深圳楼市：福田、南山哪个升值潜力更大？专家回复一语中的

　　问：十三房老师你好，看了您很多知识星球很久，虽然一直觉得自己离买房很远，今天家里突然的安排，终于有机会向帅气的您提问 家里想出掉莲花一村的三房，套现600+w给我，给了两个方案，一个是在万科第五园购入一套紫悦山125平（近家里人，亲哥和家里人都在第五园） 第二个方案是预算600万现金+100万房贷支持我在宝安或南山购入一套三房，初步想过是在坪洲的华海澜湾，超过西乡就不考虑了，学位不算很重要的考虑，自己年纪不到30所以暂无婚姻计划，地铁学位不算很重要的考虑，还在创业爬坡，只考虑接下来10年左右的住宅规划，希望十三房老师指点迷津，感谢

　　答：鱼饭，你好，你很幸运，有站在高处的家人未雨绸缪替你出谋划策，而我们多少人，从大学选专业，到毕业后择业、买房，都是靠着自己一路爬一路滚摸索过来的，是走了多少弯路才知道怎样去走对。买房这个事情，其实不管多早都不算早，当然，多晚也不算晚，因为永远都有机会。 你一定还很年轻，你的收入处于一个高速成长期，不久的将来，你还有另外一半一起分担房贷压力，你的供房能力一定是越来越强的，一个人又住不了那么大的房子，所以这一套完全不用考虑自住，只需要考虑更好的流通和升值。在深圳，一套房住不了一辈子，所以不管是投资还是自住，一定要结合大众的主流偏好，而不是任性的认为学位地铁不重要。 你的第一个方案，125平这个总价过了该区域的天花板，流动性不会很好，可以pass，第二个方案，华海澜湾都是双拼户型，又是一个冷门盘，也不见得是一个好选择。 市场是在动态变化的，我们选的标的也是随时在换的，可以先把房子挂盘卖掉后，联系我们再来看看怎么选。

　　问：大师，深圳深户，纯投资，夫妻双方各有一次异地贷款未还清！目前政策假离婚首付5成，现金150万，融资可得50万！17年想买龙华89平方的和平里，不考虑自住的情况下有推荐楼盘吗？还是等明年沙井的海岸城啊？

　　答：总首付200w，做五成按揭买和平里么？得全款买再抵押吧？ 目前上塘龙胜没有特别的行情，还在消化上一波涨幅的时期，沙井海岸城的选择也是比较“飘忽”，没有特别理解你的选筹思路。

　　问：总价400w目前考虑西丽桃源村、松坪村、西乡桃源居，请问这三个片区哪个比较好一些？要考虑学位

　　答：桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 桃源村比较平庸 总价400w还有更好的选择

　　问：你好，十三老师，目前手上有180万现金，年收入80万，无房无贷，深户，从投资角度的话，有什么小区推荐吗？

　　答：年入80万，如果只有七成杠杠负债会有点低了，建议把你的征信打出来面谈，结合你的基本情况再做决定。

　　问：老师您好。我们夫妻打算深圳买房，但是很纠结区域。我爱人工作在罗湖，后面可能搬到福田，我工作单位在南山。这三个地点都在地铁一号线上。目前手头不到170万现金，月供不超过两万五是能承受的，目前没孩子。算了下大概可以买500—700万的房子。看了您很多分析，想买沿海偏西的房子，宝中买不起没有合适的价位，就看了碧海那边的。幸福港湾这个小区的两房怎么样，和湾上六座比呢，幸福港湾离地铁远但是小区很新。前海雷圳湾如何（诺德假日旁边）。还有虽然想买碧海或前海但是离我爱人工作地点太远了，买关内一号线上对我俩都方便，可选择的多住着也舒服。景田附近有推荐的吗。决定不下买关内老房子住着舒服还是碧海的买了租出去。

　　答：你好，感谢赞赏！ 自住建议在福田和南山内选筹。碧海自住不现实，通勤时间太长。 景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学） 2.总价高，没小面积户型。 另外自住+投资，松坪村可以多关注下，可以跑赢大盘。

