到底咋整？郑州有的房租已跌一半还租不出去

要租房的郑州人，现在可以从容地挑挑拣拣了。

2020年上半年，郑州房地产市场总体持续萎靡，受调控和疫情的双重影响，各房企年度任务完成率大多在30%左右，资金回笼压力巨大；

同时，二手房市场冰封，各区域成交量均遭腰斩，个别区域成交量甚至砍到了脚脖子，二手房挂牌量还在继续攀升。

房租方面，跌势依然未止。有数据显示，2020年6月，郑州住宅平均租金为25.91元/月/平米，比2019年6月时下跌了15%，从2015年中至今已连跌5年。

租金持续下行的同时，不同区域、不同品质的房子，租金价格的两极分化现象也愈加严重，好地段高品质的房子，租金依然坚挺，没地铁、没电梯的老破小，一跌再跌，深不见底。

2020年7月，我们对郑州各大区域的房租状况做了一次实地调查，相比年初，房屋租金已普遍下降两成以上，且空置率持续攀升，有些房源甚至租金减半也无人问津。

面对冰冷的事实，我们只想对那些死抱老破小，手里房产价值消耗殆尽的房东们说一句：再不打折甩卖，未来还会再亏钱。

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郑州各区域租金现状，全线下跌

1、惠济区开元路沿线

毛庄社区：86平两室1500元/月，比去年下跌300元左右；110平三室1800元/月，比去年下跌600元左右。

民安北郡三期：80平两室1800元/月，比去年下跌300元左右；90平三室2000元/月，比去年下跌500元左右。

木马嘉苑：65平两室1600元/月，比去年下跌200元左右；120平三室2200元/月，比去年下跌300元左右。

建业花园里海棠苑：89平三室1800元/月，比去年下跌400元左右；120平三室2300元/月，比去年下跌300元左右。

房东点评：

以上4个小区均位于2号线各地铁口附近，是惠济北片区租客较集中的小区，但周边生活配套尚有欠缺，再加上今年疫情影响，北大学城各高校学生未大量返校，导致租房需求锐减，安置房和商品房租金均有300元以上的下跌，可选房源较多。

2、金水北国基路周边

普罗旺世波特兰：89平两室2500元/月，比去年下跌200元左右；120平三室3200元，比去年下跌300元左右。

正商园田花园：88平两室1800元/月，比去年下跌400元左右；110平三室2000元，比去年下跌500元左右。

阳光嘉苑：88平两室1800元/月，比去年下跌300元左右；108平三室2300元，比去年下跌500元左右。

中方园：80平两室1700元，比去年下跌500元左右；120平三室2000元，比去年下跌600元左右。

房东点评：

金水北20年房龄以上的老旧家属院多，大户型也多，房东通常会把三室打隔断做成四室甚至五室专做合租房，合租成为市场主流；同时区域内安置房体量巨大，同样户型比商品房小区便宜300元左右，且各安置房社区门口有大量租房大妈常年驻守，看房方便、没有中介费。两股势力夹击，导致片区内商品房小区租金连年下跌。

3、金水CBD周边

蓝堡湾二期：87平两室3200元/月，比去年下跌300元左右；125平三室4000元/月，比去年下跌500元左右。

正弘数码公寓：40平一室1500元/月，比去年下跌300元左右；70平两室2400元/月，比去年下跌300元左右。

天骄华庭一期：80平两室3300元/月，比去年下跌300元左右；95平三室3600元/月，比去年下跌400元左右。

宇泰文博公寓：38平一室1600元/月，比去年下跌400元左右；58平两室2500元/月，比去年下跌300元左右。

房东点评：

科技市场拆迁基本完成，小企业主大部分已流失；疫情放假时间长，陪读需求受抑制；写字楼白领和周边小生意人收入减少，开始向租金更低的区域转移。但区域成熟度的人流导入能力较强，房租降幅不严重。

4、大石桥周边

宏益华香港城二期：40平一室1500元/月，比去年下跌300元左右；60平两室2200元/月，比去年下跌200元左右。

城中央：58平一室2000元/月，比去年下跌200元左右；73平两室2500元/月，比去年下跌300元左右。

SOHO广场：40平一室1200元/月，比去年下跌300元左右；78平两室2200元/月，比去年下跌300元左右。

汉飞金沙国际：40平一室1400元/月，比去年下跌200元左右；80平两室2000元/月，比去年下跌300元左右；90平三室2300元/月，比去年下跌500元左右。

房东点评：

大石桥周边有优胜路小学、郑州七中、郑州市儿童医院、二七商圈各大商场等配套，租房需求旺盛，片区住宅多为无电梯老旧家属院，这4个有代表性的高层电梯房一直较受欢迎。香港城和城中央离医院和小学更近，租金相对坚挺，挂牌房源也只有二三十套。

