宁波“扩圈”后，我对几个板块的点评（上）

　　PART 1

　　一夜之间，很多人的购房计划被打乱了，包括我。

　　6月底，我在粉丝群与网友们聊天，当时还列出了下半年必买的四大楼盘——姚江融创、庄市创维、明湖维科、海曙五江口。

　　后来7月初的高新区地王一出炉，我又给这个清单加了一个春月江澜。

　　原因很简答，拿地早，限价应该都比较厉害，所以无论刚需、改善还是其他类型的买家，都值得去摇一摇。

　　结果7月6日晚上出了新政，五个盘全都变成了“圈内盘”，居然无一例外。我的心情也炸裂了，从担心买不到，变成了完全买不了。

　　和我一样心情的人，恐怕不在少数。

　　这里要说一句，其实很多人买房不是为了投资，而是为了保值，为了抵抗资产贬值，这一点懂的人自然懂，不需要再多解释，说多了也很累。

　　不认可这一点的人，可以出门左拐，去买杯奶茶但不要骂我。

　　当然，我相信大多数人都是明白人，像维科望江府、中旅城这样的倒挂盘，许多买得起的人都想买，这一点也无可厚非，谁能跟钱过不去？

　　从房住不炒的角度说，就算不为了投资赚钱，为了省钱自住总可以吧？站在道德高点上去妖魔化这些买家，完全没必要。

　　所以无论政策怎么变，有好的机会还是得果断出手，但由于限购圈的扩大、限购人群的扩大，房票变得越来越珍贵，下半年买房就不能那么盲目了。

　　PART 2

　　言归正传，7月6日晚上10点，政策出炉，我第一时间写了一篇稿子《不只是“限购圈”变大 | 楼市君》，大约有3万多名读者看了这篇文章。

　　没看过的读者，也不必再去看，因为当时的想法相对简单，没有涉及到具体板块的点评。

　　所以今天我特地写下这篇，算是对各大板块的一些看法，在乱七八糟的信息流中，给大家一些特别诚恳的建议。

　　首先，我们来看一下这张新的限购图，俗称宁波“二环”。

　　仔细一看，就知道限购权并不是直接放大了，而是“变宽”了。

　　入圈的板块主要有明湖、梅墟、庄市、姚江新城、城西（按地图逆时针顺序，排名不分先后），其中城西板块主要含姚丰、高桥、集士港东与古林北等。

　　其实也没几个板块，目前涉及的新盘不过10个之内。不过这次“定向打击”的精准程度，却让人惊叹。

　　怎么个精准法？第一章里我提到的五个代表性楼盘，全部被限购了。你们看看，这五个入圈板块，刚好对应那五个楼盘，堪称严丝合缝、滴水不漏......

