【实探】“拆迁致富梦”都实现了吗？深圳中心的那些“拆迁概念”小区如今是这样的

“拆迁致富梦”暂时是黄了，可房价涨得一点也不含糊，这笔投资一点也不亏。

深圳，众所周知，地少人多，净地出让的土地一直数量不多，是一个必须从存量地中“抠出”未来发展土地的城市，改造老旧小区是深圳土地供应的重要渠道。 目前，深圳老旧小区的改造模式主要有两种，一个是旧改、一个是棚改。

这些老旧小区一旦传出“旧改”、“棚改”概念，很多人不管信息真假，仿佛发现了致富机会，不想错过。 听信地产中介和卖房业主鼓吹，盲目买入，静等拆迁以旧换新、资产翻倍。然而，大多老旧小区旧改拉锯战多年无果 。

政策方面的原因是高签约率，而导致签约率始终难达标的原因很多：贪婪之下钉子户挡道，不乏老住户和高价买入后搏拆迁的业主；老旧小区很多房子常年无人居住或出租，根本找不到业主本人，有些确权证据已不复存在或者产权无法确认；还有就是公司“绿本”福利房遗留下来的产权问题始终没有解决……成功进入旧改的少之又少，个别项目是政府介入后才出现转机，多数依旧处在僵持中。

记者走访发现，这些大大小小曾经说要旧改、棚改的小区，大多占地面积大，且地处各区较为繁华的中心地段。 尽管交通便利、配套完善、生活气息浓郁，然而，因为大多都是上世纪的统建楼，设计落伍陈旧，没电梯甚至不通天然气。楼体经过二三十年的日晒雨淋，大多破败残旧，污渍随处可见，难以清洗。这类小区基本没有地下停车场，小区内仅有的户外空地，见缝插针停着私家车、电动车、自行车，行人过道堵塞严重。

居住环境日益衰败，旧改、棚改暂无下文，但生活总归要继续。近日，记者实地探访了深圳南山区几个曾有旧改、棚改意向的老旧小区，虽然各小区现况大同小异，但生活品质差异悬殊。 管理水平不同，社区状态不一，有老小区经过严格统一的管理，焕发新鲜活力；有小区如同一盘散沙，活成城市顽疾……

难以想象的城市背后

同样是一个粤海街道，这个地处深圳南山南油地段非常核心的片区，拥有上百家上市公司、总市值达数万亿的豪华街道办里，有个非常破旧的南油生活A、B区。 仅南油B区就有75栋楼，3900多套的小区规模。在2017年棚改《征求意见稿》出来前，南油A区纳入了综合整治，直到现在，南油B区和附近的龙城花园还在征集旧改/棚改意愿中，但意愿征集进程缓慢。

如今的南油生活区似乎被时代遗忘，与周边的繁华相比，其破败不堪和脏乱差程度，让人难以置信 ：街道路面破损不堪，脏水横流，街角垃圾成堆，街边杂草丛生，废旧家具随意丢弃，墙上到处贴满租房小广告，商铺货物占满人行道，单车和汽车随意停放堵塞交通，空中各种电线交织如网……，满街全是大排档和烧烤摊，各种脏水各种味道和各种吆喝声交集在一起，比城中村的环境还要恶劣。

再走进一栋栋陈旧的住宅楼，墙体、楼道难逃“花猫脸”，各种广告基本不分地点、墙上、电线杆、管道上随处乱贴。不仅贴满过道的低处区域，就连楼梯上一般人难以够着的高处也被贴上了很多，极难清理。

南油生活区，繁华都市中心，很难想象有这样一片脏乱差的地方，楼体污渍遍布，垃圾成堆。

南油生活区，车辆见缝插针，随意停放，行人道路堵塞严重。

南油生活区，老旧小区绿树成荫，但道路占用、杂物乱放随处可见。

南油生活区，楼道里，小区外，各类小广告随意张贴，严重影响清洁。

南油生活区，大白天里，楼道昏暗，杂物乱摆，墙面脏乱。

据了解，南油B区自上世纪90年代末期以来，原业主多数另外置业搬往别处居住，房子大量出租，外来人口流动大。 租客繁多，大部分是在周边上班，还有很多刚来深圳工作的年轻人。 此外，还有部分租客从事商贩职业，非法占道经营、违规开餐馆加工快餐。 因为管理不严，部分租客在租房外堆放着大量生活用品、废品、停放着些许自行车、三轮车。

