作者丨韩玮烨 编辑丨李莹 排版丨马丹凤
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
“不要灰心啊，总能扛过去。”
鑫苑商业总裁王亚平见到睿和智库、《地产资管网》编辑的第一句话，就是给行业鼓劲儿。
“扛”这个字可以说是中国商业人顽强自救最形象的缩影。减租免租，数字化运营快速跟上，帮扶商户共克难关，想尽一切办法控制成本保持现金流……据睿和智库了解，几乎全部商业企业员工都主动降薪，但工作量和热情未减。
这次疫情让全行业深刻感受到新的颠覆已悄然来临。在贯穿全年的自救行动中，每个人都在思考和尝试。“创新”，成为了这个行业永恒的主题词。而未来，购物中心、社区商业的形态如何做，也亟需一根“定心针”。
所幸，在王亚平总不急不缓的语气中，我们感受到了他对行业的拳拳信心。
扛过疫情难关，好的会更好
Q
睿问：疫情对商业地产整个行业的影响是怎样的？
王总：首先要特别说明一下，整个商业地产行业内每家企业的情况都不同，这就造成了疫情对大家的影响是不同的。
地产行业中，只要一个地产企业做到行业排名靠前，都无法避免会触及商业板块的开发，但又并非每个企业都能拥有万达、龙湖、富力的实力，将商业项目的业态做得那么纯粹，如购物中心、写字楼、酒店等。这个行业内大部分企业，无论主观还是被动持有商业项目，资产组合的差距是巨大的。因此，要看疫情对不同企业的影响，主要取决于企业的资产类型，是否能带来稳定的现金流和租金回报。
Q
睿问：资产类型和运营都比较好的企业是否受损较少？
王总：这个答案是肯定的。
据我们统计，尽管受全球疫情影响，大部分经济体都在萎缩，但国内的商业地产仍然处于正增长态势。如果一个企业自持资产运营得好，有稳定的现金流和租金回报，即使一二季度受疫情影响，未来也是持续向好的。
商业地产本身持有时间就以几十年来计算，疫情这件事放在常态下看，影响只是几个月，是一个短期时间问题，只要把难关扛过去，随着时间过去，慢慢就好了。
Q
睿问：对于处于筹备开业期的项目，影响有多大？
王总：影响也是有区别的。
我们统计，今年上半年全国购物中心只开了58家，而往年同期基本都是上百家。这主要受产业链影响，疫情之下，租户、零售商现金流减少，只能先尽量维持收支平衡，拓店计划也停滞了，导致筹备期项目招商困难，所以现在很多购物中心都延迟开业了。
但是否延期开业，这是一个选择题，开与不开，考量在于两点：一是地段，二是企业能否接受现在有些业态确实不容易招商。如果地段好，能接受暂时招不满租户或业态品牌级次略低，那就可以开业。
Q
睿问：鑫苑商管旗下的商业，今年受疫情影响大么？
王总：整体来说，对鑫苑商业未来的战略目标及发展方向影响不大。
我们自持的资产，都保持了较好的投资回报率，能够克服阶段性的困难。同时，对于筹备期的项目，我们也不准备延期，一切还按照计划。
我们今年有一个位于成都的16万平方米的大型购物中心，明年还有郑州一个10万平方米的地标级写字楼和两个小一些的购物中心要开业运营，这些项目都没有受到影响。
Q
睿问：您认为后疫情时代，商业在业态和租金上，会有哪些具体的变化？
王总：长期来看，我觉得租金水平应该是趋于平稳的。人的聚集本能不会改变，人类社会不会因为疫情就消亡，只会越来越繁荣。随着上下游经济转好，资金宽裕，商业地产这种具有社交功能的载体，租金大体上还是平稳为主。
至于业态，我认为会有一些调整和变化，像餐饮、影院、教育、培训短期受冲击较大，但相应的，一个业态弱下去，很多个业态补上来。未来招租也不成问题。
优质资产抄底年
Q
睿问：今年经济波动剧烈，是否会颠覆商业地产行业一些旧有的模式？
王总：今年经济波动剧烈对于资产端是个好事，整个市场相当活跃。像上半年，北京上海都有很多笔商业不动产和写字楼等大宗资产的买卖。全世界看好中国经济长期发展的一些经济体和自然人都涌入进来，不仅流入股市，更流到房产、大宗资产等各个池子里，大家竞相抄底优质资产的同时，人民币也在升值。
这种情况下，就为商业不动产的开发和合作模式，提供了更多选择。以鑫苑商业为例，我们就更希望通过基金、并购贷甚至股权合作的方式介入存量资产，然后重新做定位、规划、运营。
Q
睿问：您说的存量资产，是不良资产吗？具体怎么运作？
王总：是的。当下商业不动产领域中的低效存量很多，是一个巨大的赛道。但里面却很少有既有投资能力又有商管背景的企业，要么只有钱，要么只有运营能力。而这对我们而言恰恰是机会。
这些不良资产，被一些资产公司以低价购买。但这类公司的投后管理能力很差，需要找第三方帮忙运营，这个时候我们就可以进场了。我们可以帮助项目重新定位规划、装修设计、运营维护，将项目变成良性资产，进行价值修复。而我们在前期投入的钱，随着项目走上轨道，开始有稳定租金回报，我们就可以退出了，去赚中间估值差异的利润。另外，还有一种方式是让出一部分股权，但并不是全部，这样未来我们可以一直持有，一直获得收益。
