423个月租金才赚回购房成本！透过房屋租售比看广西14市楼市

　　小安，本名德戈金夫，籍籍无名，就像他的专辑《我不知道》，歌曲《给郁结的诗》。

　　开篇引言：

中国人对于房子的执念根深蒂固，深入骨髓。 居者有其屋，是庶民毕生的朴素理想。 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，是古时有良知的士大夫的灵魂拷问。 时至今日，房事，依然是多数国人为之奋斗的理想和目标，也是最牵动人心的大事。

　　房屋租售比是房地产投资价值体系中的一个体系指标，用于衡量区域（城区内）房产运行状况是否良好的指标之一，同时，也可以作为投资的一项重要参考指标。

　　从国际标准来看，房屋租售比的合理区间在1∶300~1∶200。

　　如果一个城市或区域的租售比高于1∶300，这就意味着该区域的房产投资价值相对变小，并且存在着房产泡沫；

　　反之，如果一个城市或区域的租售比低于1∶200，则说明这一区域房产具备较大的投资潜力，后市看好。

　　换句话说，假如一座房子通过收取租金回本，如果在200~300个月内收回成本，这是房产真实价值的体现；如果是300个月以后才收回成本，说明存在地产泡沫；如果不到200个月就收回成本，说明你买到就是赚到了。

　　▲ 广西14市2019年房屋租售比情况

　　从2019年呈现的数据来看，广西14个市里，只有梧州、百色、钦州、来宾等4个市的房屋租售比是在1∶300~1∶200的合理区间之内。

　　这表明这4个市并没有像外界所说的，房产处于价格洼地，它们只是没有理性真实的房产价值而已。

　　此外，玉林1：301的租售比，如果四舍五入，忽略不计，那么广西2019年有5个市的房产价格是在真实的房产价值范围之内。

　　南宁（1：423）、北海（1：413）、防城港（1：400）的租售比都突破了400，同时，柳州的租售比已经非常接近400。

　　所以在其他因素不变的情况下，这4个市如果按收回成本的年限计算，至少花30年以上。

　　其中南宁甚至要收租423个月租金才能赚回购房成本，这算下来，大约要35.25年！

　　房价泡沫明明显。

　　既然房价存在泡沫，那么，按照2019年的租售比，广西14市各自的合理房价区间是多少呢？

　　我们知道，房屋租售比的合理区间在1∶300~1∶200，假设该区域的租金是50元/㎡，那么该区域的合理房价区间应该是50*200~50*300，即该区域的合理房价区间是10000~15000元/㎡。

　　但是现实是，整个市场的房价已经严重偏离了所谓的合理房价区间范围。在南宁，目前的销售市场里，受多重因素影响，价格远远突破了合理房价的上限，如今8000多单价的房子，在南宁几乎无迹可寻，遑论5790元/㎡的房子。

　　当然，国企内部认购房和三产房除外。

　　如此看来，广西14个市里，已不存在价格洼地的说法，而且有10个市的房价都是存在不同程度的泡沫，尤以南宁、北海、防城港和柳州为甚。

　　对工薪刚需族而言，原本房价高企已经让他们倍感压力，如今严重拖后腿的工资收入更令他们囊中羞涩，这无疑中更加深了他们对于买房的焦虑和绝望。

　　既然房价已经存在泡沫，那为何市场还依旧那么热呢？

　　首先，房子已经不再是简单的住所，而已经演变为带有金融属性的投资产品。在特殊的国情和市场环境下，房子的价格只升不降，市场各方传递都在着这样的信息：投资房子都是稳赚不赔的买卖。

　　投资实业，你可能赔的只剩裤衩，别人卖掉一套房子，下半辈子财务自由，衣食无忧。两相对比之下，只要智商为正，都知道该怎么选。

　　尽管目前网上有人不断挖出当年马云“房价如葱”的论调，大肆宣扬，但这并没有“吓退”投资者高昂的热情。地产行业牵扯方方面面，牵一发而动全身。地产硬着陆带来的后果，恐怕没有几个决策者能承担的。房价如葱到来的那一天，也就是整个社会经济大萧条到来的时刻。

　　2008年开始，每次市场低迷，就会祭出两大法宝：增发货币、房地产刺激经济。

　　简单粗暴。

　　于是，货币越发贬值，房价一路飙升。

　　在货币愈发贬值的情况下，更多人意识到：投资房子，哪怕不能升值，最次的结果也能让自己的财富得以保值，不至于被稀释掉。

　　其次，在房地产市场投机的人，都是奔着短期内（3-5年）割韭菜，套现离场的目的去的，他们会参考租售比的数据，但是不会把长达20-30年的租售比数据作为投资的唯一依据。

　　市场最不缺的就是刚需族，而且数量庞大的刚需族对于房子的渴望达到了无以复加的程度。

　　在很多人观念里，租房等同于“寄人篱下”，始终没有家的温馨，没有避风港，没有归属感，房东对自己的房子有最大的处置权，租客随时都可能被勒令搬走。特别是今年的“黑天鹅”事件之后，租客内心对房子的渴望更加强烈。

　　而只要有刚需族在，就不愁没有接盘侠，短期内套现离场，并非不可能。

　　当然，在当下的市场环境和政策管控下，投资房子还是存在着被套牢的巨大风险。

　　但是，投资房子从来都是“撑死胆大，饿死胆小”的豪赌行为，更何况赢面居多的市场情况下。

　　再者，影响房价的其中一个重要因素是，房企竞价获地的成本，这部分所占的比重还不是一个小数目。

　　羊毛出在羊身上。这部分的成本自然是要转嫁给购房者的。获地时楼面价10000元/㎡的盘，指望开盘销售价8000元/㎡，那是天方夜谭——你这是把地产商当雷锋了。

　　无利不起早。地产商总得有合理的利润空间才会去进行开发。

　　如今，“房住不炒”是主基调，稳地价、稳房价、稳预期始终要坚持的政策目标。

　　同时与市场调节相结合，双向调节，价格可以小幅度涨落，但不允许大涨大跌，房价将会在一个高位上维持3-5年的横盘。

　　在3-5年的横盘期内，那些希望短期内快速割韭菜，套现离场的房产投资人，多数不会选择进场抄底。

　　这对于刚需族而言，是个机会。

　　（完）