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在鉴房团刚刚成立的时候，我们曾写过彭家坪片区的华润誉澜山项目。那时的彭家坪虽然还很荒凉，但已经隐约展露出了潜力。现在的彭家坪板块怎么样，在未来有发展前景吗？兵哥今天就和大家聊一聊这个问题。
（当年彭家坪区域的规划效果图，和现在实际布局很接近）
（图片来自网络）
彭家坪板块位于七里河片区西北部，地势西高东低，拥有大量的土地储备。早在2005年10月，兰州市就编制了《兰州高新区七里河园区彭家坪片区控制性详细规划》（以下简称《规划》），并于2006年被市政府批准执行。到了2011年3月，此方案被完善公示，期间跨越的时间不可谓不长。
（完善方案的五年间，彭家坪其实已经开始了建设）
（彭家坪早期规划）
按照《规划》，彭家坪将会被打造成以装备制造产业为龙头的新兴城市综合板块，为兰州的发展添砖加瓦。多年后的今天，这里已经进驻了不少产业园，但距离一个繁荣的城市板块还差得很远。
（现今区域内的产业园区数量不少，但仍有大量可用空地和待改造区域）
七里河是近些年来发展势头最猛的区域，最新最热的城建项目几乎都在这里，比如兰州老街、万达城或者兰州西站广场。彭家坪板块也属于七里河，但却在城市发展中显得有些脱节。
彭家坪发展得这么慢，除了受兰州市整体发展速度的影响之外，还和本身的地理位置有关。
（铁路的存在对交通影响很大，想要修路就只能架桥挖洞）
彭家坪板块地势较高，到这里去会被称作“上坪”，在地理上就有一定劣势。穿城而过的铁路又将七里河区割裂成两个部分，进一步增加了开辟交通线的难度。而没有顺畅的交通，一个地区自然就难以快速发展。
在《规划》里，彭家坪将会有“两横四纵”的外界连接线和两条环城路经过。但从图中可以看出，规划中缺少向西的连接通道，对于这么大一个版块来说无疑是一个缺陷。
由于“兰州速度”是家喻户晓的“快”，此版道路规划直到15年后的今天才初见端倪。在此之前，东边的彭家坪东路（龚家湾）几乎算是进出这里的唯一“大道”，而这条大道也绝对算不上顺畅，与之相连的“进城通道”武威路则天天堵死，出行体验糟糕。
（当年的道路规划新闻）
（新闻来自“搜狐焦点网”）
T210规划路从2017年开始修建，同期的还有T218规划路。不过相比之下，彭家坪人民还是更期待直通西津西路的T210。
（彭家坪人民一直希望T210路建成通车）
（图片截取于“领导留言板”）
然而这条不算很长的路，因为地形复杂、地下管线铺设等各种原因，在很长一段时间内都处于施工状态，在这里的“鸽子市”也一直热闹非凡。直到今年年初，T210才建成通车，但直到现在都不能算彻底完工。
（2019年8月的T210路实拍）
（图片来自于“领导留言板”）
（2020年阶段性完成的T210路，两侧护坡还未建造）
但不论如何，彭家坪终于在南北和东西方向上都有了“进城通道”，下一步就该盼公交开过来了。
（早在2010年，彭家坪就有了105路车。可时至今日，这依然是彭家坪人民仅有的进城公交线路）
当时的105路只开到彭家坪“门口”，但那时坪里也没有多少人，暂时看不出毛病。后来这里建了大型住宅项目，新入驻的千户居民出行就遇到了问题。在2019年年中，105路终于延线到小区旁，大家的出行问题算是得到了解决。但这趟公交现在已经难以满足坪上越来越多的人口，开拓新的交通线路迫在眉睫。
（彭家坪人民目前最关心的问题）
（图片截取于“领导留言板”）
外部交通不便，现在依然是制约彭家坪发展的最大阻碍。只有解决了交通问题，这里才能搭上城市发展的顺风车。
（彭家坪板块内的道路质量其实相当不错，只是缺乏进出通道）
（图片来自百度“山水子”吧）
既然彭家坪的缺点如此明显，那么这里又有何价值呢？这里的房能买吗？
在讨论区域发展前景时，兵哥都会提到兰州市最欠缺的资源，那就是可用土地。因为缺少可用土地，开发商才会费那么大劲去开山造城，去向榆中拓展，去开发新区……寻找可用土地，始终都是兰州城市发展的首要问题。
（七里河区仍有大量土地储备，尤其是彭家坪板块）
对比城关区和七里河区的卫星地图，可以看到两个区域的建筑密度和类型存在着明显差异。
城关区几乎没有空余土地，想要“变”出土地只能靠棚改。如果要在这里开辟地块建造新项目，相关的拆迁补偿问题对开发商和市政府来说都是个难题。
再来看七里河区，可以看到区域内的空置土地很多，新项目林立。且此区域与城关区及西固区直接相邻交通便利，相比山上具有地理优势，由此被市政和开发商“追捧”也理所当然。
（彭家坪最大的优点：宽敞）