我们预测，未来大宗不良资产交易会越来越多。今年经济不好，金融体系中的不良资产首先体现在个人端，到明年初企业端的不良资产就会开始显现。
Q
睿问：那对企业的能力要求很高。
王总：是的，商业地产很考验企业的综合运营能力。因为商业地产都是个体性比较强的产品，需要具体项目具体分析，不能一概而论标准化。比如是购物中心改造成写字楼加公寓？或者酒店改造成写字楼？这个产品、位置、商圈适合做什么业态，这些因素都需要全盘考虑。做存量项目不能像考试答案一样，只有一个标准答案，每个项目都照搬。
另外，我自己总结，做存量的宗旨是：进去的第一天就要想资本未来会不会进来，我们能不能退得出来。
Q
睿问：未来鑫苑商业还会再新增自持项目吗？有计划吗？
王总：我们并没有特别追求自持项目的规模。以房地产行业前列的龙湖为例，这种发展比较均衡的企业，每年也只以销售回款的10%投入自有资产上，一般企业很难做到这点。因此，我们未来还是更希望以上述合作介入的方式去做项目。
总体来说，鑫苑商业的目标不是做大资产池，盲目地追求盘子有多大，而是要做一个流量池，实现收益，快进快出，让资金流动起来，撬动更多的项目，但并不持有很多项目。
核心城市+个性化社交场景
购物中心的角色感很重要
Q
睿问：现在各行业企业都逐步下沉到三四线市场，您如何看待商业购物中心在下沉市场中的发展前景？
王总：购物中心在三四线城市的前景，我认为要看企业的品牌和开发模式。
以往，商业发展在一二线城市与三四线城市之间有巨大的时间差，会差个三五年甚至更长。早先比如百货这样的企业，在一二线城市竞争激烈后，下沉到三四线城市开店发展，发现市场机会很不错。
但现在，中国城镇化水平越来越高，贫富差距越来越小，商业在一二线和三四线城市之间的发展时间差越来越短。也就是说，下沉到三四线城市开购物中心，对企业的要求更高了。
在三四线城市中，消费者的需求提升了，但市场容量并没有相应扩大，像万达这种大型商业购物中心，一个城市2～3座就足以满足全部需求了，导致其他购物中心都处于“灯下黑”的状态，竞争更激烈。
所以我认为，现在的三四线城市商业更难做，更适合有品牌连锁资源的商业进驻。这些企业无论去哪个城市开店，都自带品牌资源，内部甚至装修设计、动线规划都一样，就特别有优势。
Q
睿问：以您的说法，下沉三四线城市做商业很难，那么在一二线城市会不会更难？
王总：所以在一二线城市开发商业，一定要追求个性化，以打造场景为主。艺术、科技、文艺各种风格的场景感，都能建立消费者与品牌间的强连接。这也正是上述那种大型品牌连锁商业做不到的地方，千篇一律的购物中心令人厌倦，经济越发达的城市越追求个性化地标，像北京的侨福芳草地，早已不局限于商业消费的概念，而是一个具有场景感的社交场所，是一个城市地标。
之前我们在三四线城市做了一些购物中心和社区型商业，但未来还是会以一二线城市为重点。
目前来看，三四线城市还是适合跑马圈地，更适合爱琴海、吾悦、万达这种品牌连锁商业。我们还是希望多在一二线城市做一些个性化的商业产品。
Q
睿问：电商直播会在哪个层面影响实体商业？
王总：会有影响，但是如果实体商业积极有效地应对，影响不会很大。甚至，我觉得，电商对于实体商业开始思考未来的创新与转型，是件好事。
互联网时代，很多传统行业都可以根据大数据，以物联网为桥梁，将销售端、工厂端、消费者端连接起来，如果实体商业不随之应对转型，场地功能将逐步弱化甚至消失。
这种情形下，就逼迫实体商业将线下空间与直播销售场景相结合，深入挖掘实体商业在互联网时代的意义。比如导购是否能直接在商场中直播，从商场走物流发货。或者商场柜台与直播导购采取股份合作，销售后分摊收益等。其实也就是改变实体店的营销模式和就业模式，甚至老板和雇员的关系都会改变。
我始终认为，人是社会性的，实体商业场景是有价值的，而且未来也一直有。只不过要看在不同的时代中，扮演什么角色，发挥什么效用。
Q
睿问：您如何看待社区商业未来的发展态势？是否会对区域购物中心形成冲击？
王总：未来社区商业会越来越好，但一定不会取代购物中心。
社区商业再便利，业态始终有限，空间小，物业也不能标准化，无论对上下游，还是对品牌、租户，其整合能力整体都比较差。如果说社区商业能整合好所有资源的话，干脆就做成综合体了，但是显然不可能。
我自己总结，社区商业和购物中心的定位不同。社区商业定位精准需求，更适合做重复高频消费的业态业种，比如生鲜蔬菜瓜果直接采摘，通过互联网技术，直接运到顾客家门口中，让大家的生活更便利是社区商业的核心价值。但是购物中心，更多是个性化的商业场景，就像前面那个问题中说的，某种意义上说是城市的基础设施，是大家聚会、社交场所，扮演的角色不同，购物中心代表的是城市的未来，更有引领性。二者会一直共存。
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