思考题：湖心路、白蕉、航空城、唐家，买哪个更有“钱途”？

说到珠海，总也绕不开“三线的人口，二线的城市建设，一线的房价”这句话。

谈到珠海楼市，航空新城、湖心路、科创北围...这几个片区立刻闪现在购房者脑中。

说起来这几个片区各有各的优势，让很多第一次在珠海置业的购房者犹豫不决，难以做选择。

本文将对珠海几个价值板块进行分析，让大家作为参考。

斗门

斗门一直被称为珠海刚需的房价洼地，一般情况下，因为结婚、生娃等原因急需买房，而又暂时承担不起主城区房价的刚需客，都会选择在斗门购房。

斗门位于珠海西区，相对来说比较偏远，如果在主城区上班，那么通勤时间确实是一个让人头疼的问题。

但随着斗门交通配套落地，交通问题也正逐渐得到改善。

斗门部分交通

过去，斗门进入主城区主要是通过珠海大桥，但作为连接珠海东西部交通的“第二通道”——香海大桥预计2021年将全线贯通。

香海大桥北起西部沿海高速坦洲互通立交，终点止于斗门湖心路，通车后，斗门到香洲主城区的通勤时间将由现在的一个小时缩短为30分钟。

另外，跨鸡啼门特大桥预计今年6月全线贯通，将缓解斗门拥挤的交通状况。

随着交通路网的完善，区域价值也得到提升，利好下成就了湖心路和白蕉两个热门板块。

湖心路

湖心路片区近年来受到了开发商的追捧，楼盘如雨后春笋般增长，但片区内仅有的几所学校难以满足业主子女的入学需求。

目前湖心路楼盘的小学学区主要有齐正小学、城南小学、白藤湖小学，中学学区主要有城南中学和白藤湖中学，学位相对紧张。

不过在去年开始，湖心路不少宅地出让中，政府就加入了配建学校的竞拍条件，包括4所幼儿园、3所小学、1所中学，学位紧张的情况将得到有效缓解。

湖心路新增教育配套

在商业配套方面，湖心路除了家和城的商业广场之外，暂无大型购物中心，商业配套仍是短板。

不过，湖心路商业荒即将打破，根据规划，湖心路未来会有约30万平的商业规模，豫园商城和红星美凯龙即将进驻，而湖心金茂悦城市花园也将配建建面约9.68万㎡街区商业。

这些商业配套建成后，湖心路就凑齐“四大金刚”（家和城、金茂悦商业、豫园商城、红星美凯龙），将为湖心路居民带来全新的商业体验。

湖心路商业配套

目前湖心路在售新盘均价1.6-2.35万/平不等，一直是刚需上车的首选胜地，但前段时间位于湖心路的中铁建·湖心公馆开盘均价去到了2.45万/平，价格远远高于同区楼盘。

此外，湖心路还有多个项目在建，如建发·悦玺、华德同裕·璞樾都将会近期入市，预计价格还会出现新高，「房价洼地」恐怕要宣布失守了。

湖心路在售新盘

白蕉

白蕉也是斗门较为热门的一个版块，近年来不少房企抢先进驻。今年斗门拟出让的7宗地块中，有3宗位于白蕉。

2020年白蕉出让地块

白蕉学位问题同样备受关注，随着楼盘增多，中小学配套建设速度跟不上实际需求问题日益凸显。

不过白蕉教育跟上的步伐从未停止，前段时间，东湖小学选址位置公布，预计两年内完工，可提供学位1890个；博雅小学已启动前期立项等工作，力争2022年建成投入使用；而博雅中学和招商依云华府幼儿园也在加快推进建设。

