理解市场的心态，做好下一步房价调控

在人民生命高于一切的中国战疫中，转眼2020年已过了一半，一边抓疫情防控一边抓复工复产后，包括回暖的楼市给中国经济带来了正向的作用，当前虽然经济下行还存在较大压力，但从经济数据上看，各项经济指标都出现了边际改善。

刘鹤副总理6月18日在第十二届陆家嘴论坛发表演讲时提出，风险应对要走在市场曲线前面，在经济下行压力和各种不确定条件下，要增强预判性，理解市场心态。

就目前的市场，确实比任何时候都要增强预判性，理解市场心态。房地产市场就是如此，我们知道，古典经济学思想认为，市场均衡由供需双方决定，当满足一定条件时，市场中的供需双方就能以达到最佳的价格进行交易，这是市场的最佳状态。

但是，市场不是一个简单的理想固态，现实中的市场交易比理论思想要复杂得多。这从中国房地产市场就可以看出来，2012年诺贝尔经济学奖获得者埃尔文·罗斯说过市场的复杂性，他的一句分析非常契合当前中国房地产市场的心态。罗斯这样说，“许多市场要复杂得多，即使你能买得起，也不是说你想要什么就能选择什么，因为你也是被选择的对象。”

国内房地产市场里买房要验资、要交认购金就很形象地解释了罗斯的分析结论。就因为市场具有复杂性，所以人们要去理解市场心态，做决策和应对。具体来说，目前很多地方都在一边抓牢防疫的大网，一边又要保房地产市场的健康稳定发展，这就需要助力房地产项目的全面复工，只有企业的生产供应能力跟上，市场才能稳定。

东莞现在的房地产市场，就是急需供应跟上，有监测数据显示，5月东莞住宅网签成交上升约52万平方米，环比上涨18%，同比上涨13%，成交量创下近四年同期新高纪录。市场火热交易的背后，是新房和二手房价格的快速上涨。以其中一个项目观察，其2019年9月首次开盘时备案均价为2.87万元/平方米，但据看房者反映，现在项目对外销售价格已经在4.2万元——4.5万元/平方米。二手房方面有报告称，5月第四周东莞二手房价格为19751元/平方米，环比增长2.7%；涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

究其缘故，除了疫情摁压的前期需求释放因素外，问题其实还是老问题，就是供需失衡和高地价的带动。对于供需失衡和高地价的问题，这已经是一个长久就存在的市场心理，低供应自然会给房价和“房住不炒”带来现实的反身性，如果不去理解房地产市场心态，就没办法增强预判性，更无法走在市场曲线面前。

所以，我们建议，各个城市一是要继续做好房地产的复工复产工作，支持房地产企业恢复投资活跃度，恢复供应量；二是稳定土地价格，市场上一直有一种观点认为是房价卖得高所以地价才高，但现实是每一次拍出高价地都会让周边房价升级，如果决策者永远囿于鸡生蛋还是蛋生鸡的争论，而看不见或者不顾发生在眼前的地价事实，那么对稳房价就会出现像缘木求鱼的故事结果；三是要真正重视和做好信息的前置发布，很多时候，房地产市场因为信息不完备，涨价的信息传导又具有爆炸性，这会让更多买家杀进市场导致房价进一步上涨。

从这一点上说，不是市场错了，是我们对市场的理解出了偏差，甚至是错了。