识人识己买房 卖房 中介三个利益体 识人用人避坑心得

绝大多数房产交易都涉及买房人、卖房人、置业顾问（中介）三个利益体，少数交易没有中介。识人识己，主导了办事的人，也就主导了事物发展的方向。本文从人的角度入手，谈一些实用的识人用人的买房避坑指南。

置业顾问（中介）级别

在买房过程中，置业顾问（中介）通过提供和反馈市场信息，间接引导了你的决策，所以选对中介，是非常重要的事情。咱们先套数深浅，把中介分为四个级别：

一星中介：这一类中介表现为满嘴跑火车，各种吹牛皮，基础的介绍说辞可能都前后不一致，有时甚至不能自圆其说，以欺骗为主要手段。这一类销售是尤其需要警惕的。这类中介除了让你浪费时间，就是帮你浪费感情，躲远一点为好。尤其是环京市场，真心很乱。

二星中介：这一类中介表现为各种大而空的描述，中介本身并不会故意欺骗，但他会隐瞒一些事实，不该讲的他绝对不会讲。他会给你很好的愿景，让你自己去想象一套完美的房子，激发购买欲望，以诱导为主要手段。

普天之下，完美无瑕的房子只存在于脑子。房子什么样，实地一看便知，相信自己眼睛，不要被幻想蒙蔽。

三星中介：这类中介无论是对项目本身的信息，还是其他房产领域的问题都能给到较为满意的回复，这一类中介表现非常专业，除了提供房源信息之外，往往对购房还有其他方面的帮助，以交流为主要手段，提供相对客观公正的信息。如果责任心够强，是培养御用中介的合适人选。也可能成为生活中的朋友。

房产房谈；好像说的是俺自己哦！

四星中介：这类中介往往并不是以“销售”的形式出现，生活中很多房产大咖，他们在房产领域都有自己独立的认识，长期输出有价值的知识或信息。他们的“销售”过程以启发为主，类似于太公钓鱼，愿者上钩。

购房人（买房人）级别

买房人关于购房知识的储备，直接影响到买房决策，所以根据买房经验，把买房人分为3个级别。

知己知彼百战不殆，可以对号入座：

小白级：可分为两类，一种是差钱的，一种是不差钱的，特征非常明显。

第一类非常非常关心价格，朝向、楼层、户型、年限等等因素都可认为价格会让步。他们往往会用自认为最低的价格买到真正最差的房子，最差的房子意味着你必须找到一个比你更“白”的选手接盘，才能解套。投资收益一般不咋地。

第二类根本不关心价格，但他们关心除价格以外的所有细节，大到项目品牌、地段、配套，小到一个墙角都不能放过。他们往往会因为偏见支付高昂的溢价，例如小区品质高，装修豪华、高端物业等等。这样溢价后，投资收益回报一般。如果这种小白碰到“一星中介”，大概率是损失惨重，务必注意回避。如果碰到“二星中介”，基本逃脱不了被成交的命运。小白是最容易掉坑级别。

初入江湖：指买过一套房子。房子买得对不对，房款花得值不值，住得舒服不舒服，入住之后都会得到验证。预期和现实的差距迫使小白开始关心“土地使用年限”、“小区人群类型”、“人车分流的重要性”、“楼层对舒适度和价格的影响”、“精装标准怎么样”等等更为实际的问题，二次置业时，都会考虑在内。

江湖宗师：由于客户需求分层，再烂的房子也有出路。当你只关心一个问题，“这套房子能不能赚钱”？恭喜你，你已经晋升江湖宗师了。江湖宗师是很容易自我鉴定，除了赚钱，一切都是浮云。在“赚钱”的驱使之下，唯一需要做的工作就是风控。利润越大意味着风险越大，利润是显而易见的，风险却是隐藏的。一条一条挖掘出来，可不可控？一旦失控能不能承受损失？这是江湖宗师需要考虑的，长期的高风险投资，免不了会有“坏账”，所以江湖宗师也有失手的时候。

卖房人的段位

良民：普通的卖房人，规规矩矩按章办事的类型。协议条款清晰，这种交易就很好处理，买卖合同注意把控好约定即可，重点是补充条款。遇到和善的人，很多事情可以商量着办。

贫民：一般都是专业的房产投资人，识别这一类人也简单。他出售的房子要比同类房源价格高一些，但他能给你“足够”的附加值使你买单，例如：“全新装修”、“品牌家具全送”、“带高租金租约”等等。这一类人也容易解决。

注：谈钱不伤感情，满嘴仁义道德的选手都需要注意。

劣民：“口头承诺忽悠人”、“故意模糊合同义务”、“设置苛刻时限”、“联合中介在合同里埋雷”、“物业交割索要钱财”、“中途毁约提条件”等等，都是常用手段。业主靠谱不靠谱，很重要。另外，“劣民”的密谋有时候需要中介“亲密”配合，所以选对中介也很关键，中介能提供部分风控的同时，还能分担一部分交易风险。

总结

买房过程中一定要扛得住诱惑，一套房子，有可能是一代人甚至两代人的全部积蓄，选好中介，决策过程保持冷静，切勿冲动，一旦签字，不好退款。

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