租客A先生在这里生活了三年多。他告诉记者，尽管南油生活小区脏乱差，物业管理混乱，但老小区绿化很好，楼层不高，容积率低。小区内有公园，小区外四通八达，百米之外就是地铁口 ，购物中心、超市等等生活配套齐全。关键是，因为小区陈旧破败，所以租金便宜，较同地段的新小区低三分之一左右，适合他这样刚来深圳打拼的年轻人。“以后结婚生子，还是会离开这里的吧。硬件环境虽然好，但软件服务太落后了。物业管理基本形同虚设，如果这块能够提高，相信喜欢这里的人更多。”A先生说。

租客B小姐刚搬来南油生活B区，她告诉记者：“实习单位是疫情前就联系好的，最近才来深圳工作，工作在附近的科技园。此前在南山区找房子，找了很多片区，三四平方米的单身公寓租金基本都是五六千，高档公寓更不用想，同面积的月租甚至近万。对于一个社会新人来说，房租压力太大。中介推荐这里，同地段同面积的户型，租金便宜了三分之一，让我看到了希望。 看之前，中介给我打了预防针，说环境没有想象中那么好。尽管心里有预期，来看房的时候，我还是吓一跳。大白天里，楼道里是漆黑的，光线很差，堆满了杂物。好在房间是新的，业主刚装修过。 看在租金实惠的条件上，我还是租了下来。住进来的第一个晚上，出门扔垃圾发现，楼道的灯都是坏的，借着手机的光才摸到楼道一端的楼梯边。跟管理处交涉几次，无人管理。”B小姐很无奈：“住了半个月，习惯了倒还好，生活是真方便，老小区的性价比还是很高的。”

旧貌换新颜，老外扎堆

同样在南山区中心地带，离南油生活区不远的四海小区也曾传闻要旧改，中介至今打着“待拆迁概念”。 有业主表示：“之前有开发商来找我们协商签约棚改，但我们都没有答应，我们这里是早就要旧改的。业主们对于旧改抱的期望很大。”

据了解，四海小区是招商蛇口旗下属于70年产权的租赁住房，建于1983年－1985年，共42栋，占地面积约为7万平方米，其出租率为94%，续租率能达到80%以上。四海小区目前总共1200多户，但只有130户是卖给个人的。其它90%的物业都是原工业区的宿舍大楼，由招商蛇口自持。

显然，相对于南油生活区，四海小区的产权要简单得多。正因为如此，和南油生活A、B区随意进出，无人管理不同，这里划分的每个小片区都有门卫严格把守，进出森严，各小区都有统一物业管理，连租赁出售房产，都由招商蛇口自己的客服中心打理。小区虽然老旧残破，但干净卫生，绿树成荫，环境幽静。

四海小区的房子租赁出售，由自己的客服中心统一管理。

经过体温检查，记者走进四海小区，整个小区面积并不小，但很安静，几乎看不到行人，车辆见缝插针但整齐地停在路边，自行车、电瓶车有专门的停车棚，还有提示“严禁乱停乱放”的标语。 数十栋住宅楼整齐划一，几无“牛皮癣”般的广告张贴。 从阳台上整齐晾晒的衣服来看，大多是同款的制服，表明这里多以公司、工厂员工宿舍为主。 透过一楼窗户，一间30多平米的公寓里摆放着三四个高低床，租住的单身年轻人居多。 据社区公寓客服中心工作人员告知，这里的租金便宜，30平左右的单身公寓2500-3000左右，周边新房同样面积的公寓租金大约5500以上。

四海小区，由于有专门物业统一管理，尽管小区老旧，但环境舒适，车辆停放整洁有序。

四海小区内，自行车停放、电瓶车充电，都有专门的地方，旁边还有“禁止乱停乱放”的标语。

四海小区内，从晾晒的衣服看，大多是统一的制服，这里大多是公司或工厂的员工宿舍。

四海社区里，户型丰富，多是30年以上楼龄的统建楼。

和四海小区一路之隔的是招商蛇口的壹间公寓·槟榔园，这是招商蛇口打造的第一个精品公寓项目。据悉，公寓前身为蛇口工业区职工宿舍，自1987年建成至2009年，一直作为蛇口工业区入驻公司的广大蓝领配套宿舍。随着产业转型和城市升级，居住需求的变化，招商蛇口经过重新设计、改造、组织施工，将这个老旧小区改造成大体量集中式精装租赁公寓。

记者在园区内走动，绿道阴凉，几十年树龄的老榕树彰显着这里的历史，老小区换新颜，旧房经过改造，变身为白墙大玻璃的现代小区房，公共区配设多主题共享空间——健身区、阅读区、休闲区、会客区。据小区内工作人员介绍，这里的租金比对面四海小区要高，单身公寓租金为5500-6000左右，很多老外喜欢这里，租客一半以上都是外籍人。但几无空房，出来一套很快就出租了，很受年轻白领们欢迎。

