有关物业退出、业主委员会......唐山市住建局发布通知征求意见！

为完善物业服务行业的监督指导，进一步提升全市物业服务水平，4月30日，唐山市住建局发布了《唐山市业主大会及业主委员会工作指导意见》等7个文件，面向社会公开征求意见。

7个文件是：

《唐山市业主大会及业主委员会工作指导意见》

《唐山市物业承接查验管理指导意见》

《唐山市物业服务企业退出物业项目管理指导意见》

《唐山市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见》

《唐山市物业服务企业信用等级认定工作的指导意见》

《关于完善前期物业服务招投标工作的通知》

《关于建立唐山市物业服务供应商名录的通知》

唐山市住房和城乡建设局关于《唐山市业主大会及业主委员会工作指导意见》等7个文件公开征求意见的通知

为完善物业服务行业的监督指导，进一步提升全市物业服务水平，我局起草了《唐山市业主大会及业主委员会工作指导意见》等7个文件，现向社会公开征求意见。

可以通过电子邮件方式将提出反馈意见，邮箱：tssjzdt@163.com。

意见反馈截止时间为2020年5月15日。

唐山市住房和城乡建设局

2020年4月30日

文件内容如下：

唐山市业主大会及业主委员会工作指导意见

第一条 为进一步加强党建引领，规范我市业主委员会工作，根据市委市政府办公室《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》及有关法律法规，结合我市实际，制定本意见。

第二条 本意见适用于本市行政区域范围内业主委员会选举、换届、改选和日常管理工作。

第三条 业主委员会在党的领导下开展物业管理活动，在街道（乡镇）监督下依法履行职责。

第四条 首届业主委员会选举和业主委员会换届、改选、增补委员，应当在街道（乡镇）组织下成立筹备组或者换届、改选工作组，通过组织召开业主大会实施。筹备组组长由街道（乡镇）代表担任，筹备组中的业主代表不得担任首届业主委员会委员。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道（乡镇）公章。

第五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11人单数组成。业主委员会委员一般应具有全日制中专以上学历，党员人数不少于业主委员会组成人员的百分之六十。

有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受公安机关行政拘留处罚的；

（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分的；

（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；

（五）采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；

（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；

（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、住宅专项维修资金，或煽动其他业主拒缴物业服务费、住宅专项维修资金的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未撤销的；

（九）存在违法违规搭建、装修等行为，经相关执法部门责令整改而未整改的；

（十）不在小区常住或将房屋出租、出借他人使用的；

（十一）法律法规规定的其他不适合作为业主委员会候选人的情形。

第六条 符合条件的社区“两委”班子成员通过法定程序进入业主委员会，有条件的可兼任业主委员会主任。

社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参选业主委员会委员。

引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”、机关企事业单位经历人员，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。

第七条 街道（乡镇）和社区党组织应对业主委员会候选人资格审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于 5 日的公示后，提交业主大会进行选举。

街道（乡镇）履行业主委员会候选人资格审查工作时，需要纪检监察、人民法院、人民检察院和公安、司法、信访、城管执法等部门提供必要信息的，有关部门应给予支持。

第八条 根据党内有关规定，在业主委员会中设立党的基层组织，开展党的活动，积极宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，督促物业管理活动依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权，实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

第九条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上签字同意。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当自决定作出之日起 3 日内在物业管理区域内公告，公告期不得少于 10 个工作日。业主委员会提议选聘、续聘或者解聘物业服务企业、分配使用公共收益等重大事项，应当在召开业主大会前报街道（乡镇）和社区党组织，形成共识后再提交业主大会决定。

第十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第十一条 业主委员会应当加强与业主的联系沟通，经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、召开业主代表座谈会、设立意见箱或者热线电话等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

第十二条 业主委员会应加强与街道（乡镇）、社区和物业服务企业的联系沟通，主动向街道（乡镇）和社区汇报工作，接受街道（乡镇）和社区的指导监督和评价考核，参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

第十三条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（四）侵占、挪用业主共有资金；

（五）收受物业服务企业红包礼金、减免收费、停车便利等利益，向物业服务企业销售商品、承揽业务的；

（六）违规泄露业主信息；

（七）拒不执行街道（乡镇）、相关主管部门关于本物业区域的整改要求或者人民法院有关裁决；

（八）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有本条规定情形之一的，业主委员会或者街道（乡镇）可组织召开业主大会决定终止其委员资格。

