深圳楼市：失去名额的我们该何去何从？这个城市还能曲线救国

　　提问：十三老师好，失去名额的我们该何去何从？

　　回答：715新政，让许多人一夜之间失去了名额，其中不乏刚卖了房被迫赶下车的。看到星球评论有要去买惠州，曲线救国未尝不可，可是不要忘了我们的初衷：三年后是要回来的。 那我们该怎么买？

　　第一，限售周期不能太长，惠州限售五年，看看2019年初的深圳，三年后的一定会再续新政前的火热，所以一旦限售超过三年，我们有限的资金，必然是去了回不来了。

　　第二，要求高流动性，不追求长周期的回报。

　　第三，可以的话，不用打那么满，留一部分资金以便提前进场。

　　问：十三老师您好！ 我和老公都是中年人，家有1个孩子上初中和2位近八十岁老人。目前房子 ①早年买入与老母亲共有罗湖楼梯房〈东乐花园〉两房，小区破但母亲不卖要等旧改。 ②田贝金丽豪苑小2房，不宜居带深中学位 ③宝中花样年2房，早年购入一直出租。 ④16年购入翻身金叶茗苑顶楼4房110平加赠送约178平，终于把一家老小安置下来，不过夏天顶楼真热，楼下配套也不好。 我想咨询您，这四套哪个房子需要置换？ 想置换一套环境好些的住家房子，去蛇口看到南海玫瑰花园很漂亮也很贵，看到旁边〈蓝漪花园〉4房相比南玫便宜是不是可以考虑？另还有哪个地段可以兼顾住家和资产保值？谢谢您百忙中关注！谢谢！

　　答：这四套房，我建议出掉一，二和四，集中力量换一套优质产品。 罗湖旧改缓慢，东乐花园连立项都没有，就算立了项，也有至少十年的旧改周期，等不起赌不起。 罗湖顶级住宅中海天钻不过十万一平，布心回迁房七到八万不能再多了，为这点差价不值得苦等十几年。 金叶茗苑，翻身老破大不要长持。 金丽豪苑这一轮吃到大涨，深中学位房长线看还是有风险，不如高位出货。 把三套资金集中起来，买一套总价2000万左右自住投资两相宜的优质产品。

　　问：十三，您好！300万总价的预算，想投资南山的小房子，请问学子荔园和老街新寓有投资价值吗？

　　答：您好，没有带学位的西部小房老房，短期高位了，可以看看有学区概念的。 一直不舍昼夜涨的只有学位房，小年小涨，大年大涨，像普通房子，涨仨月停仨年。

　　问：老师您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？

　　答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

　　问：老师好，家庭想购置二套（福田或者南山片区），准备资金150w，总价500w，月供加到2w，留意福田景田：小两房tt国际，万科金色家园，加大杠杆老破旧市政大院小三房是否值得投资；科技园北，松坪村3期小两房，加大杠杆老破旧松平村1、2期小三房，或者桃源村等南山洼地，请老师帮忙分析想3～5年增值更大如何选择，或者老师给些合理的建议。

　　答：你好，感谢赞赏！ 这几个盘对比：

　　tt国际>松坪村>万科金色家园 tt国际是小面积地铁盘，都带荔园外国语学位，特别适合投资，如果不是中学略拉后腿，年前就已经开启暴涨模式了。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。 松坪村在高新北区，这里以工业园区为主，相应的公园、地铁都比较少，当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭，骑摩拜上班，家里老人小孩社区里晒太阳。 楼盘成交量很高，松坪村热度也不错。 近几年一直在涨，楼龄新，大花园，相对更适合。短板在于地铁和商业，不过这个价位在南山区没对手，在很缺住宅的科技园板块，有强大的码农购买力做支撑，未来松坪村三期跑赢大市没问题。 投资和出租都是不错的选择。 万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。