同样是有着数十年历史的老旧小区，改造后的“壹间公寓”颇受老外喜欢，年轻人扎堆。

拆迁虽无望，但房产仍升值

新房越来越贵，同样的地段，新旧小区房价差异很明显。 由于老旧小区房子的房龄老，比较破旧，且剩余的土地使用权年限较短，这类小区的房价普遍都比周边的新房低很多，甚至比周围的较新的二手房房价也低很多。

除了楼龄老，老旧小区物业缺失、绿化随性、没有电梯……尽管一身“硬伤”，但老旧小区的房子一般都处于城市的核心位置。不但交通便利、出行方便，小区房子的公摊面积小、楼层低，且在未来房子拆迁时，业主将获得一定数量的房产和金钱，房产涨值空间大。因此，价格低、生活方便的老旧小区还是成为了不少刚需客的首选。

记者从中原地产二手房网信息查询到，虽然比周边较新的小区雅仕荔景苑11万均价低，但南油生活区的房价随着今年深圳这波二手房的行情，涨幅非常可观，均价已达八九万左右。

业主C女士告诉记者：“2015年，我通过中介在南油生活A区买了一套30平米的单身公寓。当时，周边房价大约四五万，这里的单价才2万出头，总价也就60多万。房子是破了点，但带租约买下来，租金基本能够抵月供。虽然是因中介说的拆迁概念而动心买房，至今旧改、棚改无下文，但这些年，水涨船高，这套房的价格已由当年的2万涨到了现在的8万，5年时间，翻了四倍。尤其是这半年，听说深圳二手房价格暴涨，我问了下中介，一问吓一跳，我们这个老旧小的房子也跟着涨了一万多。经常有中介问我要不要卖，目前，我是不考虑的。”

中原地产二手房网上查阅到的南油生活区的房价走势，相对于周边新房，尽管该小区房价偏低，但涨幅不弱。

同样，有30年楼龄的四海小区房价也是如此，相比周边花园城12万的单价，那里的房单价虽然只有9万多，但数年翻几倍，且业主惜售，这几年，放出的房源极少。 从中原地产二手房网信息查询，目前，四海小区仅一套挂牌出售，单价9万多。

中原地产二手房网上显示，四海小区，待拆迁物业，均价9万多，几无挂牌销售。

老旧小区改造不能仅看旧改

老旧小区从建成到现在大多数已经有20年或是更长的时间以上，随着社会经济发展和人们生活水平提高，这些老旧小区的问题也开始日益凸显出来。 改善生活环境，提高生活质量，老旧小区改造的确应该提上日程。

事实上，老旧小区改造，不但有效改善了老旧小区居民的居住条件，而且在扩大投资、拉动就业、促进消费、推动经济发展、改善城市外部形象和精神面貌等方面都发挥了重要作用。而老旧小区的改造，并非一定要大拆大建，“小修小补”同样很有成效，对小区础设施升级改造，如增加停车位、无障碍设施、安装电梯等“历史”问题。

从上述记者走访的几家老旧小区来看，同样是陈旧的社区环境，改造与否、管理品质，直接影响着小区的生活水平。因管理差异，相隔不远的南油生活区与四海小区的居住感受就存在着天壤之别。即便在同一个小区，甚至同一栋楼里，生活感受都明显不同。

记者走进南油生活B区一栋老旧楼里看到，这6层的住宅楼里，4楼一整层明显经过统一装修包装和管理规划，虽然楼外破败不堪，但楼内干净舒爽，一片新式公寓面貌。据管理处说，这一层被一家公司收购运营，打造成长租公寓统一打理。在专业公司的打理下，这一层不仅墙面、地板、门窗重新改造，且日常维护持续严谨。而同一栋楼里的其他楼层，依旧不改老旧小区的昏暗、杂乱的脏乱差模样，仿若两重天。同样，紧贴着这栋住宅楼旁边，两栋橙色翻新的公寓楼特别抢眼，独立的大门、加装的电梯、干净卫生的小院，改造后的焕然一新，旧楼换新房。

同一栋楼里，经专业公司改造后，旧貌换新颜，时尚靓丽很多，卫生环境好了不少。

同一栋楼，没有改造的楼层，昏暗残旧。

旧貌换新颜，老旧楼加装了电梯，刷新了楼体，居住环境明显改观，租金上涨。

当然，改造前后的住宅、户型租金明显上涨。 据悉，同栋楼同户型的单身小公寓，四楼统一管理的精品公寓比其他未改造楼层月租高达500-1000元。

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