第十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；

（三）书面提出辞职报告的；

（四）依法被追究刑事责任或曾受公安机关行政拘留处罚的；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第十五条 业主大会和业主委员会印章由物业管理委员会监管，并建立印章管理规定。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

第十六条 业主委员会应当按照住宅专项维修资金相关政策，严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项，通过维修资金使用电子表决系统征求业主意见。维修工程竣工后邀请社区和业主代表对维修项目进行验收。

第十七条 物业管理区域内利用物业共用部位、共用设施设备产生的广告费、停车费、占用费等各种公共收益，归全体业主所有。

业主委员会可按照业主大会决定，设立公共收益资金共管账户，建立完善财务管理制度，指定专人负责账务，在街道（乡镇）监管下管理使用。

第十八条 业主委员会每年应当委托专业审计机构对公共收益收支情况进行审计，并向全体业主公示审计结果。业主委员会任期届满或中止的、或业主委员会负责人离职的，应当进行经济责任审计并向全体业主公示审计结果。公示期不得少于10 日。

街道（乡镇）或社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的公共收益收支情况进行审计。

审计费用可在公共收益中列支。

第十九条 有下列情形之一的，根据社区居民委员会的安排，可由社区居民委员会所设的物业管理委员会代行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的；

（二）业主委员会任期届满终止，或者业主委员会任期内委员人数不足总数二分之一以上，新一届业主委员会未能及时产生的；

（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道（乡镇）督促整改，但逾期仍未召开的。环境和物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当向物业管理区域全体业主公告。

第二十条 物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、居（村）委会、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。

联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会成员违规行使权力造成不良后果；

（三）业主委员会选举、换届过程中出现问题；

（四）履行物业服务合同中出现重大问题；

（五）提前终止物业服务合同；

（六）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；

（七）物业服务质量评价、物业费评估以及承接查验等评估评价；

（八）需要协调解决的其他物业管理问题。

街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

第二十一条 街道办事处（乡镇）负责组织业主委员会的考核工作。

主要考核内容：业主委员会规范运作、内部管理及作用发挥情况，督促业主依约缴纳物业服务费情况，自觉接受道办事处（乡镇）、居（村）委会的指导监督情况等。

第二十二条 本意见实施前已选举产生的业主委员会，由街道（乡镇）按照本意见的规定进行规范。

第二十三条 本意见自印发之日起实施。

唐山市物业服务企业退出物业项目管理指导意见

第一章 总则

第一条 为规范物业服务企业退出物业项目管理，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，构建安全、文明、和谐的居住环境，依据国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》、《中共唐山市委 唐山市人民政府关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》和《唐山市中心区物业管理实施办法》等文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业项目，是指物业服务企业与开发建设单位、业主根据（前期）物业服务合同的约定提供服务的项目。

本市行政区域内，因物业服务合同期满未续约或者提前解除合同，物业服务企业退出项目的活动，适用本办法。

第三条 物业服务企业退出物业项目应当本着维护社会稳定、保障业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第二章 职责分工

第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理。

县（市）区物业管理主管部门负责辖区内物业企业服务企业退出物业项目的指导和监督管理。

第五条 街道办事处（乡镇政府）具体负责辖区内物业服务企业退出物业项目的管理工作。

居民委员会（村民委员会）直接负责辖区内物业服务企业退出物业项目的管理工作，并及时协调解决物业服务企业在退出物业项目阶段出现的问题。

第六条 县（市）区民政、财政、信访、发改、工商、城管、公安、消防、国土等部门应当按照各自工作职责，加强与街道办事处（乡镇政府）的协调配合，协助做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。

第七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向终端用户收取有关费用；并协助街道办事处（乡镇政府）和有关部门做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。

专营服务单位委托物业服务企业代收代缴业务，物业服务企业退出物业项目时已代收且尚未代缴的，物业服务企业应向专营服务单位清缴已代收费用；物业服务企业未及时清缴的，专营服务单位应通过合法途径向物业服务企业追缴费用，不得因未清缴费用而停止向用户提供服务。

第八条 市物业服务行业协会应当充分发挥行业自律作用，督促、协调物业服务企业做好物业项目退出过程中的相关工作。

第九条 建设单位应当维护购房人的合法权益，履行商品房买卖合同约定，解决物业项目遗留问题，为物业项目物业管理工作的顺利衔接提供保证。

第十条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，协助解决物业项目遗留问题，做好衔接工作，履行退出程序和相应义务，保障物业管理项目的连续性。

第十一条 业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，慎用辞退权，维护社会稳定和业主正常生活秩序。

