复盘南宁15年板块变迁史，下一个轮动热点竟是......

文/易居企业集团·克而瑞分析师

历史证明，在对的时间买对的房子，会实现财富增值，人生逆袭！

理谁都懂，但抱大腿、悔肠青、错失买房时机的例子，仍是没少见。

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究其原因，不是选不到合适的，也不是资金实力不足，而是大多没有踩准节点买房。何为踩准节点买房？简单的说就是踩准房地产市场周期红利节点买房。

今天，我们来复盘一下南宁15年板块房价变迁史，看看如何才能踩准节点买房。

最高涨幅达392%

这三大板块的周期红利你收割了没？

为什么说，在对的时间买对的房子，财富会增值呢？

其中原因，从金湖广场板块、凤岭北板块、五象湖板块，这3个见证南宁“整体向东，重点向南”发展的代表性板块的房价变迁可窥探一二。

下面，一起复盘这3个板块的房地产市场周期红利点及其房价走势变化。↓↓↓

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金湖广场

15年前，金湖广场板块房地产市场周期红利节点：2006年，南宁城市发展方向确立。

2006年，南宁整体向东，重点向南的发展方向确立，金湖CBD形成，那时金湖广场板块的房价仅3字头。

2020年1-4月，该板块商品住宅均价17521元/㎡，与2006年相比上涨392%，与同期全市商品住宅均价11875元㎡相比，价格差达5646元/㎡。

该板块2006年的楼盘金旺角，其二手房价格目前更是高达2.3万元/㎡。

凤岭北

凤岭北板块房地产市场周期红利节点：2010年，5字头高价地拍出

2010年，一片黄土的凤岭北拍出了当时的“天价”地块GC2010-013地块（德利·东盟国际文化广场），楼板价5100元/㎡，而那时的凤岭北板块房价不过也才5字头，且低于同期全市商品住宅均价。2011年，凤岭北拐点到来，房价开始持续上扬……

2020年1-4月，该板块商品住宅均价为14448元/㎡，与2010年相比上涨141%，与同期全市商品住宅均价11875元㎡相比，价格差达2573元/㎡。

该板块2003年开发的首批楼盘荣和山水美地，其二手房价格为1.43万元/㎡。

五象湖

五象湖板块房地产市场周期红利节点：2015年，国内大牌房企抢滩

2015年，还是黄土高坡的五象湖板块吸引了万科、碧桂园、龙光等国内一线房企进驻，南宁楼市首次出现国内一线品牌房企抢滩的盛况，此时五象湖房价7字头。

2020年1-4月，该板块仅用5年时间商品住宅均价达13034元/㎡，与2015年相比上涨78%，与同期全市商品住宅均价11875元㎡相比，价格差达1159元/㎡。

该板块最早一批的国内品牌房企楼盘碧桂园天玺湾，二手房价格1.4万元/㎡。

通过复盘这三个板块近15年的房价，会发现这三个板块都有着属于自己的高光时刻，且房价涨幅远高于城市平均水平。踩对节点买房的人都实现了财富的快速增值和人生的逆袭。总结这几个板块的共性会发现，它们都有这几个特征：

①3个板块都在城市发展的主方向上

②3个板块的周期红利节点都发生在板块发展初期，一般来说，就是头5年！

③3个板块都有高能级规划或配套利好

在此基础上，板块如若有产业带动及人口红利会更加分。

踩准节点买房很重要，8大观点送给你

上面三个板块的房价变迁史，无疑证明了踩准节点买房，很重要！

在南宁城市“挤出效应”下，按照以上几个特征来寻找，下一个凤岭北或五湖将会是谁？谁又会上演五象湖的故事，再现当年传奇？

如何才能踩准节点买房呢？分析师8大观点送给你：

1、看方向——重点向南

南宁城市正在从集中走向分散，城市外拓是趋势。

从2005年的金湖广场板块到2010年的凤岭北板块，再到2015年的五象湖板块，南宁“整体向东，重点向南”的城市发展动向有迹可循。

2019年，南宁首次提出“南宁都心”规划，由埌东和五象组成中心向南，融入陆海新通道，迎来城市发展新格局。可以预见“重点向南”将是当前和未来南宁中心城区扩张、城市中心发展的重点方向。

五象南便是城市重点向南发展的板块之一。

《南宁市总体城市设计（草案）》中的南宁市主城区总体结构图

2、看人口——以产聚人

2017年，南宁宣布在2030年建成特大城市。

根据中国国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，其中规定：城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

2019年南宁市国民经济发展统计公报数据显现，南宁市辖区常住人口为449.23万人，距离成为特大城市的人数缺口为50.77万人。

以产业带动就业，以产业集聚人口。

面对人数缺口，南宁也在积极“抢人”，推动产业发展。

五象南板块定位为南宁重点打造的产城融合发展新区域，拥有庞大产业集群，这将对南宁市的人口增长起推动作用。

目前，五象南板块中，既有南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港、中新南宁国际物流园等几大核心产业群，而继续往南，更有文旅产业大头——万有(南宁)国际旅游度假区的落户，五象南板块产业发光发热。

据了解，万有国际旅游度假区项目全面建成投入运营后，预计每年可吸引游客约3000万人次，创造直接就业岗位约3万个，带动相关产业就业约10万人。

2020年3月29日南宁万有项目开工现场

3、看增值——用发展的眼光看五象，新的增长高点出现！

何为潜力股？

小克看来，并非所有处于发展初期的板块都能成为“潜力股”，所以在选择板块时，要用发展的眼光看问题。你以为五象新区经历几年时间的高速发展，已经到达了高潮和顶点？可能，还需要用更长远的发展目光来看五象的潜力。自贸区的落户，一个新兴的板块诞生，或许又将迎来五象价值的又一个增长点。