　　再来看依然不限购的板块。

　　抛开奉化主城、北仑主城不说，未入圈的板块主要有骆驼、庄桥、慈城、集士港西、方桥、陈婆渡、姜山、东钱湖、小港（按地图逆时针顺序，排名不分先后）。

　　总体来说，变化是不太大的。

　　主要的变化在哪呢？新入圈的板块原本实在太火爆，现在这么一搞，短期内这些楼盘的蓄客肯定大受影响，但实际上却避免了“中旅城”事件的再次上演。

　　大家都知道，1.5万人买中旅城的事件影响力，与杭州6万人摇西溪公馆差不多了，很容易被全国媒体抓取，形成一波不太好的舆情。

　　如果不加以措施，融创、维科这些项目，很有可能再次上演这种现象。现在限购权一扩大，大量炒房者失去资格，就完全可以避免这样的情况再出现。

　　至于某些“专家”评论说什么利空明湖、利空姚江新城、利空镇海，那都是扯淡。

　　就这几个板块区区那点供应量，能利空个毛线？板块的价值在于其本身规划、配套的夯实，与限不限购的关系真心不太大。

　　就算短期内有微薄的影响，以这几个板块的优质资源，也完全能穿越市场的周期，大不了就是卖得慢一点，不要动不动就日光。

　　PART 3

　　大方向说清楚后，来看一看具体板块的分析。

　　第一个是明湖。明湖板块是什么？很多人会说，那边有一个还没挖好的湖，就算挖好了，那也就是一个小湖。

　　其实啊，我们大可不必紧盯着那个湖，就算没有那个湖，明湖板块也值这个价格，因为它是东部新城的一部分，是核心区的自然延伸。

　　它就像万达板块、长丰板块、湾头板块、印象城板块，更多是一个地理位置的说法，明湖本身只是锦上添花的东西。

　　无论有没有湖，政府定地价、开发商定房价的参考，都应该是东部新城核心区稍微减一点。

　　因为明湖与核心区的差别，主要是在距离上。

　　举个例子，上湖城镇距离市政府大约1.2公里，难道因为限购了，明湖板块就利空了，就搞不起来了，马上要推出的C31地块就没人要了，明湖双地铁TOD综合体就不香了？

　　没有的事情。

　　宁波历史上最贵的房子，新世界、宁波府、海晏府、凤起潮鸣、昆吾、琅峰、东部江山万里、天一晓著，哪个不是在限购圈里？

　　最简单的例子，上半年开盘的凤起潮鸣、东部江山万里不都在限购区吗，这种本身就“房住不炒”的高端盘，照样很畅销啊。

　　所以总结一下，明湖板块短期内销售有一定影响，等市场再度稳定后，这个板块依然是“新圈内”的头号选择之一。拜托，这是宁波未来少有的豪宅区啊。

　　第二个是庄市。有人说庄市限购了，对镇海又是利空。我想说Oh my god，这又是什么破逻辑？

　　这波政策的出炉，一定是保障刚需的。而“新圈内”最最适合刚需的板块之一，就是庄市了。

　　限价情况下，二手房3万，新房我估计2万多，而且目前几乎没有新盘在售。这样的板块就算剔除100%的投资客，光是刚需、首改去买买，这点供应量不香吗？

　　所以在逼出炒房客之后，这种限购板块反而是自住型购房者的好机会，没有投资客一起陪跑，买到心仪房子的机会，大了不少，反而要珍惜。

　　第三个是梅墟。高新区这个板块，我认为稍微有一点点尴尬。

　　因为它的能级低于东部新城，它的房价高于庄市，处于两者之间。改善的更想去明湖板块，因为定位更高端；刚需的购买力不强，去江对面镇海可能门槛更低。

　　上一轮调控，大户型的东海府就成了炮灰，我朋友几年前以1W1左右的单价入手东海府的大平层，现在升值不少，住起来也舒服得很。

　　当年害怕熊市而没买东海府的人，前几天还在朋友圈里悔青了肠子。

　　不过这一轮可不太一样，绿城、万科两个在售盘，都是中小户型为主，这不正是为刚需、首改们量身打造的么？

　　少了投资客一起抢房，这片小世界也一下子清静了一些。3万级别的单价，300万级别的总价，贼噶赞，居然可以挑一挑户型和位置了。

　　此时此刻，我还是有点羡慕刚需的年轻人的。

　　第四个是姚江新城。

　　这个板块不必多说，本身环境与能级就不亚于湾头、新三江口，是一个很好的自住型板块。无论有没有投资客，都有坚定的潜在自住客群。

　　关键是板块的供应量也一直很小，目前待售盘就一个融创，在限价的情况下，到时候主要还是客户多少的问题，其他影响不太大。

　　第五个是海曙城西。

　　我听到有人说，海曙城西的市场本来就不太火爆，现在一限购，那是雪上加霜，要被按在地上摩擦了。

　　其实不然啊，纵观宁波各大板块，城西的市场的确不温不火，但也侧面说明城西的投资客较少，主要还是地缘自住买家为主。

　　既然投资客一直比较少，那么限购对其影响自然不那么大。

　　相反，城西划入圈内，说明板块能级上获得了肯定。在房住不炒、保障刚需的主旋律下，城西作为圈内少有的刚需板块，是否能吸引更多人才进入呢？我还是表示乐观的。

　　毕竟，大多数不限购板块，都在绕城高速之外了嘛。

　　PART 4

　　说了那么多，其实我的关键看法就是一个：

　　此次调控的目的，一定是要保障刚需，逼出圈内的炒房客，把正道的光，照在大地上，把每个黑暗的地方都照亮......

　　这道光芒指引着年轻人，能够留在宁波更好的地方。

　　而对于投资客来说，购房资格的减少+贷款难度的提升，足以让许多人洗洗睡了。圈内买不了，圈外估计也得全款为主（如果信贷紧缩的话），还不如歇一歇，等以后再说了。

　　至于“新圈外”的十大板块——北仑、小港、骆驼、庄桥、慈城、陈婆渡、姜山、东钱湖、方桥、奉化，我们下期再聊一聊。

　　好房子还有很多，大家认准了再买。房住不炒，宁波加油，写稿不易，无需赞赏，多转发点赞吧~

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