资本暗器！二手房不限购，东莞这漏洞要不要补？

作为万亿级城市最佳候补选手的东莞，二手房不限购，很特别。

东莞南城、松山湖等焦点区域二手房的高价风，吹得着实有些大。

归根结底，症结还是出在“二手房不限购”的问题上。

为了能让大家清晰感受东莞限购政策的“特别”，房视君吐血整理了如下表格，多维度供大家分析。

维度一：大湾区万亿城市 东莞二手房不限购很唯一

粤港澳大湾区9市，万亿级城市里广州、深圳、佛山、东莞（四舍五入），仅有东莞这座城二手房不限购。

虽中山、江门采取了限购政策，但与东莞不是同一量级的城市，不具有可比性。（不是房视君莞吹，事实如此。）

北上广深四个一线城市里，二手房也全部限购，限购严格程度为北京=深圳〉广州〉上海。

维度二：新一线15个城市 只有沈阳作伴

东莞连续4年蝉联，已经是新一线城市的老面孔。

但房视君梳理了15个城市的限购政策，发现只有东莞和沈阳二手房不限购。

东莞人口密度比沈阳要大的多，并且东莞的城市吸引力比沈阳高，未来还会有更多人口流入。

相比之下，东莞的二手房不限购，说服力不够。

长沙和重庆在新一线城市里，限购政策数一数二的严格，房价要“良心”的多。

根据数据宝2019年数据，东莞房价收入比为15，远高于重庆的10.1和长沙的6.4。

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

房价收入比数值越高，意味着房价与收入的背离情况越严重。

什么时候：东莞二手房限购的螺丝，松了？

当2016年东莞出台限购政策时，当年的二手房市场跟今天不能同日而语。

为何东莞二手房一直没限购，历史背景发生了怎样的变化，还要从2016年10月的限购文件说起。

• · 2016年10月7日 新房限购 投资转战二手房市场

为了优化住房供应结构，适当增加中小套型住房供应数量，支持刚性购房需求，2016年10月7日起，东莞开始实施新房限购政策。

随后，不少购房客转投二手房市场，一度推动二手房成交量价齐升。由于二手房市场过于火热，频频出现业主“反价”现象。

2016年后二手房价飙升

东莞中原数据显示，2017年东莞二手房网签48286套，几乎追平新房成交量（50629套），新房/二手房=1.05。

2017年东莞二手成交量逼近新房

新房限购以后，原本温和，以刚需为主的东莞二手房市场，渐渐被投资客主导，迈入新的发展阶段。

• · 2018年2月 “三价合一” 直接提高二手房投资门槛

东莞实施限购1年多后，根据东莞中原数据显示：2017年东莞一手房市场成交下跌13%，二手房成交情况却呈上升趋势。

2018年3月，东莞各大银行正式实行 “三价合一”政策，要求二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”，税费大大增加，特别是非“满五唯一”二手房个人所得税大幅增加至20%。

银行利率也直接上浮10个点，部分银行甚至对二手房直接停贷。

在严格的“三价合一”政策和高额税费之下，即便东莞的二手房不限购，但把投资客直接推到二手房门外，及时抑制了二手房市场的投资气焰。

购房门槛提高，导致二手房交易量直线下降。

东莞中原数据显示，2018年东莞二手房成交31152套，环比下跌35%。

那时，不限购的东莞二手房，胜似限购。

• · 2019年3月11日 东莞松闸二手房交易个税

自“三价合一”后，东莞二手房市场交易一直不活跃。

“三价合一”实施一年后，2019年3月11日，东莞二手房交易个税按照两种方式征收：全额2%或者差额20%，由购房者自行选择。

这一政策改变，直接降低了二手交易税费，有些房源税费可直降几十万。

举例：

如果2010年花了80万买了套房，2019年以180万出售，按差额20%计算，个税为20万（（180-80万）*20%）；

按总额2％计算，个税为3.6万（180万*2%）。

交易门槛降低，加之没有限购的束缚，同时在城区土拍热度不断的加持下，东莞城区二手房价格犹如脱缰野马，一发不可收拾。

当年二手房市场不限购，依然健康稳健发展，是因为有高额税费把炒房的投机者挡在门外。

但时过境迁，现在税费门槛被拿掉，“二手房不限购”演变成东莞楼市可被人为操控的一个把柄。

回看近一年东莞某些热点区域非理性上涨路线：

土拍/政策利好出台

二手房上涨

一手房上涨

二手房领涨模式越发明显。

阅读指路 东莞南城这次房价疯涨，还要从去年3月份说起

如果任由此类模式发展下去，就存在一种风险的可能。

这个风险就是：其他区域可以复制“南城/松山湖”非理性上涨的房价路线。

“二手房不限购”，成为嗜血资本的暗器，破坏了东莞楼市稳健发展的大环境，可能会成为影响东莞楼市整体稳健发展的一个政策漏洞。

这个漏洞要不要补上？

几时补上？

如何补上？

三个关键问题，已经摆在东莞楼市面前，迫在眉睫！！！

东莞房视：三个关键问题，你的答案是？