SOHO广场户型较差，金沙国际隔着铁路，挂牌出租房源都超过了200套，未来租金也很难维持，3号线开通会吸引来一些租客缓和一下空置率，但租金上涨空间有限。

5、高新老城

公园道一号V公馆：45平一室1300元/月，与去年持平。

翰林国际城孔园：62平两室1500元/月，比去年下跌100元左右；95平三室2000元/月，比去年下跌200元左右。

升龙又一城：52平一室1400元/月，比去年下跌100元左右；88平两室2000元，与去年持平。

谦祥万和城D区：50平一室1100元/月，比去年下跌200元左右；70平两室1500元，与去年持平；90平三室1800元/月，与去年持平。

房东点评：

高新老城的租金几乎没有下跌，这跟高新区自身的区域小环境已经逐渐形成关系很大，同时因为地铁1号线的存在，还吸引大量市中心工作的人群来此租房，本身区域的租金水平也不高，长期来看租金会稳中有升。

6、中原区棉纺路沿线

锦艺国际华都美域：90平三室2500元/月，与去年持平。

方圆经纬：80平两室2200元/月，90平三室2400元/月，均比去年下跌200元左右。

锦绣城：70平两室2200元/月，90平三室2500元/月，与去年持平。

房东点评：

棉纺路一线是西区商业最集中区域，人口密度最高，工作机会相对集中，沿线租金水平一直很稳定，方圆经纬租金下降，跟物业服务水平较差关系巨大。

7、二七区大学路沿线

鑫苑景园：80平两室2500元/月，比去年下跌300元左右。

中苑名都：70平两室2300元/月，比去年下跌200元左右。

长城康桥华城：40平一室1500元/月，70平两室2000元/月，均比去年下跌200元左右。

升龙国际B区：40平一室1500元/月，76平两室2200元/月，90平三室2700元/月，均与去年持平。

房东点评：

大学路是西区老城的核心工作生活区，由北向南连接河医、郑大、铁路局以及市级和区级大量行政单位，生活氛围浓厚，商业环境醇熟，人口外溢和导入的量都不大，租金水平稳定，受疫情影响不大。

受河医管培生及医生逐渐向东院区分流，景园租金受到一些影响。

8、南三环紫荆山南路周边

鑫苑国际新城一期：89平三室2100元/月，比去年上涨100元左右。

绿都紫荆华庭晴园：89平三室2000元/月，与去年持平。

花都港湾：94平两室1800元/月，比去年下跌200元左右；120平三室2000元/月，比去年下跌300元左右。

房东点评：

此片区三个小区两新一旧，随着房源这两年大量交付，人口逐渐增多，因为靠近地铁2号线两个站点，房租价钱也不算高，许多工作在市中心的年轻人会在该片区租房。这里几乎是市中心工作人群租房选择中性价比最高的区域。

9、福塔片区

美景鸿城：70平两室1800元/月，90平三室2200元，均比去年下跌200元左右。

万科美景龙堂：70平两室2300元/月，90平三室2800元，均比去年下跌200元左右。

富田太阳城：58平一室1300元/月，78平两室1500元/月，108平三室2300元/月，均比去年下跌500元左右。

美林河畔：90平两室2200元/月，112平三室2400元/月，均比去年下跌300元左右。

房东点评：

地铁5号线对该区域的房租带动明显，但大体量社区扎堆带来的充足房源，又让片区租金无法再向上突破。交付更晚的万科美景龙堂比其他三个盘更具租金强势，美林河畔和富田太阳城，一个不靠谱，一个太嘈杂，租金稳中有降很正常，3号线开通后，此片区吸引力还会进一步释放。

10、高铁西广场片区

万科誉：22平一室1800元/月，比去年下跌200元左右；34平LOFT公寓3200元/月，比去年下跌300元左右。

海马公园A区：90平两室3500元/月，130平三室5500元/月，均比去年下跌500元左右。

中豪汇景湾：88平两室3500元/月，比去年下降500元左右；130平三室6000元/月，与去年持平。

建业天筑：90平两室6500元/月，比去年下跌1000元左右；160平三室16000元/月，与去年持平。

房东点评：

高铁站片区高端写字楼集中，高管级别的岗位和不缺钱的白领多，他们更愿意为品质生活买单，哪怕租房也要租最舒适的房子。

最明显的例子，万科誉门口随时都保持8辆以上的出租车排队，司机说早上上班高峰期，车队排的比旁边加气站的车都长。在万科誉租房的年轻人不缺钱，虽然大多都在高铁站周边上班，离得不远，但出门还是愿意打车。