　　问：现在可以入手深圳吗？

　　答：深圳这个市场，从来都是建议有合适的就入，尤其是自住，资金量小的，我们可能抓不住市场的底部，但是我们可以把握住内心的需求，是选择没买房的焦虑，还是落地后的心安。

　　问：老师您好，最近购房，想问问坪山高铁站那块实验几个盘入手好不，还是买宝中花样年未来升值好一点？

　　答：这个问题很难回答，目前东部局势不明朗，就我们所接触的客户，不管投资还是自住，人心所向全指西部，不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。 不难回答的是，花样年不是一个好选择了。

　　问：提问: 十三老师，上午好！目前不在深圳工作，打算几年后全家去深圳生活，3年后小孩读初中。看过宝中一些楼盘大多楼龄普遍12年以上了(壹方城新但买不起)，不想买这么老的房子，且宝中片学校也很一般。看过灵芝地铁附近的中洲华府和华联城市全景较满意，5年左右次新，小学:灵芝\\/宝民\\/孝德，中学对应:宝中\\/ 宝安中学（集团）实验学校 \\/ 宝安外国语（集团）中学，听链家说宝中积分不高很难进。综合税费和中介佣金单价差不多10万一平了。结合目前价格，学位，地铁和商业以后在这里生活，您觉得这两个盘值得入手吗？谢谢！

　　答：感谢付费提问。 这两个盘位于灵芝和洪浪北，不是宝中的一类地段，周边环境和宝中相比要LOW不少。 但是楼盘新，居住体验比较好，会对不少新房癌患者的胃口。选筹很多时候没有绝对答案，尤其是自住，选你喜欢又买的起的就对了。 学校方面，宝中学位严重紧张，学区范围太大，又囊括众多老盘，都是居住多年的高积分人群，现在买这两个楼盘，要充分做好孩子上不了宝中的心理准备。 其实你的总预算已经上到了八百万，如果能把楼龄放宽一点，完全可以考虑带宝安实验，又是一类地段的凯旋城和西岸观邸。

　　问：你好，龙华上塘片区房价已经涨到均价7万多的楼盘会不会已经是天花板了，过年后还会再涨吗？

　　答：年年都是房价最贵年，经济最差年，可是往回看，房价永远是昨天的便宜，天下依然太平。 十三老师文章里都写过很多次，为何深圳一枝独秀，有天时有地利有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求，而深圳，承接的是全国的改善人群。

　　问：十三老师，您好！请问您觉得福田、南山和宝中，哪个区域投资潜力大一点？最近在看宝中的房子，第五大道、尚都、西岸官邸、凯旋城，请问哪个升值空间大一点？

　　答：宝中我也很看好，这几个盘都不错，看总预算，我会选楼龄更新一些，品质更高一些的。

　　问：本人名下没有名额，想用家人名额再买一套，但是家人只能贷14年所以月供压力大，现在想买一套150万左右的小房子做投资，不知道买哪里比较合适？宝安南山已经找不到这个价位的房子了，但是罗湖很多，不知道罗湖的还能买吗？感觉租金回报率不错，但是怕涨幅跑输大市。目前看了罗湖的联城美园，还有福田的迷你新居、红树家邻，三个房子都是单房，总价在150-170之间。迷你新居户型比较好，但是土地是工业性质，怕影响后续交易。各位老师，能提供一下专业意见吗？我这个预算买哪里比较合适？

　　答：你好，总价200以内，想不跑输大势，建议罗湖和福田有学位概念的单间。 贷款年限段，建议做接力贷，65岁之前都可以操作，最多30年。

　　问：老师你好，目前长沙2套房，有一套按揭，想卖掉一套小户型学区房，只能凑100万首付，100万在深圳是否有选择，或者您有其他建议，谢谢

　　答：100万，五成首付，在深圳只能买到200万的房子，这个价位的房子有，但居住体验和升值潜力都不会太好。 再看你要置换的房源，公认的洼地长沙，小户型学区房，这么优质的标的，你确定要置换一套无品质，无学位的深圳远郊老破小吗?

　　很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。