青岛，七区三市中还有房地产价值洼地吗？在哪里？

经常有朋友问，青岛的房价从2018年6月以来一路下跌，上年末平均房价已经跌回了三年前的水平。青岛的房价未来还会上涨吗？七区三市中，还有价值洼地吗？在哪个区、市买房能更好地实现保值增值抗通胀呢？

在深入研究国家城市发展政策和青岛近期与远期城市经济发展规划的基础上，结合青岛房价近10年、5年的变化情况进行分析，楼市观察坚定地认为：

青岛作为新一线城市、新晋全国特大城市和呼声较高的准国家中心城市，房价仍有温和上涨的空间，其中西海岸、城阳、胶州，更将是青岛房地产市场的价值洼地。

4月9日，发改委发改规划（2020）532号文《国家发展改革委关于印发<2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务>的通知》。

• 其中第十条明确提出：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

从以上第十条中，我们可以看到国家未来城市重点发展的明确指向，就是直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市。为了发展这四类城市，甚至可以做出调整“辖区规模结构和管辖范围”的大手术。

青岛作为国家老牌计划单列市，长期以来备受国家层面和地方的重视。从“一带一路”建设到安排各类国际大型会议，不遗余力地向世界推介青岛。青岛在国家、国际上的地位和重要性愈加明显。

• 532号文对国家将重点发展的都市圈和城市群划好了线：

“京津冀”协同发展；“长三角”区域一体化发展；“粤港澳大湾区”建设；“成渝”经济带双城经济圈；“南京、西安、福州”都市圈；“山东半岛”等省内城市群等等

由此可见，虽然青岛在新旧动能转换的阵痛期中，GDP总量在2019年被宁波、无锡赶超，但拼多多、富士康半导体封测项目等高科技产业的引进签约，标示着青岛的转型步伐逐渐加快。

随着越来越多的新产业、新经济落地青岛，青岛必然能够焕发第二春，实现新的跨越式发展。

高科技项目的扎根成长，必然带来和吸引大批高科技尖端人才，推动新经济发展的同时，推动居民收入的增长，逐渐拉高青岛平均收入水平。

因此，从未来十年的中长期观察，青岛有着人口流入刚需以及常驻人口的改善型住房需求支撑，青岛的房地产市场仍将处在一个繁荣并房价温和上涨的周期中。

城市规划是地方经济发展的脉络和推手。我们看下图：

从以上发展规划图看，橘色区域将是青岛未来的中心城区，具体分为：东岸城区（包括市南、市北、李沧、崂山四区）、北岸城区（主要指城阳含红岛）和西岸城区（西海岸新区主要指原黄岛区）。

以上三个城区的基础定位如下：

• 东岸城区是城市空间转型发展的重点区域，彰显青岛历史文化特色，着力加快有机更新、改善人居环境、解决“城市病”问题，走内涵式发展道路。
• 北岸城区是青岛市域城镇布局的空间中枢，以高水平打造科技型、生态型、人文型新城区为目标，合理控制开发时序，为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间。
• 西岸城区是国家批复的青岛西海岸新区的核心区域，是实施国家海洋强国战略的主体空间，引领和带动青岛市产业的升级转型。

从以上城区基础定位，可以确定：

东岸老城区注重内涵发展，保护历史文化，加强城市治理，以政治、文化中心建设为主要目标，而不以发展二三产业为主抓手。

北岸城区的城阳区以工业为重点；红岛区域以发展公共服务，作为青岛市公共事务管理的备选进行建设；西岸城区的黄岛与胶南（指黄岛区的原胶南区域，为了方便说明各个区块的表现，下均称胶南）则以海洋经济为中心实现产业升级。

就一个城市、一个区域的房价来说，其房价变化存在着一定的惯性，这主要还是缘于该城市或该区域的具体发展规划和经济发展具有的持续性带来的推动力。而这个推动力的方向转变，及由此影响的房价惯性改变是非常不容易的。因此，历史房价具有较强的参考价值。

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我将2020年4月份青岛各区、市的最新平均房价分为三个层次，具体如下：

市内四区：

(1)崂山3.98万元/平 (2)市南2.97万元/平 (3) 市北2.56万元/平 (4)李沧2.22万元/平

其他三区：

(5)黄岛1.36万元/平 (6)城阳1.28万元/平 (7) 即墨1.25万元/平

三个县级市：

(8) 胶州1.04万元/平 (9)平度0.81万元/平 (10) 莱西0.74万元/平。

看的出来，市内四区平均房价都在2万元/平以上；而三个县级市则明显与市内四区拉开了差距，分化还是比较大的。

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我们看一下几个典型区、市房地产近十年回报率情况。

即墨区平均房价上涨302%，领衔七区三市。也就是说，2010年的时候，在即墨区有一套100万的房子，现在的市场价格已经高达402万；

李沧区平均房价上涨了291%，位居第二；

城阳区和胶南分别上涨了284%、281%，分列第三、四位。

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再看房地产最近五年回报率最高区、市与十年相比有什么变化？

最近五年回报率最高的是李沧区，高达114%；就是指2015年市值100万的房产，现在已经达到了214万元；其次为城阳区，上涨113%；然后是黄岛110%和胶南108%。

那么，最近五年回报率最低的是哪些区、市呢？

五年来，莱西房价平均涨幅最低，不足40%；平度涨幅60%，位居涨幅倒数第二名；倒数第三为崂山，五年涨幅93%；市北区是95%，为回报率倒数第四名。

通过以上十年、五年的房价变化，我们可以看到，青岛的城市发展重心从以市南、市北、李沧为中心的老城区在向南、向西转移。这与青岛市的发展规划图恰恰是相符的。

这儿我们再回顾称之为“老城区”的东岸城区区域基础定位：彰显青岛历史文化特色，着力加快有机更新、改善人居环境、解决“城市病”问题。

可见，市南市北等出于历史文化的保护，城市面貌改造起来相对困难，也无法容载新经济、新产业的落地。

因此，从青岛未来经济发展的眼光看，只有西海岸、城阳区有足够的空间和有利的地理位置容纳承接新产业、新经济。

尤其是西海岸新区，从拼多多与青岛签订的战略合作备忘录定位“出海优品.e购青岛”上看，落地在西海岸是大概率的事；而富士康项目已经明确在西海岸着陆。这些无不说明了西海岸新区作为国家级新区未来的极大发展潜力。

而胶州市，也是不得不提的房地产价格洼地。作为青岛新建胶东国际机场的“空港”组团，其未来的物流业发展不容小觑；作为上合经贸组织示范区，胶州在打造“一带一路”国际合作新平台的上的优势，也必将带动胶州市经济腾飞。我们可以预测，近几年内，胶州撤市划区有着极大的概率，必然推动较低的胶州房价实现一个大的跨越。

通过以上分析，我们可以得出结论，青岛的房价洼地不外是西海岸新区和城阳、胶州，市内四区房价已经接近天花板，虽然还有一定空间，却已经不大。

而西海岸与城阳两个区，绝对平均房价仅相当于很多三线城市水平。随着青岛的发展和城市地位的进一步提高，房价具有着较高的上涨空间。

胶州市，随着上合示范区建设，和未来的撤市划区落地，也将迎来追赶以上三区的能力。