只在浙江海盐、重庆璧山开工,离开业遥遥无期。

  山水六旗项目最完满的样子,至今只存在于集团官网的大焦点图上。

  

  项目没有建成,人却没有少招。

  有消息称,顶峰时4000人的公司里,总经理级别以上200+,副总裁级别以上70+。

  年薪都在100万+,也就是仅总经理级别以上的员工,每年工资就要至少2亿。

  有员工在网络平台,发出如下的吐槽:

  

  显而易见,九御抵押来的38亿,禁不起这么嚯嚯。 集团资产包能抵押的东西,也都抵押了。

  当过海军,开过餐馆,搞过贸易的李老板,显然不是一般人。

  不仅胆大,还心大。

  2018年7月21日,在公司已然债务累累,快发不出工资的情况下,“山水之巅·金海盛宴”2018东方女神总决赛,暨李老板生日宴举行。

  二婚拥有明星老婆的李老板,对娱乐圈的兴趣依旧不减,现场邀请了一溜明星,还有中模联的各色大长腿们,游艇大秀bikini。

  ps:1.这个中模联,也是个瓜; 2.游艇bikini的图,龙宇直女士不让放,想饱眼福,自搜自足哈~

  另外,为致敬李老板的海军生涯,东方女神表演海军旗语操。五位世界冠军超模为他,共同推上生日蛋糕。

  

  2018年末,把整个集团资产都抵押的钱,也禁不住这般嚯嚯了。

  当梦想的杠杆高达100倍,结果可能就是窒息。

  03

  山穷水尽

  于是,2019年初,师老兵疲的山水集团,拿出了最后的家底。

  九御正式开售,但却不是光明正大的拿证卖。

  由于九御还在被抵押给长城信托中,如果按市场上的商品房正式售卖流程,购房款需打入监管账户中,这钱还是动不了。

  于是山水集团就组织了前文提到的渠道大会,让渠道商帮忙收钱,将钱转给山水集团旗下的其他公司。合同签的也只是购房意向协议。

  同时,为了掩人耳目,又将少部分购房人的房款打入监管账户。

  但,长城信托终归也不傻。

  被发现后,所有购房人的购房款,都进入了监管账户,无钱可挪。

  山水文园,彻底,山穷水尽。

  内部的裁员文件流出:

  

山水文园集团公司只留65人,大部分同事将离职,离职同事工资开到12月30日,给n+1或n+2的补偿(根据工龄),明年6月30号之前支付,期间支付10%的利息。 留下的65人,自1月1日起开30%工资,开到6月30日,后续根据公司状况待定。

  面对舆论压力,2019年12月7日,山水集团做出官方回应,称:

  

按照“小集团、大项目”的原则,逐步对全公司人员结构进行了优化调整,调整完善的管理和运营队伍到各个项目公司,精简集团总部机构编制。 将会按照自愿的原则,合理合法地妥善对待每一位员工。

  嗯,只是“优化调整”而已,还不是“向社会输送山水人才”。

  然而,从山水集团财务的检举中,可以发现不但员工没有被妥善对待,施工单位也没有被妥善对待。

  购房人更是没有被妥善对待。

  长城信托已经申请查封,对剩余房屋进行拍卖。打入监管账户的购房款,什么时候退还,难说。

  而打入山水集团关联公司的购房款,还能不能退还,更难说。

  

  李老板用来致敬他海军生涯的得意之作---游艇·锚别墅,也被上架拍卖,8月20日正式起拍。

  

  832平,起拍价1.05亿,市场评估价1.8亿,打了个5.8折。而它曾经的一手报价是3.8亿。

  李老板百倍杠杆梦---山水六旗项目,也被地产界的“接盘侠”接手。

  给他一个支点,李辙也没能有辙。

  04

  5588亿

  开发商跑路,在过往的楼市黄金时代,只存在于三四线城市,实力不济的小房企。

  但疫情的到来,使得房地产行业洗牌加速。

  房企迎来2008年后,最为艰难的一年。

  人民法院数据显示,截至2020年7月27日,全国公告破产的房地产开发公司共274家。

  这其中不乏知名房企。银亿、三盛宏业,濒临破产。福晟、泰禾也深陷债务泥沼。

  银亿的老板,宁波首富熊继强,从身价295亿到破产,只用了一年的时间;

  等待白武士的泰禾,“绯闻”战投方一换再换,望眼欲穿。

  此外,数据显示,下半年房企迎来偿债高峰,约5588亿待偿还,同比增加58%。

  同时,房企发债融资也在继续。

  

  按目前发债数据,2021年下半年、2022年下半年的债券到期压力,已分别突破5000亿、3000亿。

  随着金融监管升级预期强烈,融资环境呈收紧趋势,房企融资仍面临考验,资金链压力不容小觑。

  高杠杆、高负债的粗放式房地产发展模式,在楼市调控收紧的大背景下,已然是房企的不定时炸弹。

  而为这种粗放的发展模式买单的,不仅有房企本身,更有无辜的购房人。

  互动时刻

  无独有偶。

  在比特币圈,也有一个关于100倍杠杆的故事。

  比特易创始人惠轶疑似用100倍杠杆爆仓,亏空2000个比特币,折合人民币一个亿。他选择结束了自己的生命。

  此前,他曾在A股逃顶5000,也躲过了p2p危机。

  是什么给了这群白日梦想家们,这样大的勇气呢?

  能是,过往的好运吧。

  严肃测评

  东西城

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