购买的房产未及时过户，被卖方抵押并另案查封，应如何处理？

一、案情简介

1.2003年8月，L某与G某双方签订《房地产买卖临时合同》，并于当天支付85000元（包括定金10000元），当天将商品房A交付给L某。双方约定应于取得商品房房产证之日起30日内办理产权转移登记手续，并约定了争议解决方式为仲裁。2006年11月，G某取得商品房房产证，但未按约定办理产权转移登记手续。

2.2013年8月，G某向HZ银行SZ分公司借款1389897.65万，并于2013年8月1X日将商品房A为该笔债务办理房产抵押登记。

3.2015年2月L某向SZ仲裁委员会申请对其与G某的房屋买卖合同纠纷申请仲裁，（2015）S仲裁字第9XX号裁决书裁决“双方合同有效，并要求G某两个月内归还银行贷款，办理房产证赎回，并协助L某办理房产过户手续”。后L某于2015年8月向SZ中院申请执行，并申请对商品房A进行查封，但查封为轮候查封第二轮。

4.2016年，HZ银行SZ分公司起诉G某及其妻子C某，要求偿还贷款（执行标的），后HZ银行于2017年向F法院申请执行，要求G某及C某偿还贷款本金1389897.65元及利息、罚息，复利、支付受理费，保全费。HZ银行已申请对抵押物商品房A进行查封，为首封。

5.2016年，D某起诉G某偿还民间借贷（标的金额1698004元），后丁某于2017年8月30日申请BA法院执行，并已申请对商品房A进行查封，为三封。

也就说L某已经购买G某的商品房A，也已支付完毕全部房款，且已实际交付；但由于未能及时办理房屋过户手续，房屋登记在G某名下，G某将商品房A设置抵押。因G某尚有民间借贷，该房屋有三轮查封。L某的权益该如何维护？

二、案情分析

1.（2015）S仲裁字第9XX号裁决书的裁决确认权利的性质，究竟是物权还是债权？

（一）债权还是物权？

L某能否以裁决书对抗裁决书做出后在争议房产上新产生的抵押权人和司法查封，关键是裁决书确认的是一项物权还是债权。如果是物权，那么从裁决书生效之日起，房屋产权就属于L某。L某可以据此提起执行异议，排除裁决书生效后未经自己同意而设置的抵押以及司法查封。如果是债权，那么等于房屋产权仍然属于G某，如果裁决书内容不能执行，L某只能另行起诉或者仲裁要求G某承担违约责任。

我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该条款，不动产物权的变更是要以依法登记为生效要件的，订立合同行为及交付标的物的行为本身并不能直接导致不动产所有权的转移，都不能对外产生物权变更的公示效力。

但《物权法》第二十八条同时规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。也就是说仲裁委员会的裁决书的裁决可以直接产生物权设立、变更、转让或者消灭的效力。

但问题的关键在于本案裁决书中的表述，并未明确对物权进行确认，该裁决书是否能够导致物权的变更，存在疑问。

（二）有利于L某的司法解释

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，在符合以上四个条件的情况下，且“权利能够排除执行的”，买受人的权利是可以排除其他金钱债权的执行的；但HZ银行已经对争议房产设置抵押，并已办理抵押登记，属于物权范畴，本案买受人即L某能否排除基于抵押权的执行，存有疑问。

但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据该条款，未办理过户登记手续的不动产买受人，如主张其实体权利能排除执行，必须同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项要件，缺一不可。

可见，根据上述两个司法解释，满足一定条件下，即使裁决书没有对房屋产权进行确认，人民法院也可以认可L某对争议房屋拥有所有权。

三、操作方案建议

方案一：裁决书生效日期为2015年7月2X日，HZ银行与G某、C某借款纠纷案，一审法院立案时间为2016年4月X日；D某与G某借款纠纷案，一审法院立案时间为2016年7月2X日,均晚于裁决书生效日期。根据《民事诉讼法》有关财产保全的的规定，D某起诉G某与HZ银行与G某、C某借款纠纷案的财产保全时间均晚于裁决书生效日期。

本案中，L某基本满足了（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记等四项条件，L某可以对D某起诉G某民间借贷执行案与HZ银行与G某、C某借款纠纷执行案提起基于实体权利的排除执行异议和基于程序权利的执行行为异议，来争取争议房产排除在执行财产之外，并要求法院解封。

方案二：L某行使自身权利的最大障碍是商品房A上面设置的抵押权，而该抵押权所对应的债权人是HZ银行，L某如能将通过债权转让的方式受让该债权，则可以实现，债权人与抵押人的合一，L某可以放弃行使抵押权。

至于另案的司法查封措施，可以通过提起执行异议予以排除。