第三章 退出程序

第十二条 业主委员会与物业服务企业未能在合同期满三个月前重新签订物业服务合同；或者业主委员会与物业服务企业任何一方决定提前解除（前期）物业服务合同三个月前，业主委员会应当书面告知街道办事处（乡镇政府）以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位，并到物业项目所在地物业管理主管部门备案。

没有业主委员会的项目由居民委员会（村民委员会）或者物业服务企业于退出物业项目前三个月书面告知街道办事处（乡镇政府），并到物业项目所在地物业管理主管部门备案。

有下列情形之一的，街道办事处（乡镇政府）可以直接劝退原物业服务企业：

（一）由于企业自身原因，导致重大群体上访案件的；

（二）在地震、洪水、防疫等重大事件中拒绝执行政或者执行不当府有关决定的；

（三）侵害业主合法权益，经公安机关查证属实的。

（四）其他影响小区公共安全、妨害业主生命财产安全，经有关部门查证属实的。

第十三条 街道办事处（乡镇政府）接到书面告知后五日内在物业管理区域内公告。

第十四条 街道办事处（乡镇政府）接到书面告知后五日内，监督居民委员会（村民委员会）着手在《唐山市物业服务供应商名录》中选聘新的物业服务企业，并启动有关物业服务企业退出物业项目相关工作。

第十五条 物业服务企业在退出物业项目三十日前，向业主委员会或者居民委员会（村民委员会）移交下列资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作：

（一）《唐山市物业管理条例》第三十四条规定的资料；

（二）共有部分收益收支情况明细帐和余额；

（三）物业服务用房和属于业主共同所有的其他财物；

（四）共用设施设备清单；

（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（六）业主名册和业主水、电表度数；

（七）多收的物业服务费、能耗费等相关费用；

（八）物业经营用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；

（九）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的经营性收入、预收的物业服务费等其他应当移交的财物；

（十）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；

（十一）其他应当移交的资料和财物。

第十六条 物业服务企业在退出物业项目三十日前，向业主委员会或者居民委员会（村民委员会）递交《承接查验协议》，并于做好共用部位、共用设施设备承接查验的准备工作。

第十七条 业主委员会或者居民委员会（村民委员会）应当于物业服务企业退出物业项目前十五日前组织完成共用部位、共用设施设备承接查验工作。

业主委员会或者居民委员会（村民委员会）可以委托有资格的第三方机构负责做好承接查验评估工作。

第十八条 业主委员会或者居民委员会（村民委员会）应当在新选聘的物业服务企业进驻物业项目前十五日，与新选聘物业服务企业做好承接查验相关工作，并办理移交手续。

第十九条 新选聘物业服务企业正式接管项目三十日内，到街道办事处（乡镇政府）和物业项目所在地物业管理主管部门备案。

第二十条 原物业服务企业未按要求办理移交的，业主委员会或者居民委员会（村民委员会）及新聘物业服务企业可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业项目，并将有关情况书面报告街道办事处（乡镇政府）和物业项目所在地物业管理主管部门。

第二十一条 业主委员会或者居民委员会（村民委员会）没有选定新物业服务企业前，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主委员会或者居民委员会（村民委员会）选聘新物业服务企业。

第二十二条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。

第二十三条 物业服务企业拒绝退出物业项目，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第十条的规定，业主有权拒绝。

第二十四条 业主委员会或者居民委员会（村民委员会）对原物业服务企业提供的帐目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从共有部分收益中支出。

原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

第二十五条 在退出过程中，出现的业主拒交物业服务费、物业公司带走财物、人身伤害、财物损坏等问题，当事人应通过司法途径解决。

第四章 附则

第二十六条 物业服务企业未履行相关程序擅自撤离物业项目的，或者拒不履行退出程序的，以及未按规定办理物业项目退出备案的，应记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

第二十七条 本意见自印发之日起施行。

唐山市物业承接查验管理指导意见

第一条 为规范我市物业管理承接查验活动，维护当事人合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》和《唐山市物业管理条例》《中共唐山市委 唐山市人民政府关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》等文件精神，结合我市实际，制订本办法。

第二条 本承接查验办法适用于唐山市行政区域内的物业管理承接查验工作。

第三条 本承接查验办法所称物业管理承接查验（以下统称承接查验），是指业主委员会、物业服务企业、第三方机构以及其他承接查验当事人正式接管物业项目前，以保证物业项目正常实施管理服务和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的，对物业管理建筑区域内物业共用部位、共用设施设备、基础资料、园林绿化和其他公共配套设施设备等进行的检查验收。