2019年8月30日，中国（广西）自由贸易试验区正式揭牌运行！在这一历史机遇下，哪个板块最受惠？

从广西自贸试验区总体方案来看，包含南宁、钦州、崇左三大片区。根据规划，3大片区都有不同的功能定位。如作为其中的“头部城市”，南宁片区将打造面向东盟的金融开放门户核心区和国际陆海贸易新通道重要节点，形成“一带一路”重要门户，加强与东盟等重要贸易伙伴的联系。

值得注意的是，从中国（广西）自由贸易试验区四至范围图来看，未来自贸区连片之后，在三大片区的“黄金三角”交汇处，会催生一个具备资源配置能力和产业服务能力的新片区——“新五象”，这一板块，正处于五象南大型文旅项目落户一带，这里，或将成为未来广西自贸区3大片区连片融合、共同发展，成为驱动南宁经济增长的“泉眼”。

用长远的发展眼光来看，目前尚发展初期的新五象板块，是一支“潜力股”，上升空间大。

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4、看资源——有资源支撑的板块发展空间更大

经验告诉我们，有资源支撑的板块发展空间更大。

从金湖广场板块、凤岭北板块、五象湖板块的过往来看，“学铁商”资源是助推板块房价上涨的主动力。

五象南除了“学铁商”三项以外，还有超大型文旅巨擘落户助力，资源优势突出。

地铁方面，地铁3号线将南延贯通五象南；

教育方面，五象南规划7所小学5所中学，且小区多数配建幼儿园；

商业方面，跨境电商保税直购中心已开业，市民在家门口就能“海淘”；

文旅方面，总投资500亿元的南宁万有国际旅游度假区今年3月已开工建设，计划三年内完成首期启动区项目建设。

5、看土地——五象湖之后，五象南是土地供应热点

土地放量，透露着市场趋势。

在今年，南宁市国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划中，五象南板块以614亩领衔全市住宅用地供应，同比上涨215%。

继五象湖板块之后，五象南板块是五象新区的又一土地供应热点。

2020年南宁市主城区住宅用地供应十大热点板块

6、看房企——大牌房企扎堆，向南挺进

从房企类型来看，“新五象”既有品牌房企，也有本土数一数二的实力品牌房企，还有实力雄厚的本土国企，各具优势。

全国型

前有万科、龙光、阳光城、彰泰、荣和、建工集团，而在五象南国际文旅板块，更有南宁万有国际旅游度假区项目、旭辉银海大道项目、绿地控股东盟总部项目落户。全国TOP20企业，中南加入五象南国际文旅板块的开发大潮，更是赚足眼球。

大牌房企扎堆，且整齐划一的向南挺进。

7、看价格：价格低点，跳涨空间更大

从金湖广场、凤岭北、五象湖板块房价趋势看，板块的房地产市场周期红利节点大多是板块房价的低点，也就是起点。

也正因为是低点，其后期的价格跳涨空间更大。

数据显示，2020年1-4月南宁板块商品住宅成交面积排行中，五象南板块成交面积位列TOP1，但板块整体价格与紧邻的五象湖板块2万+的价格更有较大的空间。

目前，“新五象”整体价格处于低点。

未来，随着于广西自贸试验区的产业配有落地，价格仍有较大的上涨空间。

8、看项目：城市中轴线上的项目价值更高

每一条城市的中轴线都承载着价值的制高点。

从民族大道、到五象大道，再到如今的平乐大道都是如此。

数据显示，五象新区近几年价格涨幅较高的项目多分布于平乐大道沿线上，如：

例如，平乐大道沿线的华润二十四城2015年首期均价4999元/㎡起入市，现在二手房价格可达2万+元/㎡，房价翻了4倍。

2016年，又一个平乐大道沿线的楼盘绿城春江明月首开价格“8”字头，但现在不少二手房已经达到1.8万元/平方米。

同处于平乐大道上的万科金域中央2017年首开均价1.2万元/㎡，近期新品开盘已道1.8万元/㎡，据透露，后续产品或突破2.5万元/平方米。

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写在最后：

楼市是城市发展的“缩影”，而板块房价的变迁是城市不断发展的结果，在置业浪潮中，要想踩对节点买房，必然是选择“天时地利人和”的机遇。而方向、节奏、楼盘的把握都十分重要。

每一次城市发展的进程，总会给市场一些足够好的机遇和板块，也许一开始的时候，其光芒并不明显，需要每个人足够的判断力和眼光。

复盘南宁15年的发展历程后发现，金湖、凤岭北、五象湖都曾经给大家抛出了这样的机会，如果错过已成永远，而下一站，我们认为，很可能是中国（广西）自由贸易试验区三大片区交汇的“新五象”板块。

在南宁重点向南+自贸区一体化发展，以及万有(南宁)国际旅游度假区的落户带动下，文旅融合引领产业再升级是南宁绿色发展的价值方向，对市民来说，这也成为分享城市红利的好机会。

当前已经成为置业热点的五象南，很有可能会升级为“新五象”，成为推动南宁城市升级的重要一环。

文章来源：CRIC广西；公众号“ 南宁微楼市 ” 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。