股市血赚血洗，深圳楼市急刹，郑州下半年楼市怎么走？

不知不觉，7月也已过半。

新冠肺炎疫情对经济的影响正在逐渐消退，房地产可以说是复苏速度最快的行业之一。

上半年，我们时常听到一些热点城市出现排队买房、万人摇号等情况。比如在杭州，深圳，成都，很多地方的房地产成交规模已经恢复甚至超过了去年同期水平，特别是深圳，去年底以来，房价上涨了15%-20%。

下半年，股市率先爆发，深圳的疯狂楼市却遭遇急刹车，引来史上最严厉的调控，接下来房地产市场行情会怎么走？房价会持续阴跌？横盘震荡？还是会出乎意料的上涨？

【变局】

下半年以来，一开始就注定非比寻常。

一、股市大涨大跌，房地产板块也不安分

7月份以来，股价上演八连扬，甚至一日放量大涨近6%，创2018年3月以来新高，更加吊诡的是，银行、房地产等权重股也开启大涨模式，以至于卖房炒股的段子又一度风靡。

可怜的是，看到别人的赚钱效应你再往里冲，上来又是股市三连跌，很多股票从哪里爬上来又从哪里跌回去，很多人都是竹篮打水一场空，甚至是赔了夫人又折兵，所谓韭菜，大体就是如此了。

股市上涨，原因复杂，但最重要的一点是，在全球大放水的背景下，上半年中国经济一枝独秀，中国股市成了绝佳蓄水池，各路资金抢筹核心资产，以至于让人们仿佛看到了牛市的光景。

至于房地产板块上涨的原因，除了地产股本身的低估值之外， 也有几个显性因素——

1. 央行“变相降息”消息刺激。6月30日晚间，央行公布了下调再贷款、再贴现利率的消息，业内人士称，再贷款再贴现政策属于结构性政策工具，保持结构性宽松对于银行、地产、保险等大蓝筹均属利好。

2. 自身超预期的业绩表现。数据显示，TOP100房企上半年权益销售额共计3.7万亿元，上升4.5个百分点。单月来看，6月份百强房企销售额14432亿元，同比增长15.8％，市场恢复持续超预期。

3. 以格力地产，绿地控股为代表，蹭上时下大火的免税概念大涨，龙头带动整体板块普涨。

中国中免近五日股价走势 来源：Wind

股市也好，房地产板块也罢，很多人看到了都想问一下自己，要不要也闯进去分一杯羹？

有必要提醒一句，如果你以前没有这方面的经验，还是不要冲动为妙，资本市场你方唱罢我登场，风水轮流转，板块轮动特别快，普通人想要在资本市场的二级市场赚到钱，有机会但真的太难了，如果没有精准的判断力以及超强的自信与定力，大体上只有割肉的份儿。

比如，房地产板块冲高回落，已经迎来了新一轮的修复，但整体上相比以前估值是有所提升的，估值提升有利于缓解金融压力，这对楼市的长远平稳发展显然是利好消息。

二、深圳楼市急刹车，史上最严调控来了。

没有一丝丝防备，深圳7·15新政突然来袭，其力度之大，不少方面超过了京沪，堪称全国楼市调控最严的城市——

1、深户社保满3年。此前深户即可，非深户5年社保。

2、离婚3年后方可买房。此前满2年。

3、有贷款记录买公寓首付6成。此前是5成。

4、二套首付7成。没变化。

5、二手房交易成本提高了，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。此前要求满2年。

在新政出台之前，深圳楼市已经火热大半年，去年8月成为社会主义先行示范区后，深圳的城市能级提高了几个台阶，加上豪宅税取消，交易成本大大降低，结果就是，外地人蜂拥进入深圳，即便深圳市政府从4月开始不断出台政策，依然无法抑制躁动的买房人群，于是，“715新政”重磅来袭。

深圳一直是国内楼市的风向标，所以，当深圳出台比较实质性的调控措施，透露了什么信号？楼市调控会大面积收紧么？

可以肯定的说，大概率不会，楼市调控早已步入“一城一策”时代，深圳房价不到一年之内，上涨15%-20%，已成为众矢之的，试问全国有几个城市有这样的势力？

深圳楼市调控至少有以下几种信号：

1. 不要挑战房住不炒的决心，过头了，大棒就来了。

2. 很多情况下，深圳也是“新周期”最先启动的城市，换句话说，深圳过去楼市都涨了，纵然有独特的原因，但也从另一方面印证了楼市没有想象中的那么差，只要你的城市够范儿，未来还是会涨的。