第四条 本办法不包含业主专有部位的承接查验活动；业主专有部位的承接查验活动由当事人之间另行签订承接查验协议进行约定。

第五条 唐山市住建局是全市物业承接查验工作的行政主管部门，负责本市物业承接查验活动的监督管理。

各县（市）区物业管理主管部门负责物业管理项目承接查验的备案工作。

街道办事处（乡镇）人民政府负责监督指导辖区内物业项目的移交和接管工作。

居（村）民委员会负责做好辖区内物业项目移交和接管具体工作。

第六条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房物业管理主管部门进行调解，也可以委托唐山市物业服务行业协会调解。

第七条 新建住宅小区入住前办理承接查验交接活动，物业项目应当达到国家规定的相关标准。

第八条 已投入使用且未成立业主大会的物业项目发生物业服务企业更迭时的物业承接查验工作，应当在街道办事处（乡镇）人民政府的监督指导下，由居（村）民委员会负责；已成立业主委员会的由业委会在居（村）民委员会的监督下进行移交接管。

第九条 承接查验工作可邀请业主代表、县（市）区物业管理主管部门、唐山市物业服务行业专家等人员参加。

第十条 承接查验工作可以委托有资格的第三方机构组织实施。物业服务第三方评估机构，应当依据法律法规和合同约定进行评估，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第十一条 承接查验工作应当按照下列规定时限完成：

（一）新建住宅小区应当在办理入住手续前三十日到县（市）区物业管理主管部门申请办理承接查验；已交付入住的住宅小区，应当在原物业服务企业退出物业项目前三十日到县（市）区物业管理主管部门申请办理承接查验。

（二）新建住宅小区应当在办理入住手续前十五日完成承接查验相关工作；分期开发的可根据开发进度对符合交付使用条件的物业分期办理，在承接最后一期物业时，办理项目整体交接手续。

（三）已交付入住的住宅小区，已经选聘新物业服务业，应当在新选聘的物业服务企业进驻物业项目前十五日，与新选聘物业服务企业完成承接查验相关工作，并办理移交手续。

（四）已交付入住的住宅小区，未选聘新物业服务业，应当在原物业服务企业退出物业项目前十五日，由业委会或者居（村）民委员会与原物业服务企业完成承接查验相关工作，并办理移交手续。

（五）业主委员会届满或委员资格终止时，应当在届满或委员终止之日前十五日，将承接保管的物业档案资料移交新一届业主委员会。

（六）物业承接查验工作完成后十日内，将承接查验形成的书面记录、存在问题、修复整改情况、承接查验结论由承接查验各方共同签章确认查验结果。

（七）物业项目接管方应当在承接查验工作完成后三十日内到县（市）区物业管理主管部门办理承接查验备案。

第十二条 业主对承接查验工作享有知情权和监督权。

第十三条 承接查验程序按照下列程序完成：

（一）交接书面通知承接承接查验

（二）成立查验小组：由街道办事处（乡镇政府）、居（村）民委员会、开发企业、物业服务企业、业主代表、物业管理专家等组成，小组成员不少于11人单数，其中业主代表不少于承接查验小组成员总数的三分之一。

（三）查验各方共同确定物业承接查验方案

（四）移交有关资料：

1.《唐山市物业管理条例》第三十四条规定的资料；

2.共有部分收益收支情况明细帐和余额；

3.物业服务用房和属于业主共同所有的其他财物；

4.共用设施设备清单；

5.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

6.业主名册和业主水、电表度数；

7.多收的物业服务费、能耗费等相关费用；

8.物业经营用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料；

9.利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物；

10.实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；

11.其他应当移交的资料和财物。

12.未能全部移交前款所列资料的，交接方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

（四）现场查验共用部位、共用设施设备。

共用部位及共用设施设备包括：

1.共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2.共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。

3.共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。查验小组要综合运用核对、观察、使用、检测、试验、设备调试等方法，参照《唐山市物业承接查验记录表（示范文本）》逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交相关资料的，交接方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验存在问题、整改情况等内容，并由查验小组成员签字确认。

（五）解决查验中发现的问题。查验小组对查验内容逐项检查验收后，查验各方应及时签订《物业承接查验协议》。《物业承接查验协议》应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

