14775元/㎡，从今天土拍，看奥园成都拿地的背后逻辑

今天，520。

就在小年轻们忙着在民政局大门口排队领证的时候，作为这两年成都土拍市场供货大户的天府新区也有大事发生。

今天上午10点，该区域又有一宗自带主角光环的“大块头”登上了拍卖台——位于天府新区成都直管区万安街道高饭店村四组（梓州大道东侧、青岛路东段北侧）的一宗共计111.1092亩的住兼商地块。

最终，“半路”杀出来的奥园地产以的14775元/㎡价格 从天投、中南、保利、 中海、 北辰、佳兆业&德商、金地、金科和旭辉等一众实力派选手中战将 手中夺得该地块。

今日份土拍回顾

宗地位置：天府新区成都直管区万安街道高饭店村四组（梓州大道东侧、青岛路东段北侧）

净用地面积：111.11亩

土地用途分类：住兼商用地

计算容积率：2.0

商业占比上限：20%

起始楼面地价：9452.91元/㎡

成交楼面价：14775元/㎡

作为今年年内天府新区麓山板块的第四宗供地，该宗地在出让方式上继续沿用以了“限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖。

虽然从字面上来看，该地块所属的天府新区万安片区（沈阳路以北叫万安北片区，沈阳路以南叫万安南片区），但其实更接近我们大家所熟知处麓湖板块。

众所周知，该区域应该属于目前整个成都土地市场投资价值较高，规划利好较多的一个区域——虽然周边暂时没有什么成型的大型商业配套和医疗配套，但是好在临近麓山大道、老成仁路、梓州大道等多条城市主干道，地铁1号线（离地铁1号线麓湖站直线距离约2公里）和规划在建的地铁6号线三期。

如果再算上其2公里范围内在建的昌公堰站TOD示范项目，不仅将在很大程度上丰富区域的商业配套，也同时具备了较高的区域价值提升空间。

还有万安片区在2019年至2020年的一系列的利好信息：比如重新做了城市规划、引入了多个乡村振兴产业项目、汽车小镇（此前已有基金小镇、旅游小镇）。以及即将通车的地铁18号线通车……

外加3月24日那场土拍中，蓝光和佳兆业那两宗超过49%的的溢价率竞得，实际楼面均价早已破万的土地的打底。

相信，不用多说，大家都已经对今天这块地的未来价值了然于胸。

所以，老实说，当初在看第一时间看到这块地的出让信息的时候，辣妹儿虽然早已预测到会有今日的这场激烈争夺的大战，却怎么也没料到，最后会花落奥园 （先说明哈，此想法仅仅只是个人的一点感觉，并无其它多余想法。 ）。

但当最终结果出来，辣妹儿回过头去查阅这两年奥园地产在成都土拍市场的轨迹后，才发现，原来一切应该早就在奥园的谋划之内——

回头看看奥园成都的拿地轨迹

2016年6月，该公司间接全资附属公司广东奥园商业地产集团有限公司，以2亿元向四川信托有限公司收购其持有的成都齐达房地产开发有限公司100%股权 （成都齐达地产持有成都宜华置业有限公司70%的股权。也就是说，奥园地产收购齐达之后，将同时拥有成都宜华置业70%股权，并因此获得项目土地70%土地使用权。） ，奥园地产也就此正式开启了自己的“攻成”之路。

采用收购这一高性价比的方式，也与其公司高层一直以来所坚持的拿地原则高度契合。

至于为什么会将自己“攻成”的第一步落在成华区和大东展项目上，当时奥园商业地产集团负责人苗思华的解释是“成都的商业发展局部过剩，过剩的区域主要集中在城南，而城东北方向的商业发展速度相对较慢，还有很大空白。”