　　优点：

　　1.景田D出口，标准地铁口物业。

　　2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山

　　3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园

　　4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业

　　5.户型不错 缺点：小区一期南向的房子朝马路有一点点噪音，但不是城市主干道，晚上相对安静很多。 自住不错，但是投资不是好的选筹。

　　问：十三好，深户家庭两套，一套龙岗(13年单价1万5，总价140万买入)，红本在手目前市价390左右，这套自住中小孩要上学，另一套碧海(17年单价6万2，总价710万买入)，红本在手目前市价780万左右，这套出租中租金9000\\/月(跟租客签了3年合约，2022年到期)。18年年底用亲戚名义买入龙华壹成8区三房(单价6万，总价450万， 首付3成) ，计划装修后出租，租金约6000\\/月。目前手头现金300+，年入150+。我有两个问题，1，自己的投资是否有误?片区选择是否有更值得优化的地方? 2，想继续投资楼市，是不是建议博一下华润4期或者前海片区住宅?之前润3没打中。多谢指导。

　　答：一个值得分析的经典案例，家庭三套房，龙岗、碧海和龙华中心区，深圳的东西中部被你占全了，这就叫不把鸡蛋放在一个篮子里，稳啊！

　　再来看看涨幅，龙岗13年总价140，目前390，6年涨幅2.8倍，负责任地说，这个涨幅已经跑赢了罗湖的绝大部分，福田的大部分楼盘，谁说龙岗涨幅不行的，出来走两步。 再看碧海，17年710，目前780，貌似涨的不多，实际在17、18年横盘期，能收获10个点的涨幅已经表现不俗了，碧海做为南山中产外溢的最佳承接地，我是很看好后市的，这套拿稳了，会是你以后最有价值的一套资产。

　　最后是龙华壹成这套，这一年肯定是没涨了，未来两年也难看到像样的涨幅，这套本是最该处理的资产，但它唯一的价值是你终于运用了贷款。 现在，你手头现金300+，年入150+，两套1200的房产红本在手，相当于1500万的现金冻结在手里，这么多钱白白闲置在这里，没有运转起来，没有产生该有的价值，痛心啊！

　　下一步怎么办?方案很多，要根据你的实际需求，房票的实际情况来定，星球里三言两语说不清楚，线下约谈吧。

　　问：十三老师，您好，您对深圳地产的研究很精准、很专业，我很欣赏，立刻就加入星球。我想请教一下，我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田报税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能贷款，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有贷款400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？ 中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

　　答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。 自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

　　问：十三老师，工作在北京 明年四月份社保满五年 老家河北县城有一套全款 想置换到北京远郊总价四百万左右的房子 北京作为楼市调控标杆 未来会不会一直横盘 现在置换合适吗

　　答：感谢付费咨询。 北京楼市已经横了两年半，我观察的很多楼盘两年来价格一分没涨，但也一分没跌。 未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。 现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。

　　问：老师，预算400万，首付三成，大益广场的盘是否可以上车呢

　　答：热点板块非热点盘，补涨类型，可以买，但是如果纯投资，有更优质的选择；

　　问：老师，你好。我是一个刚离开深圳的失败者，但一直想在深圳置业。因为资金不够最多能支持250W总价的房子，现有两个方案：1.想买东莞靠深圳的位置等待合并深圳升值。2.买南油A或B区博拆迁。老师觉得哪个方案可行？或者能否指条明路。非常感谢

　　答：总价250w在深圳很多地方都能买到次新两房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。

　　问：老师，你好。500万以内自住，首套首贷，想在下梅林片区买一楼梯房怎么样？电梯房相对比较贵，想居住条件宽松点只能选楼梯房了。主要在梅林住久了老人小孩（2岁）都很喜欢。目前考虑自住，但梅林的初中很一般，如果有条件还是希望将来能再买或换个好点儿初中学位的房子，以现在我的收入水平再买的机会不大，所以想咨询下这个片区怎么样？适不适合出手呢。或者您有更好的建议吗？

　　答：梅林一村隔壁在建一个梅香学校，据传是红岭-福外-明德其一，你一定要买的话，可以在那周边买，有新建学校的利好，买自住的楼梯房倒也不算差