（六）组织复验，签署交接资料及补充协议

（七）到县（市）区物业管理主管部门办理备案手续

（八）物业管理区域现场公示。

第十四条 物业交接后，交接方未能按照《物业承接查验协议》约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主及其他人员人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第十五条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合使用条件或者未经查验的物业。对建设单位与物业服务企业恶意串通，弄虚作假，在物业承接查验工作中共同侵害业主利益的或不移交有关查验资料的由物业所在地物业管理主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第十六条 移交和接管双方应当在《物业承接查验协议》签订后十个工作日内办理物业交接手续，由移交方向接管方移交物业服务用房、物业相关资料、竣工验收资料、设施设备资料等。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签章确认。

唐山市住宅小区物业服务质量综合评价指导意见

第一条 为开展唐山市住宅小区物业服务质量综合评价，规范物业服务行为，提高小区综合品质，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，提升广大居民的幸福感，按照市委市政府《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》，根据《唐山市物业管理条例》《唐山市物业服务收费管理实施办法》等政策法规，结合我市实际情况，制定本指导意见。

第二条 综合评价应当遵循属地管理、依法依约、公开透明、注重实效的原则，采取多方参与、综合评定的形式组织开展。

第三条 唐山市住房和城乡建设局负责指导全市住宅小区物业服务质量综合评价工作。

唐山市物业服务行业协会配合做好全市住宅小区物业服务质量综合评价工作。

各县（市、区）物业主管部门指导辖区街道（乡镇）组织开展住宅小区综合评价工作。

街道（乡镇）负责组织开展住宅小区综合评价工作。

第四条 有下列情形之一的住宅小区可以开展综合评价：

（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名向社区居委会（物委会）提出申请进行综合评价的；

（二）依据《唐山市物业服务收费管理实施办法》应当对其服务等级执行情况和物业服务收费标准进行考核；

（三）其他特殊情况，需要开展综合评价的住宅小区。

第五条 综合评价工作开展前，街道（乡镇）应成立评价小组负责开展住宅小区服务质量综合评价。

评价小组成员一般应由属地物业管理主管部门、街道（乡镇）物委会、社区（村）物委会、业主委员会和物业服务行业专家组成，也可以邀请“两代表、一委员”参与。

评价小组组长应由街道（乡镇）物委会成员担任。

第六条 为保证评价工作的客观、公正，综合质量评价采取街道（乡镇）组织考核评价和专业机构评价并行的方式。其中，街道（乡镇）组织考核评价占权重的60%，专业机构评价占权重的40%。

第七条 街道（乡镇）组织考核评价内容为：物业服务合同和企业公开承诺及相关制度履行情况、物业服务投诉问题处理情况、小区现场检查情况、业主评价情况，每项内容权重占25%。考核完成后，由街道（乡镇）负责组织出具考核评价报告。

第八条 业主评价覆盖率不低于《唐山市普通住宅小区物业服务等级标准》相对应的物业服务等级规定的服务工作调查综合覆盖率的标准。

提倡业主运用互联网新技术进行业主评价。

第九条 县（市、区）物业管理主管部门结合唐山市物业服务行业协会指导有资格的专业机构，依据《唐山市物业管理条例》、《唐山市物业服务收费管理实施办法》等政策法规和《（前期）物业服务合同》约定，根据物业管理单位的实际服务情况进行专业评价，并形成专业技术评价报告。