白蕉新增教育配套

白蕉在售新房均价在1.3万-1.6万/平左右，相对湖心路板块，在房价上有一定的优势。

但近几年来，时代、保利、格力、招商、华发等一众房企，争先高价拿地，而要溢价走量，「买单」的还是市场，日后刚需客还想以1万+每平的价格在白蕉买到房，只怕是难了。

白蕉在售新盘

金湾

根据近几个月的备案公示，金湾有新盘备案均价直逼主城区。

金湾近来一直受房企追捧不无道理，就交通来说，金湾目前是珠海唯一一个同时坐拥机场、港口、铁路、城轨、高速公路的枢纽区域，多维交通带动着金湾价值的跃升。

金湾部分交通

除了已经在运行的金湾机场、珠海大道等，还有金海大桥、洪鹤大桥、跨鸡啼门特大桥和鹤港高速。

金海大桥开通后，金湾到横琴仅需20分钟左右；另外，珠机城轨一期已经完成交付，预计近期开通，二期工程也在动工阶段，设置了金湾机场站点，届时，市区经横琴再到金湾机场的距离仅需30分钟。

珠机城轨路线图

待所有交通要道全部开通之后，金湾从交通末梢升级为交通枢纽，区域价值也将水涨船高，最热门的板块当属航空新城。

航空新城

航空新城可是开发商眼中的香饽饽，几乎每次土拍都会引起开发商的争夺，因此经常上演年度土拍大戏。

就在前两天，保利时代旁一宗17万平商住用地吸引了华发、招商蛇口、粤海、恒大、中海、禹州、吉林天茂、建发等8大房企争抢，最终由粤海置地以总价22.95亿，楼面价13768元/㎡成功夺得。

2007-2020年期间，航空新城地价从860元/㎡上升到最高19050元/㎡，涨幅达22倍！

航空新城拿地记录

随着房企的进驻，航空新城的配套也相继落地。

公共设施方面，以四大中心为首的公共文化中心（图书馆，档案馆）和产业服务中心均已在去年建成并投入使用；市民艺术中心、国际商务中心正加紧建设中。

航空新城现状

在商业配套方面，除了部分小区有底商外，板块内暂无大型商业配套，华发商都便成为了焦点。

华发商都采用“街区商业+集中式商业”的形式，将打造成为板块内的商业航母。

航空新城进入了配套建设的爆发元年，房价也水涨船，从首盘7000元/㎡，到今天部分楼盘顶破3万。

航空新城在售新盘

唐家

作为主城区重心外溢的受益板块，唐家近年来楼盘成交量明显有所上升，除了购房政策的优化以外，少不了交通利好。

唐家部分交通

日前，深圳市前海管理局发布了《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》的项目中标公示，深珠通道迎来实质性进展。

深珠通道起于深圳前海，跨越伶仃洋途经珠海淇澳岛，然后直抵唐家，建成后，深圳前海到珠海唐家之间的车程将缩短为半小时。

另外，今年金琴快线即将通车；兴业快线的建设也有所加快，预计2022年年底完工。

这些交通要道建成通车后，从西部沿海高速到西区，也只是半个钟的功夫，斗门、金湾也都在深珠一小时生活圈内。

北围

说到北围，众多置业者困惑不已。

一方面，这里产业规划逐步兑现，交通规划蓝图也逐渐清晰；

另一方面，一直拿来与之比较的金湾航空新城现在已是四大中心齐飞，而北围的配套却一直没有跟上脚步。

不可否认，由于北围开发还处于早期，配套的匮乏仍是短板；但随着逐渐落地的新型产业带来的人口导入，会越来越多人认同在这个版块居住与生活，为了满足他们的需求，相信片区的配套会越来越完善。

而且从远期规划来看，深珠通道建成通车后，北围承接的是深圳前海人口的外溢，目前深圳房价最高已经顶破10万/平，北围日后房价自然水涨船高。（寄望于深珠通道，毕竟是远期规划，还是要等得起才行。）

目前北围已经云集了超10个品牌开发商，发展初具规模。

北围项目分布

目前，北围在售项目并不多，高层住宅销售均价在2.4万-2.6万/平之间。

北围部分项目

总结：

不同客群对楼盘的需求不尽相同，刚需客除了考虑房价外还需要满足最基本的居住需求；改善客因为是置换，所以更在乎居住的舒适性；而投资客更看好的是远期价值。

但总结起来，无外乎是楼盘的环境、地段、交通和配套。

正如开头说的，珠海这几个热门板块各有各的优势，如果是你，你更看好哪个板块呢？