所以权衡之下，成本相对比较“便宜”的大东展项目和具有较大发展空间的成华区，以及中环要道这三个关键要素的组合，成为了当时奥园“入城”的最佳选择。

由此可见，奥园地产“攻成”前期不仅已经对成都房地产市场的发展十分了解，更是做足了功课。

或许也因为如此，奥园初入成都落子的几个项目，大多也都选定在这个区域之内。

比如2017年年末拿下的新都斑竹园项目地块，也就是现在的奥园·棠玥府项目和广汉的玖珑湾项目以及青龙场的奥园·云璟项目。

当然，费了那么大劲，来到成都的奥园肯定不会就此止步。

这一点，我们也可以从时任奥园成都相关负责人2018年对媒体公开透露过奥园攻“成”时间计划中得到答案：“成都的发展目标是三年达到目前（2018年）重庆的规模，而目前奥园在重庆有8个项目。届时，成都将为奥园贡献每年超过20%的销售额。” （说到这儿，首先得普及一个小知识点，那就是目前在活跃在成都房地产市场冠以奥园地产前缀的公司其实有两家，一家负责住宅地产项目开发，另一家负责商业地产项目开发。）

但要想实现这一目标，仅仅只靠城东北肯定是远远不够了。而按照当时“入成”时选择落脚点和大力点的标准来看，城南和天府新区显然会是为奥园制造增量的另一个最佳选择。

所以，紧接着，我们才会看到：

在2019年3月16日的那场30余家房企围攻的天新麓湖板块土拍大战，看到奥园的身影。 （虽然最终被卓越以溢价率50%，折合楼面价11255元/㎡（无偿移交比例15%)竞得。却也让业界看到了奥园向新区挺进的“勇气”和对区域价值的超高敏感度。）

2019年5月 29日，中国奥园旗下广东奥园商业地产集团有限公司以楼面价11550元/㎡竞得成都成华区 青龙街道海滨湾社区5、6组，新山社区4组55.9923亩地块。

拿地之时，该地块 以西约950米有海滨公园，昭觉寺、成都动物园距离宗地约1.9公里，生态资源丰富。 向北则毗邻城北出口高速，距离成绵立交约600米，向西侧是致力六路，南侧为致兴三路，周边交通便捷。

再加上， 片区内已有龙湖、华润、中国电建、蓝光、首创、金科、招商蛇口、金地商置、碧桂园等一线房企入驻，未来该区域的城市界面，还是值得期待的。

而这也基本符合奥园对于地块潜力价值的判断标准。

紧接着，2019年6月11日，四川奥园天骄置业有限公司以14820元/㎡的楼面地价， 溢价约121%代价从其余23家对手上夺 得怡心湖区域（即双流区公兴街道藕糖村8组、协和街道一心村13、14组）一宗约68亩住宅土地 。

要知道，此时距离该区域上一任地王刷新纪录仅仅只过去了18天。

当时该地块周边也已经有包括万科、德商、中海、中国铁建、绿诚等品牌开发商入驻，打造的产品也是较为高端，最高售价超过2万元/㎡了。

以至于拿地当时，就开始有很多人质疑 该地块在奥园心中的高性价依据。

但所有的质疑，都随着奥园半岛ONE项目的面市被破解——于2020年4月15日取得预售许可证的奥园半岛ONE项目，基本上都是500万左右及以上的超级豪宅， 从项目溢价率来看，其地价为14820元/㎡ ， 新房价格约为地价两倍，项目通过“墅”类产品的打造，让项目溢价有较好的表现。

同时，清水的设置，也省去了装修成本以及后期因为精装造成的维权等品牌成本。

最后总结一下

根据奥园集团公布的数据显示，截止2019年底，奥园集团在成都的新增土地储备量达到了55.82万㎡（成都以外的川内其它地方则是59.31万㎡）。

2016-2019年奥园集团在川新增土地储备情况

（资料来源：上市公司年报）

与此同时，另一份数据显示， 2019年奥园集团在四川区域的销售合同金额高达107.20亿元，不仅远超2016年入川之初4倍以上，更是占到了奥园集团全年合同销售总额的9.1%，位居全国第二，仅次于占比28.2%的大本营广东省。

可见，成都乃至整个四川市场在奥园集团全国“千亿”战略中的重要地位。

由此也可以推断出，在中国奥园对外公布的 约1400亿元 2020年预期销售目标中 ，未来“预计同比增长12%”的那部分利润里，可能将有很大一部分出自成都及四川区域。

当然，这一切还只是辣妹儿的猜想。

至于后期的“攻成”的势头是否还将持续，还有待时间来证明……