第十条 街道（乡镇）应当将评价结果上报县（市、区）物业主管部门,并在小区内公示评价结果和问题清单。

县（市、区）物业主管部门将评价结果录入物业服务企业信用信息管理系统。

第十一条 有下列情形之一的，不予评价，直接纳入失信行为黑名单：

（一）物业服务合同依法终止后，未按规定退出物业服务项目，经相关部门协调，仍拒不退出或不移交相关资料，受到行政处罚的；

（二）挪用、骗取、套取住宅专项维修资金，受到行政处罚的；

（三）近12个月因以下违法行为之一，累计受到行政处罚2次及以上的：

1.擅自将一个物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人的；

2.未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的；

3.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

（四）经司法机关或行政机关确认因物业服务企业全部责任或主要责任发生重大安全事故的；

（五）拒不执行人民法院生效判决、裁决或者各级物业及其他主管部门行政处罚的，或者被各级物业及其他主管部门通报后逾期拒不履行相关义务的；

（六）因民事纠纷擅自采取强制措施给业主断水、断电或限制业主出入、乘坐电梯，经项目所在地县级以上主管部门或街道办事处（乡镇政府）协调后仍不改正，被主管部门通报的；

（七）不履行法定责任或合同义务，严重损害业主或使用人权益，引发重大负面舆情或群体性事件，在社会上造成恶劣影响，被有关部门通报的；

（八）威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员依法履行职责。

第十二条 街道（乡镇）应监督物业管理单位对存在的服务问题限期进行整改，整改期限最长不超过六个月。

（一）综合评价在 80 分以上的小区，由项目物业管理单位对所列问题自行整改，整改工作完成报街道（乡镇）和社区两级物委会，并在显著位置公示整改情况。

（二）综合评价在 60-80 分（不含 80 分）的小区，由街道（乡镇）和社区两级物委会监督物业管理单位完成整改工作，并复核。

对拒不整改或整改后未达到要求的，街道（乡镇）物委会报属地物业管理主管部门，按照相关规定进行信用扣分，并列为重点监督检查对象。

（三）综合评价在 60 分以下（不含 60 分）的小区，由街道（乡镇）报区县（区、市）物业主管部门按照相关规定对物业服务企业进行信用扣分，责令物业服务企业限期进行整改，并对整改情况进行复查，将复查情况在小区内进行公示。

对拒不整改或整改后未达到整改要求的，组织召开业主大会表决重新选聘物业服务企业。

第十三条 评价人员和被评价对象必须实事求是，不得弄虚作假，不准借评价之机谋取私利，不准干扰或妨碍评价工作。对在评价中违反有关规定的，视其情节轻重和造成的后果，由相应主管部门给予严肃处理。

第十四条 本指导意见自发布之日起施行。

唐山市物业服务企业信用等级认定工作的指导意见

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为规范物业企业经营服务行为，提高物业企业服务质量，促进我市物业服务行业健康有序发展，维护业主权益，按照市政府《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》文件及省住建厅《河北省住房城乡建设行业信用信息管理办法》《河北省房地产企业严重失信名单管理暂行办法》和省物业协会《河北省物业服务企业信用信息管理办法》等文件要求，结合我市实际情况，就我市物业服务企业信用等级认定工作，制定本指导意见。

一、信用信息

物业服务企业信用信息，主要包括物业服务企业及项目负责人基础信息、守信信息和失信信息三类。

（一）物业企业及项目负责人基础信息

1.企业基础信息：企业名称、企业及项目党组织建设情况、统一社会信用代码(营业执照、组织机构代码、税务登记证、社会保险登记证、统计登记证)、注册地、企业法定代表人、企业性质、经营范围、成立时间、行政机关依法依规对企业进行专项或周期性检查的结果及依法登记的其他有关企业身份的情况、联系方式(网站、电子信箱、邮政编码、通讯地址、联系电话和联系人)等。

2.物业服务企业人员信息：主要包括各类从业人员基本情况等。

3.物业服务项目信息：主要包括签订的物业服务合同、物业服务项目名称、类型、地址、建筑面积、服务标准、收费标准、项目管理人员、专业技术人员、企业管理制度等。

4.物业服务企业经营状况：主要包括主营收入、其他收入、盈利状况等。

5.项目负责人基础信息：个人基本情况、从业情况记录、职业教育培训及继续教育记录其他法定征信记录等情况。

（二）守信信息

遵纪守法，诚信经营，积极提升服务水平，物业服务企业、项目负责人、其他从业人员在从事物业服务活动中受到奖励和表彰的信息，主要包括：

1.受到县（市）区级及以上党委奖励、表彰的；

2.受到本县（市）区级及以上政府或者市物业及相关行政主管部门、行业协会的奖励、表彰的；

3.承办市级及以上政府及相关行政主管部门、行业协会委托的任务，并圆满完成，取得良好效果，受到通报表扬的；

4.企业经营管理创新成果受到市级及以上政府及相关行政主管部门、行业协会表彰的；

5.其他具有合法效力的材料，经市级及以上政府及相关行政主管部门、行业协会认可的。

（三）失信信息

失信信息包括一般失信行为信息和严重失信行为信息。

一般失信行为信息包括：

1.人民法院、仲裁机构生效的裁判文书，确认物业服务企业违反物业管理法律法规、合同约定，因过错承担责任的情况；

2.不履行物业服务合同、破坏物业行业市场秩序、违反行业自律等行为；

3. 市级及以上政府及相关行政主管部门、行业协会认定的违反物业管理法律法规禁止性规定的其他违法违规行为。

严重失信行为信息包括：

1.物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域，或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的；

