珠三角城市房地产市场复苏中分化

上周六刚刚开放认筹的广州恒大阳光半岛。“里三层外三层”的看房客让销售中心热闹非凡，现场道路也一度堵塞，这座位于南沙区万顷沙片区的楼盘，正在向人们展示着楼市在二季度疫情防控形势不断势好转后的强大吸引力。

葛政涵 摄

但恒大阳光半岛备受关注只是广州楼市复苏的冰山一角，放眼整个珠三角地区，尽管与去年同期相比，上半年受疫情影响部分城市成交仍出现大幅下滑，但从机构统计数据来看，珠三角9市的房地产市场已基本呈现全面复苏态势。甚至此前深圳和东莞已经因为出现过热现象，调控政策进一步加码。

成交跌幅收窄

一季度末广东省统计局曾预判称，上半年广东商品房销售面积降幅将继续收窄，如今的市场表现印证了这一点。根据广东省统计局21日发布的上半年广东房地产开发投资简况，上半年广东商品房销售面积同比下降16.8%，降幅比一季度收窄12.3个百分点，商品房销售额下降16.1%，降幅比一季度收窄9.3个百分点。

珠三角9城市楼市成交量价分布图。来源：克而瑞

尽管各城市详细数据暂未出炉，但从部分研究机构的数据来看，今年二季度珠三角9城市成交情况好转明显。

克而瑞统计显示，受2019年末供求放量及年初新冠疫情影响，2020上半年大湾区9市商品住宅供求量大幅缩减，供应2430万平方米，同比减少28%，环比减少39%，成交2616万平方米，同比减少16%，环比减少26%。该机构指出，二季度开始市场复苏，到5、6月份各城成交量基本同比转正。

在各城市中，东莞上半年住宅成交231万平方米，总量高于去年同期，其中仅6月就达到73万平方米，成为18个月以来的最高值。

其他城市的成交量尚未转跌回正，其中广州6月单月成交量同样达到近十几个月以来的高峰，但上半年为353万平方米，同比减少16%；佛山成交542万平方米，同比减少14%；肇庆成交235万平方米，同比减少12%；江门成交量同比减少5%。惠州、珠海、中山成交同比降幅较大，其中珠海供应量和来自港澳地区的购买需求双双下降，上半年合计成交105万平方米，同比减少48%。

均价走势分化

纳入国家统计局统计范围的70座大中城市里，珠三角的广州、深圳、惠州三座城市在列。数据显示，三座城市6月新建商品住宅和二手住宅销售价格指数均有上涨，其中新建商品住宅环比增幅最高的惠州，增长1.5%，同比增长6.8%，二手住宅环比增幅最高的深圳上涨1.9%，同比增长14.3个百分点。

克而瑞的一份统计显示，从上半年整体均价来看，惠州上半年成交均价13279元/平方米，环比上涨11%。而广州和深圳在3月后都曾出现一定程度的价格下调现象。其中深圳4月网签成交均价环比下降21%，主要是由于坪山区、深汕特别合作区、龙岗区等中低价区域项目大量成交，结构性拉低全市均价。

佛山和东莞上涨，其中佛山上半年成交均价15435元/平方米，同比上涨11%，东莞上半年各月网签均价稳定保持在24000元/平方米左右，高于去年同期。珠海的房价势头则显得更猛。克而瑞的一份统计显示，由于受到高价项目集中备案的带动，上半年珠海商品住宅成交均价达到26785元/平方米，同比上涨约三成。

珠三角其余各市或变动不大，或有所下调。中山和江门上半年成交均价分别为13248元/平方米和8140元/平方米，与去年同期基本持平。而肇庆因为“以价换量”频出，上半年成交均价同比下降10%至6328元/平方米。

调控收紧降临

从去年至今，广州、佛山等地人才政策涉及购房资格为楼市带来利好，但今年上半年部分城市楼市快速复苏令市场呈现出火热局面，随之而来的是部分过热城市的调控升级。

中原地产首席分析师张大伟指出，随着多个城市房价明显上涨，收紧调控的约束性政策开始出现。事实上，7月以来收紧调控的城市中，仅珠三角地区就有深圳和东莞两座城市。

7月15日深圳楼市调控新政在限购、信贷、限售等多方面进行加码，调控力度相当大。克而瑞证券认为，这与当地4月以来房价上涨过快苗头，成交量不断走高，出现房地经营贷等违规行为等有着密切关系，并指出深圳高端市场持续火热，在资产保值增值需求不减、新房二手房价格倒挂等多重作用下，豪宅成交火爆，纵观深圳楼市过往一年内的表现，成交均价与涨幅均已背离“房住不炒”的主基调。

另一个悄然调整楼市政策的是东莞，今年3月曾东莞取消新房备案价下调限制，严控一房一价，到了7月，东莞先是发文加强商品住宅网签销售信息公开，随后东莞市住建局局长何绍田在接受当地媒体采访时指出，针对今年以来二手房价格上涨过快以及房地产市场乱象，加大打击力度，抓紧研究优化房地产调控措施，促进东莞房地产市场平稳健康发展。到了7月22日，东莞市住建局召开全市30多家房地产经纪机构约谈会，提出要大力开展房地产市场乱象专项整治。

多家机构均认为，深圳东莞等地的政策收紧，是符合坚持“房住不炒”定位，促进市场平稳健康发展的做法，但并不意味着全国范围即将迎来新一轮收紧调控。

葛政涵 摄

事实上，仅珠三角9城市就存在成交过热和成交收缩并存的现象。中房研协认为，一方面房地产及上下游产业的稳健发展对于促进经济恢复发展具有重要作用，另一方面，当前部分城市市场成交量仍处于同比大幅下跌且增长乏力的状况，因此预计调控仍将表现为“多送少紧”。

而中金公司虽认为深圳楼市意在遏制投机炒房，进一步落实“房住不炒”和管控市场预期，并不意味着房地产市场全国层面普遍收紧，但该机构也指出，新政出台后深圳楼市短期涨势预计有所放缓，二手房价格可能有所降温，市场短期冲高后的适度降温更有利于长期视角下的平稳健康发展。

【记者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端