业主未交物业费和停车费，物业是否有权阻止业主车辆进入小区？

近一段时间以来，很多业主来电咨询，（最近的媒体类似报道也不少），业主下班回家开车在小区门口时，遇到保安的阻拦，称不交物业费或者停车费，就不让业主进小区。 为此双方发生争执，造成小区门口严重拥堵，不仅业主自己进不了小区，其他业主也进出不了小区。 于是双方报警，片区警察来了之后，经过一番协调，有的物业保安放行，业主回家。 矛盾暂且告至一段落。 　但是有的物业公司保安则不行，坚持称不交费就不能进小区，为此双方发生争吵，甚至发生暴力冲突。

一方面，业主坚称物业服务水平严重不到位，小区脏乱差，盗窃、车辆刮蹭时有发生，生活在这样的小区，根本谈不上什么有什么物业服务，凭什么要交物业费，如果物业公司有道理的话，在法治社会，物业完全可以通过诉讼解决问题，这样类似拦道，与“劫道”，有什么区别。

另外一方面，物业公司称、业主不交物业费，物业公司维持不下去，在小区门岗拦截业主，禁止业主进小区，催交物业费没有什么不对。甚至有业主称个别警察在处理类似矛盾时也认为业主应该交纳物业费，自然不让业主进小区，是合乎情理的。

那么在业主不交物业费或者停车费的前提下，物业公司保安有没有权利禁止小区进入小区呢？对此，本律师认为，物业公司的这种做法是错误，是违反法律规定的，情节恶劣，造成严重后果的，则有可能追究行政责任和刑事责任。

首先，从法律层面上讲，业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系。业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，双方是平等主体之间形成的一种民事合同关系。物业公司按照物业服务合同约定提供服务，物业服务内容中主要一项就是维护小区的秩序，保障小区公共秩序顺畅，物业公司通过在门禁阻碍业主进入自己小区，这是一种违反法律的行为。不仅侵害业主本人的回家通行的权利，而且还可能侵害其他业主通行权利。

其次，　虽然个别业主因为种种原因，未交物业费，如物业公司家中被盗，房屋电梯故障伤人和其他物业服务不到位等等原因导致部分业主不交费。但根据《物业管理条例》等法规规定，业主不交物业费的，物业公司有权向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，由法院或仲裁机构来认定，业主是否有正当理由拒绝交纳物业费，是否拖欠物业服务费，应该交纳多少物业服务费，这显然不是物业公司能够强加于业主身上的，也不是类似公安之类的行政机关可以认定的这类民事纠纷。

再者，在物业服务合同法律关系中，双方均是民事主体，一方对另外一方交费或提供物业服务均通过不得强制手段来解决。换个角度来考虑，如果业主不交物业费，物业公司可以通过限制进出小区等强制性手段来催交物业费，那么对物业公司提供的物业服务不满意的话，业主是不是可以将物业公司人员进行扣留，直到物业公司提供的物业服务满意为止呢？

其次，限制业主进出小区是一种侵权行为。根据法律规定，公民的人身自由，未经法律规定且经特别程序，非经有权机关，不得予以限制。人身自由是公民的基本权利。同时根据《物权法》规定，小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有。而业主进出小区大门则属于在自己的依法享有的土地物权行驶人身自由权。而物业公司，作为提供物业服务的一方，应当提供符合合同约定的服务，满足小区的业主通行的便利和秩序的良好。限制业主进出小区，造成业主人身自由权利受到侵犯，显然是法律不能容许的。

另外，限制未交费业主进入小区，也是一种违反社会治安管理的行为　根据《治安管理处罚法》第四十条　有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款：（一）二）……（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。因此，物业公司对业主依法享有通行权的场所，却禁止业主返回小区，显然是明知故意的，其意图是通过限制业主人身进出小区手段，达到收取物业费的目的，显然是一种违法行为。同时对于物业公司阻止业主进出小区的行为，警察接到群众报警时，应当及时出警，查明情况，如果确实是因交纳物业费的问题，应向物业公司做好说明解释工作，告知可以依法通过法律途径解决。如果物业公司拒绝听取的，可以依照《治安管理处罚法》治安管理处罚法的规定，对相关人员进行处罚，以维护社会秩序和生活秩序。所以物业公司通过禁止业主出入的方式来催交物业费，显然是一种不明智的做法。

最后，禁止未交费业主进入小区可能会造成严重的社会后果，影响社会稳定，物业公司阻止业主进入小区，导致业主有家不能回，双方发生对峙和冲突。对业主个人而言，可能导致自己无法进入家中，一天劳累工作后无法休息，也有可能家中病人无法照料。禁止业主进入小区，还可能造成小区门口拥堵，影响其他业主进出小区，甚至已经交费的业主进出小区，物业公司禁止未交费的业主进出小区影响到已交费的业主进出小区，显然也不公平。此外，拥堵还可能造成其他人员围观，造成恶劣的社会影响。

由物业公司拦门收取物业费和停车费而推论，　如果法律承认通过拦路、堵截等方式进行催债是合法的话，那么整个社会是不是就会出现银行机构，担保公司催要借款，建筑商，包工头催要工程款，企业员工讨要工资，都是通过拦路堵道的方式来实现自己的权利呢？显然不行，整个社会必将出现混乱无序的状态。

总 结

化解小区业主与物业之间的矛盾需要各方面的积极努力，一方面，对于未交物业服务费或者停车费业主，物业公司应该分清未交物业费和禁止小区业主进小区是两个不同性质的概念，未交或拒交物业费，是一种合同债权行为，而阻碍业主进入小区的行为则是一种侵犯人身权的违法行为，物业公司只有摆正自己的位置，摆脱以管理者自居的姿态，换之以服务者心态，提高物业服务水平，换取业主口碑才是最好的解决收费难问题的必由之路，对于恶意拖欠物业服务费的业主，物业公司可以通过起诉或提起仲裁等合法手段予以催交。违法催交的后果只能是失去了口碑，也失去了市场。

另外一方面，基层政府和行政部门也应该做好相关的物业管理的宣传工作。加大业主权利义务知识的普及，讲明业主在享受物业服务的同时应当履行合同义务交纳物业服务费，形成良好的诚实守信的风尚，对物业公司合法经营行为进行监督，引导其通过合理合法的方式催收物业费。最终，使之能够及时的化解社会矛盾，为建立良好的生活工作环境和有序健康的物业服务市场打下坚实的基础的目的。

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来源：贝尔律师；

编辑：微视聚焦