2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

3.因物业服务企业过错造成的重大安全生产事故、群体性事件、重大舆情等；

4.挪用、骗取、侵占、套用住宅专项维修资金的；

5. 市级及以上政府及相关行政主管部门、行业协会认定的违反物业管理法律法规禁止性规定的其他严重违法违规行为。

二、信用等级

物业服务企业信用等级由高到低划分为AAAAA级（优秀）、AAAA级（良好）、AAA级（合格）、D级（不合格）四个等级。

未从事物业服务活动的物业企业，不作信用等级认定。

物业服务企业有下列情形之一并经查实的，直接认为不合格企业，同时列入黑名单：

（一）各级物业管理行政主管部门做出行政处罚决定生效后，拒不执行、整改的；

（二）在物业服务合同有效期内擅自退出管理项目，造成严重后果的；

（三）经司法机关或行政机关确认，对重大安全生产事故承担全部责任或主要责任的；

（四）因物业服务企业责任引发重大群体性事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的；

（五）在开展物业服务过程中存在违法行为受到刑事处罚的；

（六）经市住建局认定的其他严重违法违规行为。

三、认定原则

物业服务企业信用等级认定，遵循公开、公平、公正原则。

四、认定规则

（一）信用等级认定基本分为100分，实行加减分制。

（二）物业服务企业信用得分在100分及以上的为优秀；信用得分在85分及以上100分以下的为良好；信用得分在85分以下，60分以上的为合格；信用得分在60分以下的为不合格。

物业服务企业及项目负责人与其负责的企业或项目同步评定，同时载入企业和个人信用信息档案。

市住建局负责制定具体评分办法，详见附件《唐山市物业服务企业信用等级认定评分细则》。

五、认定周期：一年

六、结果运用

建立守信激励和失信惩戒机制，物业服务企业信用等级认定结果作为物业服务企业创先评优、招标投标、日常监管等工作的重要依据。

（一）对于优秀、良好的企业，在同等条件下可以依法采取下列激励措施：

1.项目创优评先时优先考虑；

2.企业及项目负责人在评选物业管理专家、先进工作者时优先考虑；

3.日常监督检查时减少检查、抽查频次；

4.在前期物业招投标时作为加分项。

（二）对于不合格企业采取以下措施：

1.不授予该企业及法定代表人、相关负责人和执（从）业人员有关荣誉称号，限制其参加各种评比活动；

2.将其列入重点监督检查名录；

3.告知省、市、县（区）公共资源交易机构和相应财政管理部门,建议依法取消或限制其参与政府采购资格;

4.限制其参加本市物业服务行业招投标活动；

5.建议业主大会、业主委员会或者居委会组织召开业主大会，讨论降低收费标准或者予以辞退。

七、有关要求

（一）市住建局负责监督指导全市物业服务企业信用信息管理及认定工作。

（二）市物业服务行业协会受市住建行政主管部门委托，参与企业信用认定，负责建立物业服务企业信用信息日常归集、预评、报告、发布的综合评价体系；负责制定行业自律相关规定，组织评价物业服务企业的行业自律行为，并将不自律行为纳入信用认定体系。

（三）各县 (市、区) 住建行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业信息的采集、确认、上报。

（四）街道办事处、居民委员会应当协助开展信用信息的采集核实工作。

（五）物业服务企业应当做好企业信用信息和在管物业项目基本信息等填报工作，配合相关部门做好信用信息的核实工作。

关于完善前期物业服务招投标工作的通知

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各县（市）、区（开发区、管理区）住建局（城建局）、市物业服务行业协会、各开发建设单位、物业服务企业：

为深入贯彻市委、市政府《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》文件精神，按照国务院《物业管理条例》、住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《唐山市物业管理条例》等法规政策要求，现就进一步规范我市前期物业服务招投标工作有关事项通知如下：

一、招标主体

开发建设单位是前期物业服务招标活动主体，前期物业服务招标活动由开发建设单位组织实施。

二、招标范围

非使用财政资金政府采购类的新建住宅、商住两用建筑和分割出售的非住宅项目选聘前期物业服务企业的活动适用本通知。

符合以下情况的项目，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业：

（一）物业管理区域建筑面积低于3万平方米的项目，经属地县（市）、区物业管理主管部门同意的。

（二）通过公开招标方式选聘前期物业服务企业的项目，连续3次投标人少于3个，经属地县（市）、区物业管理主管部门同意的。

三、招标方式

前期物业服务招标方式分为公开招标和邀请招标。

四、招标时限

新建现售项目应当在现售前30日完成；预售项目应当在取得《预售许可证》之前完成。

五、招标服务平台

招标服务平台是符合招投标政策法规要求的招投标服务场所，前期物业服务招标服务平台应当达到以下要求：

（一）有相对独立的开标、评标场所；

（二）开标、评标场所须配备音视频监控设施，且投标资料和影像资料保存时间不少于15年。

开发建设单位应当在项目所在地县（市）、区物业管理主管部门监督下，通过符合标准的招标服务平台开展前期物业服务招投标工作。

鼓励开发建设单位通过唐山市物业服务行业协会搭建的物业招标服务平台组织开展招标活动。

六、招标程序

（一）公开招标

1.招标备案：开发建设单位应当在发布公开招标公告前到属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）进行招标备案。