3. 调控突然收紧了，再次提醒我们，如果你有一张房票，千万要珍惜他，不要等到失去了，才后悔莫及。

【复盘】

说过变局，我们再来复盘。

复盘是一个围棋词汇，任何一个围棋高手最终想要突破，都要不断复盘，通过还原当时的状况进行总结。想要预测下半年的楼市风向，复盘也是一项非常重要的内容。

不同寻常的上半年，社会方方面面都受到了不小冲击，但中国经济并没有想象中的那么差，从以下一组数据便可窥见端倪。

1. 海关总署7月14日公布的数据显示，6月进出口同比增长5.1%，其中出口增长4.3%，进口增长6.2%，自4月起，出口已连续三个月保持正增长。

2. 国家邮政局统计数据显示，上半年，邮政行业业务总量完成8765.27亿元，同比增长22.45%；业务收入完成5028.23亿元，增长11.03%。

3. 国家能源局发布的数据显示，6月份全社会用电量6350亿千瓦时，同比增长6.1%。

从6月份数据不难看出，经济已经呈现出逐步复苏趋稳迹象！世界银行预测，今年全球经济将面临衰退，但中国经济将保持增长态势，是主要经济体中唯一能保持增长的国家。

是的，这就是股市下半年突然爆发最基础的原因。

上半年的楼市，也非同寻常。

从1月份开始，面对新冠疫情这只黑天鹅，楼市在一片哀嚎中开局，而今年2月份，可以说是中国房地产史上最惨淡的日子，工地停工，售楼部关闭，中介不准营业，楼市经历了史无前例的停滞，直到3、4月份，很多地方才开始陆续放开严厉的管控，慢慢重启楼市。

重启后的楼市在很多方面都有了新变化。

1. 很多房企转战线上，线上售楼部如雨后春笋般涌现，恒大、碧桂园这些龙头房企，更是将线上卖房与直播卖房玩到了新高度。

2. 各种稳定经济的措施也在悄悄从侧面为楼市输血，比如，通过放宽预售标准、人才新政变相松绑限购、购房及契税补贴等方式助力楼市复苏。

3. 楼市分化现象更加明显。据克尔瑞数据统计，在疫情的影响下，上半年依然有13家房企销售额突破千亿，而大部分房企无论是销售收入还是土储，均出现明显的回落。城市的分化在疫情中也更加明显，一方面是诸如深圳、杭州等城市逆势走红，另一方面，大部分城市横盘阴跌深度调整。城市群分化、都市圈分化、城市分化，同一个城市内板块分化、小区分化也越来越明显。

具体到郑州，今年上半年，郑州房地产市场也是两级分化严重。

1. 新房平稳，二手房遇冷

据国家统计局数据，郑州2020年上半年新建商品住宅的价格指数还是较为平稳的，并且有一定涨幅。

不过，二手房市场却有些凉凉，上半年，在贝壳平台上，广州、重庆、天津、苏州、沈阳、郑州等热点城市二手房挂牌量最高的涨了5倍，最低的也接近翻倍，月度新增挂牌都在1-2万套，挂牌量基本都超过全年一二手房交易量。

据国家统计局数据，2020年1~5月，郑州二手房销售价格及指数全部低于去年同期，其中2020年3月更是比去年同期下降了3.4%。

2. 主城区爆发，郊区遇冷

房住不炒叠加旧城改造，让主城区楼盘更加受欢迎。

一方面，主城房产保值升值的能力更强，另一方面，随着老城更新改造的推进，老城变得更美更舒适，主城的居住价值自然也会水涨船高。

与主城区一家独大相比，各个环郑新区家家都有一本难念的经，主城爆发的虹吸效应，让远郊本就不宽裕的日子更难过了。

不过，经过充分的调整，主城与新区的价格进一步拉大，新区的价值洼地更加凸显。

3. 不同的房企与楼盘冰火两重天

和不同区域的分化一样，郑州同一区域不同房企不同楼盘之间的分化也愈发明显。

中指研究院数据显示，正商集团因多个项目集中开盘，同时实行额外折扣、特价房等营销措施，上半年以110.5亿元/91.9万平的销售业绩，成功荣获销售金额、销售面积双榜冠军；康桥集团以80.4亿元/71.5万平的销售业绩位列榜单第二位；碧桂园以62.2亿元/42.7万平的销售业绩位列销售业绩第三名。

