深圳楼市：宝安和福田，未来10年哪个房价涨幅更大？

问：老师，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

答：1.福田： 650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。

问：老师您好，我前段时间认真学习了您的所有回答，结合自身需求做了以下选项，希望能听听您的意见。 1.手上目前有650现金，夫妻均有贷款记录，想投资，预算750，可调整。考虑您之前推荐的沙井海岸城，但可能到下半年才能入市。到时还未必能抢到。还有您推荐过西荟城，但是没有说具体原因，为什么沙井这么多楼盘，您会推荐它？我现在的情况是买西荟城的二手？还是等海岸城？或者有其他楼盘可以推荐么？ 2.我目前自住的是福田景田的两房，考虑在福田换一套三房，自住，没有学位需求，预算800。考虑过皇御苑，竹子林竹盛，还有金地海景翠提湾。刚才又看您说皇岗学校可能重建今后可能暴击，它覆盖哪些小区呢？以上想听听您的意见。谢谢！

答：您好，感谢赞赏！ 西荟城是沙井升值较快的楼盘，现在均价5万。 西荟城距离11号线沙井站比较近，南山科技园部分外溢购买力也会沿线考虑到这里，沙井购买原则是地铁沿线，大社区，花园小区品质好的盘。 建议优先西荟城淘笋，海岸城价格和开盘时间不确定。 福保区重点关注福外南学位：红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾 升值稳 不建议博暴击，不确定大。

问：婚后男方名下有一套深房，近期以女方名义购买一套深期房，2年后交房。咨询2年后交房缴税问题如下： 1.结婚状态按照二套合同成交总价3个点。 2.办离婚，按照当时国土局评估价1个点。 3.办离婚，按合同成交总价1个点。 是哪个呢？第一次提问，望赐教

答：哈，你可不是第一次提问。加入六个月，提问41次了，不过加入那么久，问了那么多，怎么还没入门，问的还是送分题 新房没有国土局评估价，全是按成交价来。家庭第二套，契税三个点，离婚才能按一个点。 真离婚是用来省税的，假离婚是用来贷款的。

问：十三老师您好，来深9年，子弹150W，目前月供承受能力1W左右，娃两岁，从房产小白开始看布吉百合片区（百合学校），后面果断放弃。然后看西乡的桃源居片区（中澳学校），发现这些钱也买不了多大多好的房子。所以，又看到了罗湖的螺岭片区（螺岭外国语），想先上车这个片区30平左右的抢个学位然后租出去（比如金城华庭），然后自己再租个和租金差不多金额的大房子自住，这样算压力不会太大，留下来的资金再给自己充充电，给家人过点有品质的生活，因为还有四年时间娃才上学，等四年之后再来换或者增加一套。因目前在南山上班，也考虑到通勤问题，所以在纠结到底是选罗湖小面积学位房还是选择西乡桃源居片区小两房，您帮忙给点建议，谢谢

答：您好，感谢赞赏！ 我不推荐只有学位没有居住环境的老房子，除非50平以下的第一梯队。 金城华庭还算是一个短期内价值不会大打折扣的盘。 桃源居劣势是学位一般，房子偏老，小区周边环境杂乱，离地铁口远。 优势是在宝安，西部热点外溢片区，配套成熟。 这2个盘优先金城华庭。

问：十三老师，南山星海名城为何一直被看空？从位置和价格来看，星海名城还算不错，旁边还有一个不错的北大附中私立学校，自助加小孩上学是否可以入手？未来能否跑赢大盘？

答：星海名城 前海北无亮点刚需超级大盘 小区位于大新地铁站北侧，并与前海自贸区桂湾片区只有一道之隔，地理位置优越。 优点 1.户型不错、公摊小、有赠送 2.小区地面花园、环境安静 3.配套成熟、底商、天虹、居家氛围好 4.上学方便、小区内有幼儿园、旁边是北大附中私立学校 5.交通方便有地铁 6.3、5、6期人车分流 缺点 1.1-2期楼龄老，车位不足、一期3房户型全部朝北 2.5期全部都是小户型，3梯13户 3.6期全部大户型总价高，小户型97平，3房1卫 4.3期沿月亮湾大道，有噪音 总结 小区比较适合自住，环境安静、大花园、大社区配套成熟。 一二三期楼龄旧，品质差，五六期单价高，没有好的学位加持，不适合投资者 自住倒是不错，能不能入手还是要看价格。

问：十三老师您好，想在深圳买总价200-260万的小两房，投资兼住，小孩五年级，学位相对好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手都可以，请给点建议，多谢！

答：谢谢您的大额付费，不过我不是十三老师 您这个预算以内的两房只能买一些市区的大厦物业，这类多半不具有良好的学区属性，否则早就不止260了。另外就是远郊还可以淘到两房，而龙岗是几个远郊里教育最好的，深圳前50名的龙外，以及龙城中学都还有选择。

问：大，看好cq吗

答：不看好，最新热辣数据，重庆链家二手挂盘已经114331套，月增一万套，全国NO.1，堰塞湖已完美形成。 重庆有房者，要么当下就抛，要么做好长期抗战准备。

问：家庭首套房登记在一方名下，买二套房为了省契税，应该在买之前离婚还是可以在买之后交契税之前离婚？

答：应该在网签备案的时候离婚，所以很多人离错婚了。二手时间差不大，新房可以差几年，交契税的时候再离就白离了。

问：十三老师您好，看了您的一些大作和回复，觉得您很专业，特来请教。本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

答：个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。

问：老师您好，新人首问～投资+自住，打算持有5年以上，预算550W以内，请问富通城三期复式小三房、圣拿威两房、绿海名居两房、湾上六座两房，更看好哪一个呢？碧海、西乡片区是否有其他推荐的选择呢？谢谢老师

答：富通城3期的复式，总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区，具体你要看你买入的价格。 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园，缺点是没赠送、单价高 湾上六座的劣势在于户型，其他都不错。 绿海名居劣势在于高架太近，地铁太远。 这几个楼盘对比 富通城>圣拿威>圣拿威=绿海名居

问：您好，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

问：十三老师您好！我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢老师。

答：感谢付费咨询。 平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。 不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。 平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。