石溪片区旧改方案通过！广州这片能看一线江景的城中村都改造到哪了？

　　导读

　　近年来，旧改已经成为推进城市面貌焕新的重要手段。对于广州人来说，“云山珠水”不仅是珍贵的自然资源，也是重要的文化气质载体。而以旧改来更新珠江优美的天际线始终是这个城市关切的话题。

　　近日，位于珠江后航道的石溪片区的改造方案被证实已获通过，为“珠水”风景线再添助力。除此之外，一同位于珠江后航道的其他旧村改造项目已经进行到了哪里呢？

　　01石溪片区：

　　建95万㎡现代化复建住宅群

　　据5月17日报道，广州市海珠区住建局表示石溪片区改造方案通过！据了解，石溪片区于海珠湾西侧，南邻珠江后航道，北临江南大道南，西接广纸片区，东邻瑞宝路，地处“一江两岸三带”重要区位，是珠江后航道重要节点。

　　早在今年2月，石溪片区策划方案就已获广州市城市更新工作领导小组2020年第一次会议审议通过。其时，距离石溪片区提出改造已经过去了将近十一年。

　　数据显示，石溪村更新范围约93.18公顷，总建面约153.6万平方米。项目最终选择旧改资深大户佳兆业作为合作伙伴，采用“先安置后拆迁”模式推进迁置工作。

　　此次石溪片区旧改方案的通过，意味着该片区域的改造工作拉开了大帷幕，真正进入实际操作的阶段，这个位于珠江后航道上的重要节点就要上演华丽蜕变大戏。

　　公共服务设施用地12.02公顷，配建13所学校

　　方案显示，石溪片区将配套独立公共服务设施用地12.02公顷，可配套公建配套建筑面积14.84万平方米。教育设施、文化站、社区少年宫、群众性体育运动场地、社区公园、公共厕所等生活文体配套设施一应俱全。

　　届时，石溪片区将配建7所幼儿园、3所小学、3所中学共13所学校；同时，项目还将打通消防通道，建成雨污分流29.7千米，公共绿地39.74公顷，绿地率将达39%，有效提高该片区居民生活的便利性、舒适性。

　　2X2网格状交通路线环绕

　　石溪片区改造后，将配套建设27.89公顷道路，市政道路长度比现状增加9.9千米，道路网密度达11.01公里/平方公里。

　　同时，项目将直接带动城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线（建设中）、广佛线三期等多个重点项目的实施，交汇而成2X2的网格状交通路线。

　　建95万㎡现代化复建住宅群

　　石溪村内将建成约95万㎡配套完善的现代化复建住宅群，并预留超过60万㎡的复建集体物业和国有物业。

　　以此为平台，可彻底淘汰旧产业，并充分发挥海珠湾区位优势，在该片区发展IAB、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等相关产业，推动村级工业园改造、实现该片区产业的现代化升级以及生态环境的提升。

　　02沥滘村：

　　分区分期实施改造，

　　建新城市轴线南段滨水生态区

　　沥滘村历史悠久，俗话说：“未有河南，先有沥滘。”其片区位于海珠区中南部，总面积约8.07平方公里，是广州市中心城区最大的城中村，面积相当于珠江新城的2/3，属于海珠创新湾重要组成部分。沥滘规划更新改造用地面积约151公顷，规划建筑总面积约436万平方米，这是中心城区最大的旧改项目。

　　进度：24万㎡复建房已正式开工，首笔复建资金38.427亿元已到位

2011年，沥滘村取得广州市“三旧”办公室批复同意实施整村改造； 2018年，全村表决通过《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》； 2019年1月，海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划正式落地； 2019年8月， 沥滘村旧村改造 复建房正式开工， 这标志着它在取整村面改造的同意批复的八年后，改造进程取得了实质性的突破，进入全新阶段。

　　此次复建住宅面积约14万㎡，商业及商务建筑面积约10万㎡。复建房开工启动后，沥滘村将全面展开签约，深入推进旧改，按表决方案内容实施，“成熟一片，改造一片”。

　　目前，沥滘片区长江市场及大沙、新鱼、黄冲等工业区的房屋已进行拆除，拆除面积逾28万平方米；首笔复建安置资金38.427亿元已到位，沥滘村改造项目第二批次完善集体建设用地手续获市批复。

　　规划：建成粤港澳湾区滨水新地标

　　随着《海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划》颁布实施，海珠创新湾（沥滘片区）将作为新城市轴线（南段）滨水生态、科技创新集聚区，统筹布局教育、医疗、文化、体育等公共服务设施，规划范围内形成4条轨道交通线路和2座枢纽站点。

　　结合海珠创新湾（沥滘片区）的产业规划，沥滘或将分为东、中、西三个片区改造：东区利用紧临海珠湿地的生态优势建立品质宜居区；中区借助中轴线打造商务文化展示区；西区以卫氏大宗祠为中心打造历史文化街区。

