广州城中村“二房东”：经营承压，等待“毕业季”新转机

唐华（化名）是广州城中村一名普通的“二房东”。在4年多的时间里，他经历了广州租赁市场的跌宕起伏。在租赁市场的高点，他将房源规模拓展至300多套，满租率达95%以上；今年遭遇新冠肺炎疫情，每天都有人退租，他的房屋空置率上升，租金下跌。像唐华一样，广州城中村的“二房东”们不再那么“风光”。

随着疫情得到控制，广州租赁市场逐渐转好。业内人士分析，广州租赁市场处于升温态势，前期积累的租赁需求逐渐释放完毕，随着6月份高校“毕业季”到来，租赁市场也将进入传统旺季。唐华也寄希望于高校“毕业季”，将会给租赁市场增添新鲜的“血液”，从而拉动成交。

城中村“二房东”崛起，拿房300多套

4年前，唐华开始从事“二房东”行业。由于是广州本地人，所以很多房东都认识他，随之将手头的房子委托给他，让其出租。唐华拿到房源后，会进行简单装修，再通过巴乐兔平台往外出租。截至目前，唐华承包的房源共十几栋房屋，约300多套，主要集中在白云区的城中村。

与唐华一样，李明（化名）也是从事“二房东”的一员。李明也是广州本地人，所以很多房东信任他，将房源委托给他出租。不过，相比唐华，李明承包的房源规模小了很多，总共承包了100多套房源，主要集中在天河区东圃镇。

唐华、李明见证了这几年广州城中村租赁市场的发展。唐华坦言：“市场好的时候，很多外地到广州的打工者前来租房。满租率很高，可达95%以上。有些租客看完房子，价格能接受，直接就租了。”

不容忽视的是，城中村在广州租赁住房市场占有举足轻重的地位。租房是“广漂”首先要考虑的现实问题，如果住得离地铁口公交站近，房租就会贵一些，如果太远，通勤的时间就会很长，因此，大量的打工者涌入城中村，进而安寨扎营。

来自巴乐兔研究院最新统计数据显示，北京、上海、深圳租金价格约在100元/平方米，而广州城中村房租均价在40元/平方米以内。北京、上海、深圳年轻人租房市场单间均价每月2000元左右，而广州城中村的单间均价在每月1200元以内。正是因为城中村租金便宜，可以让很多外来人口在广州站稳脚跟。

在广州城中村，“二房东”转租的模式较为盛行，不少人专门以此为营生，类似唐华、李明这样，以转租者身份“坐拥”上百套房屋、甚至数十栋房屋的“二房东”，在当地并不罕见。

这也与近年来租赁市场崛起不无关系。自2015年首次提出建立“租购并举”的住房制度以来，租赁住房市场每一步发展都受到极大关注。尤其是2017年，关于住宅租赁市场的利好消息不断，一系列政府与市场动作推动租赁市场进入大幅提速的快车道。

随之，在业主和租客之间，包括唐华、李明在内的“二房东”们，亦纷纷进入租赁市场，并成为租赁市场迅猛发展的一大注脚。

疫情下租客减少，空置率上升、租金下跌

2020年初，新冠肺炎疫情发生后，城中村空房变多了。“一下子人少了很多，没人租房了。”唐华说。

按往常租赁市场交易惯例，每年春节后是租赁旺季，返城的人和外出实习的学生群体开始租房，各企业也都在储备等待年后市场回暖。然而，今年一场突如其来的疫情，让“二房东”亦经历着生存的历练与考验。

疫情期间，由于疫情管控，复工推迟，一二线城市流动人口骤减，租房需求降低，导致空置率增加，违约率亦增加。一些外贸企业面临着生产要素涨价、人民币汇率的变动风险，出现业务量骤减，资金链断裂的状况。随之，亦反馈至租赁市场上，一些外来务工人员并未返程，还有一些外来务工人员搬迁至租金更便宜的区域。

唐华告诉新京报记者，有一些租住两三年之久的租客，今年也相继搬走了。他承包的房源中，一天就有好几个退租的。满租率已从之前的95%以上降至目前的80%左右。“我亲戚在江夏承包的房源，也空了不少房。现在就永泰出租情况还可以，其他地方都不怎么样。”