排行榜前三项目销售金额均超15亿元，金水区的瀚海思念城因其区域优越显著，项目周边配套完善，实现高去化表现，1-6月以19亿的销售额蝉联销售金额排行榜首位；其次为中牟县的康桥香溪郡，销售金额16.4亿元；中原区的永威西郡排名第三，销售金额为15.5亿元。

与这些看似光鲜的数据相比，很多房企却面临着无米下炊的资金链断裂风险，几家欢喜几家愁。

与郑州房地产市场的两极分化不同，郑州租房市场却整体表现萎靡。

某研究院近日发布的《2020租赁市场半年报》显示，上半年包括郑州在内的8个城市租金呈现环比下降。为寻找租房客，郑州部分房东直接在路边摆起了小摊，手持广告牌招揽租客，得到业界广泛关注。

租房市场是楼市的一面镜子，租房价格更多的是当地经济状况的直接反应，而房价却是一个城市的价值支撑，二者间接正相关，疫情往后，不少城市房租下降，一方面是收入的影响，另一方面也是供需的影响，租房市场不景气反映到楼市上，也间接说明，楼市缺乏足够的上涨支撑。

【预测】

分析完市场变局，也对上半年进行了充分的复盘，那么，下半年，郑州房地产市场又会走向何方？

1. 可能很多人最关心的就是房价会暴力反弹么？

可以肯定的回答你，普涨不会。

一方面，5、6月份楼市复苏明显，是因为疫情积压的需求集中释放，这种需求难以持续。另一方面，疫情对于经济影响余威尚在，企业的经营、居民的收入还需要一定时间的修复，加之家庭债务水平已处于历史高位，加杠杆空间已经不大。所以，从需求侧来分析，房价不具备暴力反弹的基础。

不过，需要提醒的是，虽然楼市总体上不会暴力上涨，但温和上涨是可能的，特别是对于个别楼盘，是有可能上涨的，毕竟，开发商优惠收紧就相当于涨价了，当然，每个楼盘每家房企都不同，也可能会降价放量，需要具体问题具体分析。

2. 政策会收紧还是会放松？

近期，我们看到楼市大热的杭州、东莞、宁波相继出台了调控收紧政策，特别是下半年一开始，深圳楼市急刹车给很多人一个下马威，其实，前边我们已经分析过，深圳之所以会政策收紧，是因为深圳楼市太热了，试问郑州有深圳这样的热度么？

估计，郑州期待松绑还来不及呢。

关键是，会松绑么？

整体上而言，虽然收紧不具备普遍性，但我们国家的房地产市场仍然处在比较严格的调控当中，放松更不太可能，今年以来，不少城市松绑调控的政策出现“一日游”或者“几日游”的情况，这说明中央对楼市调控的态度还是很坚定的。

政府为稳定楼市只会从侧面给予供给端补血，但不会刺激需求端，所以，下半年，郑州房地产调控大概率仍将处于静默期，稳定大于一切。

3. 什么时候出手合适？

关于这个问题，很多人会说，刚需买房最适合的就是当下，这个从战略上来讲没错，但战术上有点过于简单粗暴，具体来需要分别对待。

其间，有地产老炮预测，今年最适合买房的时间就是7、8月份，因为这一时间是很多开发商还债期，资金紧张势必放量优惠。当然，也有老炮分析是到年底，因为年底也会冲量。

在我们看来，无论是7、8月份还是10月黄金周还是年底，下半年确实是买房的好机会。

一方面，郑州房地产市场近两三年已经经过充分的调整，市场底部正在逐步显现，机会稍纵即逝。

另一方面，面对疫情冲击，全球货币政策重回宽松，在货币政策宽松的情况下，楼市依然是最稳定的投资标的，是最安全的避险资产。

最后，楼市不同于股市，走的就是长线与稳定，赌的是城运，是郑州这座国家中心城市的价值，这是基本面。

所以，遇到合适的楼盘是可以出手的。想稳定，你就多看看主城区；博未来，你就去看看新城区的价值洼地，这就是下半年在郑州买房子的基本逻辑。