　　未来该项目将建设成为集科技创新、高端商务、文化展示、观光旅游、优质生活的粤港澳湾区滨水新地标。

　　优先建安置区，首批复建房共有17个户型

　　据了解，海珠区沥滘村分区分期实施方案已获批复，改造项目将分四期实施，优先建设复建安置区、公共服务设施和市政道路。

　　每期均先行建设复建安置区，后建设融资区。其中，首期建筑面积的69.63%都将用于村民复建房。

　　首期第一批次复建房共有17个户型，8个代表性户型已正式落成并对村民开放，面积从44平方米到141平方米，涵盖了单间到四房两厅等多种户型。

　　03沙溪村：

　　3种补偿方式，回迁面积最高380㎡

　　概况：

　　沙溪村位于洛浦街沙滘岛东部，三面环江，东至沙尾水道 ，南至沿江路 ，西至厦滘村，北至沥滘水道。村内以旧厂房、家居、酒店商铺等为主，握手楼林立，整体环境较差。批复改造总面积约为196.98万平方米，投资金额200亿元。

　　改造合作企业：方圆+上海升龙

　　规划定位：

　　按照规划，沙溪村所在的洛溪岛被定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。

　　沙溪村中部地区将建造中央公园，以开场性空间作为新城市中轴线的收口，同时逐步打造环岛100米开敞空间并布置公共服务设施，梳理水网绿脉，打通各条滨水通道。

　　同时，项目还将规划9年一贯制学校、高中、社区卫生院、消防站、变电站、通信机楼、垃圾转运站、泵站等市政公共服务设施共15处，用地面积不少于22.18万平方米。

　　拆迁补偿：回迁安置最高380平，选弃产补偿一次性3个月临迁费

　　根据沙溪村拆迁补偿方案，共有三种补偿方式：回迁安置、货币补偿，回迁安置+货币补偿。

　　选择回迁面积，则符合规定的现状房屋不超高不超大部分，在复建安置指标内“拆一补一”，少于部分的权益面积可用货币购满指标内面积，反之，则根据现状房屋结构材料进行货币补偿。具体回迁安置面积指标核定如下：

　　（1）按证载或登记的建筑面积数值核定指标；

　　（2）按证载或登记的用地面积的3倍加20平；

　　（3）按现状实测建筑基底面积的3倍加20平，其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平。

　　按照第三条款进行核定，最高可获补偿为120x3+20=380（平方米）。

　　方案没有公布具体弃产补偿金额；临迁费每栋最低2000元/月，尚未公布每平米每月的具体临迁费数；搬迁费2500元/栋。

　　值得注意的是。选弃产补偿的被拆迁户可获得一次性3个月的临迁费。

　　04南箕村：

　　牵手新世界中国 周边房价最高10万！

　　南箕村位于海珠区西，正好坐落在广纸新城范围内，毗邻珠江，串联起广纸、太古仓、沥滘片区、洛溪等重要节点。

　　南箕村区位(图源：高德地图)

　　项目距离广佛线燕岗站约1.2公里，周边还有地铁11号线、10号线和海珠有轨电车等重要交通线路在规划建设，其中，11号线预计2022年开通。

　　南箕村是海珠创新湾重要的组成部分，改造完成后将为广纸片区释放珍贵的存量土地，推动海珠创新湾起点和珠江后航道经济的发展。根据去年公示的内容，南箕村以100%的同意率，投票表决通过新世界中国成为全面改造的合作企业。

　　周边楼盘：

　　项目名称

　　主推户型面积

　　售价（万元/㎡）

　　雅居乐海珠小雅（售罄）

　　74-118㎡二至四房

　　5.6

　　世茂珠江天鹅湾

　　237—294㎡四房

　　10

　　绿地越秀海玥

　　90—100㎡三房

　　5.3

　　金融街融御

　　130—135㎡四房

　　6

　　05东塱村：

　　将发展高端医疗服务区

　　开展基础数据房屋核查工作

　　概况：

　　东塱村位于荔湾区芳村东南部，东近广船板块、珠江，南邻南漖村、沙洛村，西临西塱村，北至广钢居住区，江景资源丰富，地理位置得天独厚。

　　根据规划，东塱旧村城市更新面积约59.02万平方米，总投资金额10亿元。

　　旧改合作企业：奥园

　　规划定位：

　　东塱村所在的片区被荔湾区政府定位为东沙先进制造片区，围绕高端服务业及汽车制造业为发展重点，依托现有展贸业，重点产业项目集聚优势，打造高端服务业、智能制造业总部集聚区。

　　东塱村全面改造项目要充分利用广东塑料交易所、广东中烟广州生产基地、立白综合科技园区、广州国际医药港、岭南V谷等一批重点项目的带动作用，发展高端医疗大健康服务。尤其是以广州国际医药港为引领，通过引入高端医药的医疗器械、医疗新材料研发、国际医药产业交易中心等，形成医药产业集聚区。

