毫无悬念，融创今天在港务区拿地了。
而我们关心的是，融创的进驻能否在提升港务区住宅开发品质的同时，让港务区的房价迎来上涨通道。
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之所以说融创今天在港务区摘地毫无悬念，是因为这几块土地在出让的时候就设定有特别约定条件：出让宗地为西安奥体片区特色体育产业项目配套用地，竞得人须参加西安奥体中心片区范围内近期公告出让的特色体育产业项目用地竞拍……
因此，我们昨天在《735万元/亩！港务区住宅地价再次刷新！华润将自持10万㎡商业！》一文末尾关于今天要成交的这几块土地写到“这个时候，我想到了一个公司名字……”
聪明的粉丝朋友在留言里也给出了答案，那就是融创。
实际上，关于融创进驻国际港务区的消息，在此前就已经传出。直至今年5月份，“2020年陕西省重点招商引资项目云签约仪式”在西安索菲特人民大厦举行，在这场签约仪式上总投资50亿元的融创冰雪世界及商业配套项目签约，这才标志着融创进驻港务区迎来官宣。
正如华润、招商、电建等开发商进驻港务区一样，融创进驻港务区投资建设冰雪世界体育项目的同时，也肯定要配套有住宅用地，并且住宅用地须以底价成交。
由此，也就有了今天融创在港务区拿下几块住宅用地的动作。关于这几块地的具体信息和位置可参阅下图所示。
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作为自带超级IP的房企，融创进驻港务区必将受到媒体、开发商、购房者的关注。
大家关心的是融创在港务区项目会做什么样的产品、产品有什么创新、会卖多钱……
而我们关心的是，融创进驻之后，会否对目前港务区的地产开发产生一定的改变。这种改变，一方面体现在价格方面，另一方面体现在品质方面。
先来关注大家最为关心的价格方面。
不可否认，在过去两年时间里借助于全运概念的热炒，港务区一跃成为西安楼市热点板块，绿城、华润、招商、广汇等开发商的项目陆续亮相，并且多次出现千人摇。
但是，与港务区楼市供应、成交火爆不同的是，在过去2年时间里港务区的房价则涨幅微乎其微。这一点，从下面两个典型项目华润置地·未来城市、汇悦城2018年10月到2020年9月的高层房源价格变动图表就可以看出。
从上述两个图表可以看出，相对来说地处奥体核心板块的华润置地·未来城市的房价要比地处港务大道板块的汇悦城房价高500元/㎡左右，这既是地段溢价，也是品牌、产品带来的溢价。
而2018年10月到2019年底，华润置地·未来城市毛坯高层房价涨幅在200-300元/㎡，一直稳定在1.02万元/㎡左右。2020年6月份最新一批高层房源毛坯变为精装之后价格提升到了1.25万元/㎡左右，剔除掉精装成本之后，毛坯高层实际价格在1.1万元/㎡左右。
汇悦城同样如此，2018年10月到2020年4月毛坯高层价格涨幅800元/㎡。
上述两个楼盘只是奥体核心板块、非奥体核心板块的两个代表，但基本已经可以说明港务区在过去将近2年时间的房价变动情况，也就是说2018年10月到2020年6月，房价涨幅不到10%！即使不到10%的涨幅，还是在剔除不同楼栋价格差异的情况下。
很明显，2018年下半年到2020年上半年，将近2年时间里港务区的房价涨幅跑输给了西安全市。可以说，港务区板块是目前西安城六区房价最低的区域。
对于港务区板块房价涨幅较慢，地产房剑分析认为，主要有以下几个方面的原因：
第一，在港务区拿地的开发商，基本都是产业勾地，地价比较低一些，因此房价即使较低也依然有利润可图。
第二，作为这几年新兴地产开发热点板块，当西安房价高企的时候，港务区需要通过与主城区其他板块在房价方面的价格差，以更低的房价吸引人口的流入。
第三，港务区板块目前已在开发的楼盘，基本都属于刚需、刚改产品，高端改善产品相对来说较少，因此整个区域缺少高品质楼盘对于价格的拉动。
第四，限价。
因此，当“每进入一个板块，必将拉动房价”的融创进入港务区之后，能否通过更高品质的产品拉动港务区房价的上涨，是一个值得关注的点。
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讨论完房价之后，我们再来关注融创能否带来港务区住宅产品的改变。
从目前来看，港务区的主流在售产品为毛坯高层、精装高层/小高层，毛坯高层的价格在1.1万元/㎡左右，精装高层的价格在1.25万元/㎡左右。另外，还有部分洋房产品供应，但价格也在1.5万元/㎡以下。
售价其实已经决定了产品的品质，目前的价格是无法给予开发商进一步提升产品品质的成本空间的。
因此，港务区目前的住宅产品更多的是高周转刚需产品。
对此，有业内人士认为，目前港务区有的楼盘那么好的地段做出刚需产品，简直是浪费了那么好的地块。
关于这个问题，我们暂且不做评论，因为站在企业的角度来讲，一定有企业的考虑，快周转所带来的现金流，才能有资金投入到配套产业的建设当中。
而从融创在西安开发的楼盘来看，以高端改善产品为主，刚需产品越来越少。因为，我们可以关注的是融创此次进驻港务区之后，能否带来与同区域其他项目不一样定位的产品，能否实现港务区地产开发品质的提升。
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按照融创的节奏，7月初拿地之后，今年下半年项目入市是大概率事件。
融创的项目，再加上7月份亮相、8月份预计入市的电建地产·泛悦城，以及即将亮相的高新枫林九溪东地块，这意味着今年下半年港务区板块铁定将有3个新盘入市。
除了3个纯新盘之外，绿城·全运村、华润置地·未来城市、招商城市主场、汇悦城、绿地·国港新里城这4个项目也将继续加推……
再加上今年上半年，港务区几个项目已经推售了3604套住宅，今年下半年港务区板块的竞争激烈程度可想而知。
从目前来说，将港务区板块放在整个西安楼市中来看，港务区板块的优势在于：①.全运会筹备推进情况下未来1年将给港务区带来的城市基础设施的改变；②.港务区房价较低的吸引力；③.大牌地产企业云集所带来的置业机会。
而港务区的痛点则集中于：①.多盘集中庞大供应所带来的压力；②.城市配套完善还需要一定时间；③.距离因素所带来的能够承接高新、城南外溢需求有限；④.站在投资角度，几年后大量二手房的挂牌。
所以，任何事情都有两面性，看懂之后再买房，也不迟。
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