房地产税真的能降房价么？

5月18日，新华社受权发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。意见指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。

一时间，房地产税又被推上了热搜，无论是买了房的还是没买房的，都在关心这个房地产税的出台会对房地产市场带来什么样的变化。

当前对于房地产税的主流观点有以下几个：

1、利空：房地产税增加了持有成本，逼迫多套持有者抛售，集中踩踏将引发房价下跌；

2、利多：持有或者交易环节的成本增加，最终还是会以房租或者房价上涨的形式转嫁给下家。参考上海、重庆的房产税试点情况，并没有引起市场的太大变化；

3、中性：出台房地产税的目的并不是调控楼市，而是完善税收制度，逐渐摆脱不可持续的土地财政依赖，从而形成长效机制。

偏向于利空解读的大部分还是无房的人，似乎对于新的税法落地十分期待。个人表示部分认同，一旦房产地税落地，短期内确实很可能会出现集中抛售的情况，特别是人口出现负增长的三四线城市。

虽然这种对高房价的痛恨，亦或是看别人炒房发财的嫉妒之心，个人表示情感上的理解，但是作为老百姓如此期待自己“被税”，我就异常费解。

房地产税本质上也是财产税的一种，即使你没有房子，谁又能保证羊毛不出在猪身上。特别是一线和强二线城市，参考上海试点的税率，无疑是九牛一毛，而且不排除既得利益群体转移名下房产，达到免税的目的，或许他们已经开始在做了。

从目前来看，房地产税更像是悬在头顶的达摩克里斯剑，对炒房者起着心理上的威慑作用。

房地产税也并不是一个新鲜的名词，从2011年开始启动上海重庆房产税试点以来，几乎每年“两会”都会提及。

官方措辞向来严谨，好些人热衷于抠字眼来“揣摩上意”，不过，我觉得也确实挺有道理。今年的表述是“稳妥推进房地产税立法”，估计近两年出台的可能性并不大。

2018年6月，全国统一的不动产登记信息管理基础平台就已经实现了全国联网。今年4月，住建部印发通知：要求全面采集楼盘信息，实现网签及时备案，推进房屋网签备案系统全国联网，推进全国“一张网”建设。

这些动作确实也可以看成是房地产税出台前的一些铺垫工作，但是距离真正立法还有很长的路要走，最关键的一点是要厘清“地权”和“产权”的关系。

我们平时讲的70年产权住宅，并不是说这套房子只有70年产权，产权可以明确是永久的。但是，因为我们国家的商品房土地是国有的，70年是指该房屋占用的土地使用权年限。

“地权”和“产权”的分离是我国房地产区别于其他国家最明显的特征，征收房地产税自然是先要解决土地确权的问题。有观点指出，我国已经通过住宅到期免费自动续期，变相实现了“土地私有”，不过描述还是比较模糊，需要先从立法上解决。

另外，还要明确征税的目的，不能简单的为了征税而征税。土地出让金可以理解为一次性交清了70年的房地产税，如果再次征税，不免有重复征税的嫌疑。

今天有媒体报道财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中明确谈到未来房地产税的有关问题。文章中提到：对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这也是目前官方对于征税目的最为权威的表态，简单理解就是建设、交易环节税费的转移，就是由间接税转变为直接税。这对于降低建设成本，盘活存量房流通倒是有很大的积极作用。

在我国现行的税收制度中，以增值税、营业税、消费税为主体的间接税占比达68%左右，以企业所得税、个人所得税为主体的直接税占比达25%左右，此外还有一些小税种。从比例关系上来讲，我国是比较明显的间接税制度。

直接税以归属于私人(为私人占有或所有)的所得和财产为课征对象，增加直接税占比也是市场经济发展新时期背景下的必然要求。

但是，商品房不是普通的商品，存续时间较长，具有较强的金融属性，属于资产的一种。如果直接开征房地产税，美其名曰调节社会财富分配，实则成了“劫富济贫”的手段，法理上自然是站不住脚的。

征收财产税必须以尊重国民财产为前提，提供公共服务品作为补偿。参考美国现行的房地产税制度，维持地方政府的各项支出的同时，增加公共财政支出，为纳税人提供完善的公共设施和福利。

并且，因为历史和制度原因留下了大量的军产房、集体产权房、小产权房等等，这些房屋是否计入课税范围，也值得商讨。

特殊群体对既得利益的保护，也将成为阻碍房地产税立法的“中国特色”之一。这一点就不展开讲了，懂的人自然一点就通。