　　改造进度：

东塱村旧改进展可谓是顺利。 2018年2月通过改造意愿表决； 2018年10月荔湾区政府批复同意改造申请，月末就确定奥园为合作企业； 目前，东塱村正由广州市城市更新规划研究院进行 改造基础数据核查 工作。在核查数据的基础上完成项目实施方案编制及控规调整方案，上报上级管理部门审批，批复同意后东塱村才算是真正进入改造的“深水区”。

　　06鹤洞村：

　　弃产补偿3.5万元/平！

　　鹤洞村是广州中心四区最大的居住板块广钢新城的组成部分之一。

　　改造后效果图

　　区位：

　　鹤洞村位于广州荔湾区东南部，位于芳村大道南与鹤洞路之间，东临珠江，南接广钢旧厂，处于“白鹅潭商圈”核心范围之内，也是广钢新城的重要组成部分。

　　鹤洞村更新范围

　　规划定位：

　　据了解，东塱村、西塱村、鹤洞村、广钢旧厂合称“三村一厂”，是荔湾区重点整体改造的项目之一。

　　鹤洞村一期项目包括AF040120、AF040119两个地块组成。

　　AF040120地块用地面积4128.1平方米，计容建筑面积8256.2平方米，将建成包括街道办事处、派出所、社区卫生服务中心、星光老年之家、邮政所等综合性政务及公共服务中心。

　　AF040119地块用地面积7048.4平方米，计容建筑面积14096.7平方米，属村复建安置物业，将打造为以旅业办公、社区生活服务功能为主的服务性综合体。

　　在复建传统风貌区域，项目将打造一个“一纵三横”的街巷空间，除了传统风貌建筑，还将建设村史馆，打造展示、阅读、休闲等公共区域。

　　改造情况：

　　鹤洞村改造范围内用地面积为22.02公顷，规划总建设量62.19万平方米，改造投资总金额约为23.98亿元，复建安置资金约 22.74亿元（不含前期费用及不可预见费）。

2019年1月，鹤洞村在广州公共资源交易中心挂牌招标合作企业； 2019年3月14日， 方圆以23.98亿元 拿下荔湾区鹤洞村旧村改造项目。 2020年5月11日，荔湾区发表公告，决定征收荔湾区鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋，同时公布了鹤洞村更新改造项目国有土地上房屋的征收补偿方案。

　　拆补方案：

　　根据公布的拆补方案，被征收人可以选择复建安置补偿、货币补偿或者两者结合的补偿安置方式。

　　复建安置补偿

　　房屋现状建筑面积大于权属证明记载建筑面积，按权属证明记载的建筑面积“拆一补一”，超出的建筑面积如有合法证明，可按建成年份计算复建面积：

　　（1）1987年1月1日前建成，“拆一补一”；

　　（2）1987年1月1日后—2007年6月30日前建成，“拆二补一”；

　　（3）2007年6月30日后—2018年12月18日前建成，只对建筑材料成本和附属物进行货币补偿。

　　（4）2018年12月18日后抢建，不补偿。

　　同时，考虑到旧改之后，村里不再有可耕农地，村民无法从事农业生产，鹤洞联社给每个村集体的股东分配了套内40平方米的福利面积，并可以与每名股东自身的应得复建安置面积合并选房。

　　权益面积补偿

　　被征收人选择复建补偿，因平面户型设计无法分割原因，超出应得复建安置套内建筑面积的（原则上不能超过10平方米），按以下价格购买：

　　(1)在5平方米以内(含5平方米)的，按12000元/平方米计算；

　　(2)在5平方米以上，10平方米以内（含10平方米）的，按15000元/平方米计算；

　　(3)因实际情况造成必须买大超过10平方米的，超出部分面积单价按选定的评估公司评定的选房时的市场评估价计算，且按此价格购买的面积不能超过凑够最小户型的差额面积。

　　反之，复建面积小于应得面积，差额部分的面积按弃产计算：3.5万元/平方米。

　　弃产补偿

　　（ 1）属于应得复建安置套内建筑面积的，以应得复建安置套内建筑面积为基数，按35000元/平方米计算补偿金额；

　　（2）其他建筑物、房屋附属物的补偿按建筑物材料损失费及附属物补偿标准给予货币补偿。

　　临迁费和搬迁费

　　住宅临迁费：40元/平/月；商业临迁费：60元/平/月，一次性给予6个月；工业、厂房、仓库临迁费：30元/平/月，一次性给予6个月。

　　搬迁费：不需要回迁的，一次性给予：应得复建安置套内建筑面积在100平方米以内的，每户一次性给予2000元的搬家补助费；应得复建安置套内建筑面积在100平方米以上的（含100平方米），每户一次性给予3000元搬家补助费。