合生重回三环！72.2亿拿下分钟寺地块，楼面价近7万

4月2日金盏乡地块意外流拍的时候，我们说，没事，后面还有东坝地块呢。

4月29日东坝地块也下架的时候，我们说，还不是都等着拿分钟寺的地？

今天，分钟寺终于真的来了。

8家房企或联合体参与竞拍，分别是合生、融创、中海、平安、城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+建工。

人到的很齐，前期举牌比较谨慎，后面节奏比较上头。

合生第一个举牌，后面与中海你追我赶，十分坚决。

最终得偿所愿，合生以总价72.2亿，溢价率26.2%拿下分钟寺地块，楼面价近7万/㎡。

严肃君的N个500人置业群，也分分钟取好了案名——「合生分钟寺8号」。

随着北京金茂府二期、中海甲叁號院相继入市，北京豪宅市场全面回归。

而合生在霄八之后，也确实需要新的豪宅标杆来立足北京高端市场了。

另外顺义新城两宗地，恒大以底价24.1亿拿下西侧大地块；中建一局以16.7亿，溢价率17.3%拿下东侧小地块。

01.

分钟寺的好，显而易见。

四环里+临铁+有规划+不限价。

据不完全统计，2017年至今，北京四环里只出了8宗宅地。

分别是买不起的北京金茂府二期、中海甲叁號院（造甲村地块）、买不着的天恒·学院里、永定府，以及卖完了的金融街融府，西城天铸，洺悦苑，佑安府。

分钟寺是第9块。

在南三环外1公里，分钟寺桥就是京沪高速的起点。这个曾经的北京著名拥堵点，在2017年新匝道启用后，通行时间缩短15分钟。

距离地铁10号线分钟寺站仅500米。

不管是自驾还是公共交通，不管进京出京都很方便。

作为丰台与朝阳的交界区，分钟寺曾是七八万流动人口的集散地，脏乱差的别具一格。

但经过近年来的拆迁腾退，目前分钟寺地铁站沿线，两边全部为平整待开发土地。

现在看起来荒，未来规划还不错。

其实早在2005年，丰台分钟寺就规划建设为商务区，体量还不小。

但蹉跎多年毫无进展，现在又赶上提倡疏解非首都功能，2019年新调整的控规方案显示，分钟寺商务区规模缩小，部分商务地块改为学校和住宅用地，近期出让的三宗宅地就属于这种情况。

本图由福尔摩斯Liu倾情赞助

以今日出让的L-24、L-26地块小环境来看，其实是更宜居了。

地块北侧浅蓝为教育用地，再往北红色为商业用地，西侧跨过另一住宅用地，深蓝为医疗用地，东南绿色为绿地。

地段好，通勤便利，未来配套全，还不限价，开发商有一定的自由发挥空间，确实是值得搓手干一票。

02.

但分钟寺背后的风险，开发商也看的很清楚。

高投入+高风险。

起拍价57.19亿，最终成交价72.2亿，投入成本够高。

将于5月19日出让的分钟寺另外两宗地，分别上架，起拍价为47.44亿、29.56亿。大家普遍手头紧，也是给了更多开发商参与的机会。

楼面价近7万/㎡，是近年来丰台楼面价第二贵。未来售价10万起跳，已经是十分保守了。

从地块规划条件来看，容积率2.8，限高80米，需配建3000平社区文化设施，小区内有市政规划道路。

产品大概离是二十几层改善大高板。

值得一提的是，四环内寸土寸金，向上拔高，增加出房率是常规操作，容积率2.8往上，限高80是标配。

而开发商更关心，大几十亿的成本投进去了，能不能收回来？

分钟寺地块西北侧1.8公里，首开璞瑅公馆均价10万/㎡起，产品为200平起四居五居，2015年开盘至今依然有房在售。

沿着十号线，向西3公里是北京金茂府二期，预售证未下，销售均价预计12万/㎡。

而参考北京金茂府2018年12月31日批的最后一个预售证，拟售价格11.3万，再算上精装，12万基本是南城去年房价天花板。

回看分钟寺地块，规划尚未落实，周边二手房老点儿的均价5万左右，最贵的是2014年方庄公馆7.4万/平，缺乏豪宅氛围。

到底有多少人能接受价格翻番的“奢侈品”，现在谁也没底。

再就是可能房还没卖完，公司先倒了。

作为高总价改善产品，周转期一定相对较慢，现金流普遍吃紧的当下，接这样的盘子需要勇气。

今天能出现在分钟寺土拍现场的，都是有钱人。

03.

再多说两句。

整个分钟寺片区，一级开发单位为北京嘉富龙房地产开发有限公司（珠江）。

作为与珠江同气连枝的合生，接连错过造甲村、金茂府二期后，终于在自己熟悉的战场上大杀四方。

北京的隐形地主，通过招拍挂市场，重回帝都舞台中心。

值得一提的是，5月19日，分钟寺另外两宗地也将迎来公开拍卖，起拍价为47.44亿、29.56亿。

合生是否会一鼓作气，组成超级大盘，严肃君也十分期待。

04.

相较于分钟寺地块，顺义两地块没什么声音。

毕竟整个顺义也存在感不强。

两个地块相邻，位于顺义新城，距离顺义奥林匹克森林公园、乡村高尔夫俱乐部等不足两公里。

性质也很相似，就是大地块+多配建，造城的架势。

本图由福尔摩斯Liu倾情赞助

以乾安路为界，西边为6027-6038地块，住宅部分11万平，需配建幼儿园、文化设施，还包含一块商服金融用地，起拍价24.1亿。

报名的两家房企之一龙湖退出，最终由恒大底价获得。

东边为6039-6046地块，相对小一些，住宅部分7万平，需配建医院和康复设施，起拍价14.24亿。

有六家报名，分别是金地、首创、中建一局、首开+龙湖、中铁建、恒大。

最终由中建一局，以以16.7亿，溢价率17.3%拿下。

附近二手房多为2000年左右的独栋、叠拼，总价850万/套起；新房有两个限竞房项目国誉府和橡树珑湾，限均价43467元/平，户型为80-140平两居至五居，销量一般。

顺义新拍两地块住宅部分容积率都是1.6，限高24-30米。

未来产品有两种选择，要么高低配主打别墅，填补片区市场空白，要么做9层低密洋房，与限竞房一争高下。

不管是从区域自然条件、新房市场结构，还是购房者接受程度来看，前者吧。

互动时刻：

北京新房市场横盘三年，通用买房逻辑是，买得起、住得上、住得好。

其实开发商买地是一样儿一样儿的，钱够、能干、好干，总得占一头。

今日土拍三宗地，分钟寺三环边，地段够稀缺；顺义新城起拍价低，准入门槛友好。

但也会存在这样那样的实际开发困难。

《上海滩》歌词里说，“又有喜，又有愁，潮水分不清欢喜悲忧。”

嗯，是这样。

严肃测评

东西城丨

海淀丨丨丨丨丨 丨

丰台丨丨丨丨丨

石景山丨丨丨

大兴丨丨丨丨丨

昌平丨丨丨丨

朝阳丨丨丨丨

房山丨

顺义丨丨丨丨

通州丨丨丨丨

门头沟

区域丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

政策丨丨丨丨

我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你准备买房、换房，或是关心楼市，快加入我们！

这里有区域群，也有专属项目群，快来和未来的邻居好好聊一聊~

加群时请备注心仪的购房区域（如：海淀），可以直接走快速通道喔~

无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi4