十年后100万存款和100万房子，那个更值钱？

100万的存款未来能值多少钱呢？我们按照每年5%的利率，进行利滚利。说实话，现在市场上找到5%的理财产品真的很难，100万作为大额理财还是有点可能的。1.05的10次方是1.63左右，也就是说未来我们的本金＋利息会变成163万。

100万的房子，确实不好确定到底未来值不值钱。国家的要求是坚决遏制房价上涨，按照大家的共识，假设十年内房子价格不再上升。

我们目前100万房子的租金收入也就2万元一年，这在全国也算是公允租金了。十年后大约价值125万左右，每年2万元也按照5%计算利息。

两者差距大约38万元，可是有几个人相信未来十年后的房子价格跟现在的一样呢？

实际上，未来确实存在很多不确定性。首先，房地产税是一直在大家头上悬挂着的达摩克里斯之剑。一旦房地产税出台，不管是按面积收还是按套数收，投资性房产肯定会大跌。

另外，租金收入确实未来很有可能上涨。因为我们的经济发展趋势还没有多大的改变，仍然会在6%以上的中高速增长，这样我们的收入也会普遍每年增加7%到10%，十年实现收入翻倍，可不是说笑的。但是我们租金收入是跟大家实际收入相关联的，并不是跟房价一样，背离了收入。收入翻倍之后，租金翻倍是基本可以实现的。

如果我们房子的地角比较好，比如靠近学校，靠近大学，未来还会有一定的升值空间。这样很有可能留房子能够更合适一些。

不过大家要清楚，我们的人口一般会在2030到2035年见顶。在见顶之前，实际上会有一大批人已经老去，对房子的需求并不会太高了。但是，一二线城市的房产仍然有投资价值，毕竟人们涌向大城市的方向不会变。可是100万的房产，有几个能在一二线城市拥有呢？现在二线城市最低也得两三百万了。

所以，如果博一下，未来2~3年内，政策放松房价再蹿一蹿的可能性，可以保留一下房产，但是，一旦房地产税确实落地，投资性房产一定要及时出手。

100万的房子和100万的存款，10年后哪个更值钱呢？这主要看房价未来十年是上涨还是下跌，如果光从收益回报率上判断，100万的房子的年租金收益率低于100万存款的收益率，100万存款是大额存款加上上浮的利息，年利息可以达到4.5%，而现在大房子出租的租金回报率是1%到2%，大城市是2%的年租金回报率，小城市是1%的租金回报率，光靠租金的收入实际上是远低于银行存款的利息的，过去十几年投资房地产主要不是依靠租金收入，主要是炒房，房价能上涨，现在房价不能上涨了，也不能炒房了，光算租金收入的账肯定是不划算的，不要说收益回报，连最低的银行利息都不如，如果你是银行按揭买房的话亏损的更惨。

银行存款虽然也会贬值，但是未来十年中国的房价跌得更多，现在中国的房地产是大量过剩的，房子不能炒了，就剩下居住的功能了，面对大量过剩的房地产，真正能买房的人比卖房的人少得多，再加上国家定下的房住不炒政策，让炒房者在中国没有了市场，没有了生存空间，这样一来，未来几年必然有大量的房产抛出，再加上未来房产税的出台，逼着多套房的人卖出房产，房价持续下跌就成了必然的趋势，未来十年房价下跌的空间非常大，这个时候投资房地产将来只能是亏损累累。

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100万的房子和100万的存款，可能更多的投资者认为100万的房产10年后会更加值钱，因为房产一直是上涨的，甚至有些时间有钱还不一定能够买到房子。从以往的观点来看，确实如此。但是，未来十年可能真的要发生改变。个人的观点为：10年后100万的存款比100万的房产更加值钱。为什么？

一、100万的房产与100万的存款收益率如何？

我们将其他的因素排除在外，单纯计算房产的收益与存款的收益。现阶段就算是市中心的房产出租，与总价格相对比，年化收益率也仅仅只有2%-3%，甚至仅仅只有2%。如果将所有的装修费用加入进去的话，可能连2%都没有。当然，我们就定义为2.5%的回报率进行计算。十年的回报率很是固定，25万元。

那么100万的存款呢？现金也是有价格的，是能够通过理财进行收益。现阶段360天期中低风险的理财产品，年化利率能够达到5%水平，并且每年还能够进行复利。10年可以盈利：62.9万。

很明显的对比，100万的存款更加值钱。

二、其他方面的影响，存款依旧是值钱的。

市场中存在实际通货膨胀率，对于现金的折损十分大。现在每年的货币新增为8%，公布通货膨胀率为2%，也就是说现在市场的实际通货膨胀率达到10%。从理论计算上，10年后的100万元的现金包括理财收益在内的实际购买力相当于56.78万元,。从这个角度看，房子可能更加划算，因为房产是固定资产，能够抵御一定的货币新增以及通货膨胀率的风险，甚至还存在一定的上涨。

但是，个人认为10年后依旧是现金更为值钱。为什么？1、货币新增的速度在下降；2、在市场不断成熟的情况之下，推出房地产税势在必行，可能会对于房价进行影响与遏制，降价也是可能的。3、现在值100万的房产，未来可能实际购买力降低，而在未来的货币计算中可能只相当于现在35万元的购买力价值（理论值）。

所以，个人认为未来十年现金存款100万会比100万的房产更加值钱。

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