所以建业天筑三房16000元月租的房子不愁租，万科誉几千套精装修小户型公寓可租房源从来不超过30套，目前的租金在正常的供需波动内，并无实质性下跌。

11、郑东新区农业东路沿线

永威翰林居：80平两室4500元/月，与去年持平；140平三室6500元/月，比去年下跌500元左右。

绿地老街三期：98平两室4000元/月，145平三室5500元/月，均比去年下跌500元左右。

绿城百合春晓苑：110平两室5000元/月，143平三室7500元/月，均比去年下跌500元左右。

双河湾：45平一室2200元/月，66平两室4000元/月，90平三室4500元/月，均比去年下跌500元左右。

房东点评：

东区老豪宅已建成十几年，小区规划和户型都无法适应如今高端客群的租房需求，停车难弊病难消，小区早期业主普遍搬离或准备搬离，绿城百合等小区合租房现象较多，诱发业主圈层进一步换血，二手房价格一直在跌，房租租金没有支撑动力。

本次调查总结：

今年郑州各区域房租全部下跌，无一幸免，跌多跌少全看区位活跃度和房屋本身的品质，好房子将将能与去年价格持平，一些老旧小区的大户型租金直接对半跌也很难整租出去。以下为各区域租金水平排名。

1、郑东新区农业路沿线

2、高铁西广场片区

3、金水CBD周边

4、二七区大学路沿线

5、中原区棉纺路沿线

6、福塔片区

7、南三环紫荆山南路周边

8、大石桥周边

9、高新老城

10、金水北国基路周边

11、惠济区开元路沿线

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郑州的房租为什么跌跌不休？

今年租户难。

1、上半年疫情影响，大部分小生意人、店铺老板赚不到钱，无力再为之前的居住舒适度和便利性长期买单，韬光隐晦，努力想出路是首要考虑的事情，租房开始将就。

2、写字楼内的一般公司职员普遍遭遇降薪或工资缓发，除节省日常开销外，降标换房到有地铁口的三环外区域，还能覆盖住生活成本，暂时租住安置房小区或与人合租，成为今年的普遍选择。

3、中小学生今年上半年放假在家接近4个月，父母陪读需求锐减；小区内一些小型培训班难以为继，退租情况较高，导致学校周边房屋出租率直线下降。近两个月这类租房需求回暖，下半年有望恢复到去年水平。

4、高校学生很多未返校，毕业生找工作也不如去年容易，留在郑州首选三环外安置房小区合租房。

今年房东也难。

1、在郑州，很多小老板没有自己的房子，生意难做，退租或无力续交房租，房东租金收入减少，同样不好过。

2、房东还贷压力通常不比小老板的经营压力小，不得不靠周转拆借来维持每月还款，付出额外的资金成本。

3、没人租房，空置期的物业费只能自己承担，进一步放大损失。

4、近两年郑州大量安置房集中交付，有些小区的品质不输商品房，房东很难与租金商量余地更大的拆迁户竞争。

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什么房子租金坚挺

什么房子必遭抛弃

虽然郑州房租租金水平已持续下跌数年，但也有赚到钱的，房租能不能稳中有升、成为合格的现金奶牛，具备以下几点素质至关重要。

1、主城内紧邻大型商圈

好出租的房子，一定在生活便利、人流量大的地方。主城内以正弘城、新田360国贸店领衔的花园路商圈、二七万达商圈、中原锦艺城+中原万达商圈，是郑州最好出租的区域。

尤其以正弘城双地铁交汇、纯粹地铁上盖的叠加优势最为突出。

2、近郊紧邻地铁口

目前郑州在运营线路有1、2、5、城郊线共4条地铁线，今年年底3号线一期、4号线也将开通，明年底还有6号线一期预计可建成，两年内，这些线路的起止站将会成为租房外溢的主要承接地。

所以，高新区、惠济北、金水北、南龙湖、洞林湖、滨河国际新城都还有租金上涨的空间。

3、离高端人口近

租金高的房子，房子品质必定好，但更重要的因素是周边有大量高管级外地人。郑州城区内世界500强企业河南总部和大型金融证券公司扎堆的区域，更容易租高价。

现在的高铁站西广场和老东区CBD就是沾了高端人士聚集的光，未来北龙湖金融岛及北岸中原科技城正式运营后，房屋租金还会更高。

4、离集中安置区远

商品房和安置房的租客不是一拨人，但不能否认，郑州80%的租客承担不起单间超过1000元/月的房租。

安置房成本低，核算成单人单间，500元/月有得赚，300元/月也敢租；商品房一般都有贷款，总体成本在单人单间800元/月左右，维持成本租不出去，对标安置房不挣钱不说，甚至跑不赢通胀。

郑漂十年，大部分人不会真的感恩租给自己房子的房东，他们怀念城中一隅，只是感念曾经艰苦奋斗的自己和那份坚持下来的努力。

房东也不会因为收到可观的租金而满心感谢租客，他们更多感谢的是自己精准的投资决策。

这只是一场最普通的交易，当房东与租客各自成就，才会皆大欢喜。这就像谈恋爱，首先爱自己，才能爱别人，郑州房东和租客彼此理解、达成共识，郑州的发展才会更美好。

但在此之前，处理掉剩余价值殆尽的老破小房产，也许更容易达成这种可能。