深圳楼市：龙岗学位房如何选？内行人一语道破

问：你好，福田保税区附近的房子值得投资吗？那个3米6公寓小户型怎样？只考虑总价低学位可以的地方

答：还行，福源花园的小两房也可以关注。 地铁 3 号线的南延线福保站今年就要通车，而且有福田外国语南校区的学位加持，投资自住两不误。

问：你好，老师，首付一百万考虑学位和自住，龙中的天健郡城是否值得入手 现在单价四万多了，能否跑赢大市。谢谢

答：你好，感谢赞赏！ 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-4万都有的选。 考虑自住天健郡城可以入手，但是要注意价格。不能超过4万。

问：你好，十三老师：纯投资一套低总价约300万+的1房小户型，1、龙华上河坊、蛇口栖游家园、碧海广兴源圣拿威这几个盘请老师从投资角度分析一下。2、从片区选择来说是南油老房还是碧海西乡次新房？3、老师有什么盘推荐？

答：你好，感谢赞赏！ 上河坊卖与核心区的距离、卖学位。 栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。 有一定价值的只有平层正常的两房、三房，价格8.5万起，少数优质户型10万左右。 优势是:地铁近、次新、带花园。 劣势是:周围环境差、学位差。 圣拿威要看价格，上一轮涨幅中溢价比较多了，如果能淘到9折笋，还是可以考虑入手的。 这几个盘的排序是上河坊>栖游家园=圣拿威 从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。

问：老师您好！目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年买了观澜金地鹭湖一号89平，目前市价500万左右，因为观澜太远了，想把我名下观澜房子置换一下；因为也只能5成首付，考虑到置换成本较高（名额），一直犹豫不决； 1，年前看碧海，目前8万多，感觉虚高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2+1房80平左右； 2，同小区金地天悦湾双拼170平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要15年左右过去养老住，后面就纯养老住宅； 3，置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展； 4，老大目前在福田东海小学上学，目前租房住西丽，我考虑置换桃源村这边； 请教老师给出建议

答：你好，感谢赞赏！ 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。 金地天悦湾投资暂时回避。 阳光棕榈园： 南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，最便宜的还是楼梯。 跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用来作为南山上车盘。 结合自住，可以优先考虑桃源村。 投资重点关注前海和碧海，但是不能着急入手，多关注笋盘和法拍房。

问：您好！目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里唯一1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？

答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

问：十三老师好！看了你的许多解答觉得受益匪浅，只是轮到自己做决定时还是有些难，我名下在龙华有一套房子，欠款200万左右，老公有过贷款记录，我工作在沙井，每天来回奔波对我一小女子实在是太累，况且需要上夜班，所以我想在沙井买一套自住（偶尔住，大多数时间还是要回龙华照顾孩子）加投资，只是手上资金只有大约100万左右，请问是购买公寓（京基御景这两天开盘）40多平，这个压力小些，还是咬咬牙买商品房，只是沙井最近都没什么新盘，二手房的话总价大约300万到350万的有哪些推荐呢？

答：你好，优先商品房，普通公寓涨幅跑不赢大盘。 沙井自住可以多关注华侨城四海云亭小2居，淘笋，可以淘到300+的低价盘，自住一间，隔断几间出来，可以出租，前面几年也能缓解一部分月供压力。 或者碧海 西乡和翻身的地铁沿线次新盘 小户型。

问：老师，您好！您对罗湖深中的学位房怎么看？2019年下半年开始，深中学位房暴涨，基本都是上涨了100万。我手上有一套鹏公馆，我打算卖了换一个两房的深中房，适合居住的。这样投资居住都不耽误，您比较推荐周围哪个盘的深中小区，上涨潜力大的。因为今年8月即将满2年，所以打算卖了置换，感谢指导

答：优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。 学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。 金丽豪苑和嘉多利花园可以关注

问：您好，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

答：建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

问：十三老师好，我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城，请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势，感谢

答：你好，感谢赞赏！ 这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法相对消极： 1、起价已经过高，单价很难再大幅拉升，已经不适合刚需； 2、再无新地供应，片区建设临近尾声，没有发展空间； 3、学位一般，没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区， 5、户型硬伤：宝能城二期、利用率太低，宝能城一期、朝南太吵，朝北无阳光。 6、交通不便，福龙路、塘朗山隧道经常堵塞，地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘，通勤时间不短。 综上，我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

问：大师，还向您请教我有套半岛花园A区的两房，84平米，红本在手。原本赌拆迁，但等了9年。您觉得我要不要卖掉它，换个升值空间大的地方。如果换，换哪些楼盘合适？

答：你好，感谢大额赞赏。 建议直接出手 个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

问：老师您好！目前情况：坪山招商花园房子刚卖，现金380万在手，预算在福田区买500万内的小三房，年收入15W左右，有贷款记录，老家有一套月供2300，已挂盘，卖掉到手会有65万左右成交需要时间，2个小孩大的在坪山实验上4年级，小的一岁半，希望在福田华联大厦近一点投资自住加学位，看过华强北、华强南、八卦岭，看老师文章多数推荐保税区，或者付300万5成首付，留60万供房，重点以学位和自住投资为主，自住条件差一点都行。持有至少会有5年以上，可能持有12年也有可能（初中学位），华强北（荔园+红岭）双11后涨幅20%且无房，华强南多数为老破旧博拆迁（南园+上步）八卦岭户型不理想，请老师给些建议，谢谢！

答：大涨之后无洼地 总价500内还能买的板块也只有保税区了 如果能接受投住分离，其实沙井的海岸城是个不错的选择。

问：十三老师，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

答：你好，感谢赞赏！ 我们的投资逻辑： 学位越好越好； 搂龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。