伴随着空置率的攀高，不可避免的是租金下调。“相比去年，降得多的，达300-400元，降得少的，也降了100-200元。”唐华说。

新京报记者了解到，唐华跟房东之间签的协议时间较长，为6-9年，他会按月给房东缴纳房租，租客亦按月给他缴纳租金，他主要赚取的是租金差。像唐华这类“二房东”，管理房源基本靠自己和家人，因此不需要额外支付员工工资，也没有其他开销，每个月的支出只是给房东缴纳租金。唐华表示，“每个月的租金成本达到20多万元，现在能保住房租就不错，不亏钱就行了。”

“行情不好，经营压力很大。”李明向记者坦言，疫情缓解后，租赁市场虽有所好转，但还未恢复之前正常水平，租客还是较少。前期拿的房，投入的装修成本较大，后期租不出去，就会出现亏损状况。

李明每月都会按时给房东缴纳房租，但有租客却因为公司倒闭、延迟发薪等原因，拖欠其房租，甚至提前退租。目前李明手上的房源，单间租金约1000-1200元，一房一厅租金为1500-1800元之间。相比去年，租金下降了100-150元。

“现在有些租客拖欠房租，但我们（指二房东）又不能拖欠房东的房租，预计会有一些‘二房东’出现资金链断裂的情况。”李明说。

李明、唐华目前陷入的困境，是近期广州“二房东”生存现状的缩影。“我有100多套房屋，空置的房屋将近20套，价格也提不上去。”天河区另一位“二房东”亦表示。

盈利仍难，“二房东”寻求自救

“二房东”的个案，最终体现在数据层面。来自巴乐兔统计显示，广州城中村的满租率普遍较高，2019年接近97%，而2020年由于受到疫情影响，满租率下降为91%。同样受出租率降低的影响，“二房东”在房源持有上较为谨慎，2019年平均一个“二房东”拥有116间房，而2020年4月，该数据为90间，这意味着二房东平均减持了房源量，以保证经营的健康稳定。

此外，在租金和成交上，广州城中村机构市场2019年租金平均水平在1256元，而2020年前4个月租金均价在1222元，租金略有降低。不过，从3月开始，租金和成交有所恢复。

“新增房客源的数量不断增加，‘二房东’的出租率和资金链有所缓解，前期受到疫情影响的损失有所减少，但由于盈利空间较窄，部分‘二房东’仍然面临生存考验。”贝壳研究院资深分析师黄卉表示。

在目前情势下，一些“二房东”亦采取一些自救措施来“开源”。今年五一小长假期间，一位号称拥有超“400栋楼”的广州女子引发外界关注。随后，该女子回应称，自己是通过承租再转租的方式经营公寓租赁，即俗称的“二房东”。

该女子在直播中称，今年受到疫情影响，房子并不好租，本打算开直播做短视频，有了流量后直播带房，没想过会意外走红，“自己从来没有觉得收租有多么特别，如果自己因此有了流量，希望可以转化为承租率。”

不过，对于该女子的这一做法，唐华并不认可。他也不希望通过抖音、直播等方式去拓客，而是主要依赖于租赁平台。此外，他在房子门口、小区路口张贴招牌，“等租客自己主动找上门，或打电话过来。”

寄希望毕业季来临，新增需求或将拉动成交

对于今年接下来的预期，唐华寄希望于今年7、8月份大学生的“毕业季”，由此给租赁市场增添新鲜的“血液”，从而拉动成交。

实际上，业内人士分析认为，广州租赁市场处于升温态势，前期积累的租赁需求逐渐释放完毕，随着6月份高校“毕业季”到来，租赁市场也将进入传统旺季。

巴乐兔研究院院长高萌表示，随着广州较为积极的人口政策，城市外来人口会持续增加，促进服务业繁荣，城中村的租赁交易规模还会继续扩大，对整个市场长期看好。此外，广州城中村的机构化和专业化趋势明显，对城中村租赁房源的改造和服务的升级会增加租金溢价，平均租金价格也会有所提高。

而对于房源的规模上，唐华并没有太大考虑，“能保持现在的规模即可，但肯定不会再去扩大规模。”

不过，李明则表示，目前承包的房源规模还不大，无法跟大品牌长租公寓企业相竞争，希望未来还能进一步扩大规模。