就目前而言，位于铁路南侧的彭家坪板块确实交通不便，但却有着丰富的土地储备，这对城市发展来说就是最重要的资源。路和桥都可以慢慢修，而大片平坦的地块可不是随随便便就能找到的。所以即便上坪很不方便，开发商们还是“盯上”了这块宝地，纷纷在这里落子立项。
（彭家坪现在已经有了生活气息）
现在除了已有住宅项目之外，又有两大开发商在彭家坪上拿地立项，准备建设包括住宅、写字楼、商业街、购物中心、优质学校等各种生活设施。从宣传上来看，这些住宅和生活配套都比较高级，开发商大手笔投入所打造的项目让人很是期待。市政多年以前规划的产业板块，似乎正在顺应时代进行改变，向高品质商住区迈进。
（誉澜山的沙盘，畅想了未来彭家坪繁荣的景象）
已有项目：
恒大翡翠华庭
共有四期的住宅大盘，位于彭家坪“新干线”T210路旁，交通便利，除最新的四期外均已建成，自带商业和学校。
（项目实景图）
华润誉澜山
品质住宅大盘，紧靠彭家坪西路，算是未来城市项目的“先头兵”，今后可享受到周边的优质配套设施。
（官方效果图）
新入项目：
华润未来城市
是囊括了住宅、万象商业、写字楼、特色商业街、学校等设施的万象综合体，未来彭家坪的商业核心区。
（项目规划效果图）
保利大都汇
预计共有四期，以住宅商业为主的新型健康社区，用新技术带来健康生活，着重公共景观空间，满足全年龄段的居住需求。
（项目规划效果图）
开发商负责建设的项目体量大，市政建设方面的投入也相当之多。除了基础道路及规划中的学校和医院外，还有一个为区域带来重大利好的中央生态公园。
（生态公园效果图）
（图片来自网络）
或许是为了“对冲”产业园区对板块的影响，市政对中央生态公园的建设格外用心，这不仅是彭家坪园区中轴线上最重要的城市绿色开放空间，也是近年来兰州市主城区唯一一个新建的公益性综合公园。
（公园规划图）
（图片来自网络）
目前公园的西区（活动区）已经建设完毕，东区（景观湖）预计将在今年完成。从现场情况来看，此项目的进度很快，并没有像其他工程那样被“兰州速度”所拖累。公园的效果相当不错，景观湖建好后的“完全体”将会十分吸睛，兵哥觉得这里有成为“网红打卡点”的潜质。
（5月生态公园建设现场情况，远处高楼群为华润誉澜山）
（图片来自于百度“山水子”吧）
既然提到了产业园区，那兵哥就得在这里说一下。彭家坪有的是高新装备制造产业园，而非兰石化那样传统的重污染重工业园区。在“生态科技智慧新城”的定位下，生态环境是重要的考虑因素，引进的产业类型自然也要与之相符。
（彭家坪产业园区内的部分企业及业务范围）
（截取自“前瞻网”）
住宅有了，产业有了，商业也快有了，接下来等其他生活配套跟上，彭家坪这个新兴城区就算成型了。可问题是，到底什么时候才能跟上？一条T210都修了好几年，医院学校之类的岂不是要更久？
诚然，兵哥也无法判断出准确的时间。城市发展的进程牵扯的因素太多，妄下结论不可取。但是兵哥认为，一个区域的发展速度会不断增加，因为新的繁荣会向已有的繁荣靠近，资本也会扎堆涌向高潜力区域。
（华润签约的学校。开发商的建设可以在很大程度上弥补市政建设的迟滞和不足）
正如住宅项目的出现使人口增加，为彭家坪引来了公交延线和T210通车。华润和保利的进驻也是一个好的开始，这意味着区域内的各种需求和产出，都会再次提高一个层次。优秀的孩子往往会获得更多偏爱，而优秀的区域也会获得更多资源。有了大牌开发商的大手笔投入，彭家坪板块在市政建设上的优先级也会被改变。现在出现的蛛丝马迹，或许能说明一些问题。
（近期发布的新学校招标公告）
（新学校效果图）
（图片来自网络）
彭家坪区域现在的确还比较荒凉，通达老牌城区也不方便，但正是这种荒凉，使这里成为了一处价值洼地。很多抱有“西关之外不是城”观念的人，往往不看好兰州西边城区的发展前景，认为城关始终都是兰州的中心，价值的“水”也会一直存留在那里。
但兵哥还是要再强调一遍。彭家坪虽然现在交通不便，但拥有兰州市主城区最缺少的大·块·平·地，多个品牌开发商都已经在这里重金投入，大家应该细品一下这到底意味着什么。
（早年的航拍图，华润誉澜山还没盖起）
（图片来自网络）
再说了，价值这种东西本身就是人创造出来的，有人的地方，自然就会产生价值。当初买了保利理想城的业主们当初可能也被人吐槽，买房买的太偏了，但现在他们的家门口就是万达城，那些曾经吐槽过的人是否会因此感到酸溜溜呢？
开发商和市政建设正在坪上努力“挖坑”，越来越多的人也正在往彭家坪上走。当未来这里的“坑”足够大，人足够多时，兵哥相信价值的“水”会自然而然地涌入，让这块地势高的“洼地”变为新的价值高地。
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