属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当一次性告知招标人有关招标备案事项，并在接到招标人招标备案申请后三个工作日内完成招标备案有关工作。

2.信息发布：开发建设单位在河北省物业管理行业协会网站和唐山市物业服务行业协会网站发布公开招标信息。公开招标信息应当包括：

①招标人名称；

②招标项目名称及概况；

③招标内容及要求；

④获取招标文件的方法及投标截止时间；

⑤开标时间及地点；

⑥招标公告发布媒体名称和联系方式。

3.投标文件编制时间：自招标公告发布之日起至开标之日止至开标之日止，不得少于20日；开发建设单位对投标人发放答疑澄清文件之日起至开标之日止，不得少于15日。

4.开标：开发建设单位在属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督下组织开标。

5.评标委员会：开发建设单位负责组织成立评标委员会；评标委员会由5人（含）以上单数组成，其中，从唐山市物业服务行业专家库抽取的专家人数不少于总人数的三分之二。

6.评标：评标委员会在属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督下组织评标。评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，并确定3名有排序的合格中标候选人。

7.中标：开发建设单位可以从3名合格的中标候选人中任选一家为中标候选人，鼓励开发建设单位优先选聘物业服务供应商名录中的企业。

8.公示：中标公示期不少于3日。

9.中标备案：开发建设单位应当在中标公示期结束后3日内向中标单位发出中标通知书；双方签订合同后15日内，开发建设单位持《前期物业服务合同》和《临时管理规约》到属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

（二）邀请招标

1.招标备案：开发建设单位应当在发出投标邀请书前到属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）进行招标备案。

属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当一次性告知招标人有关招标备案事项，并在接到招标人招标备案申请后三个工作日内完成招标备案有关工作。

2.投标邀请人：开发建设单位可以通过发布资格预审公告的方式征集不少于5家资信优良的物业服务企业或者在属地县（市）、区物业管理主管部门的监督下，在物业服务供应商名录中选取不少于5家资信优良的物业服务企业作为投标邀请人。

3.投标邀请书：招标邀请书信息应当包括：

①招标人名称；

②招标项目名称及概况；

③招标内容及要求；

④开标时间及地点。

3.投标文件编制时间：自投标邀请书发出之日起至开标之日止，不得少于20日；开发建设单位对投标人发放答疑澄清文件之日起至开标之日止，不得少于15日。

4.开标：开发建设单位在属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督下组织开标。

5.评标委员会：开发建设单位负责组织成立评标委员会；评标委员会由5人（含）以上单数组成，其中，从唐山市物业服务行业专家库抽取的专家人数不少于总人数的三分之二。

6.评标：评标委员会在属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督下组织评标。评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，并确定3名有排序的合格中标候选人。

7.中标：开发建设单位应当确定排序第一的中标候选人中标；当确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力不能履行合同的，开发建设单位可以依次确定其他中标候选人为中标人，鼓励开发建设单位优先选聘物业服务供应商名录中的企业。

8.公告：中标公告期均不少于3日。

9.中标备案：开发建设单位应当在中标公告期结束后3日内向中标单位发出中标通知书；双方签订合同后15日内，开发建设单位持《前期物业服务合同》和《临时管理规约》到属地县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

七、招投标监管

（一）唐山市住房和城乡建设局负责对全市前期物业服务招投标活动进行监督指导；各县（市）、区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）负责本行政区域内的前期物业服务招投标活动的监督指导工作。

（二）唐山市住房和城乡建设局指导唐山市物业服务行业协会组建唐山市物业服务行业专家库，并负责参照河北省财政厅《关于印发河北省政府采购评审专家抽取规则和评价扣分规则的通知》（冀财规〔2018〕9号）要求，通过有效技术手段建立科学公正的专家抽取、使用和管理制度。

（三）唐山市物业服务行业协会负责建立物业服务供应商名录，并对物业服务供应商名录内的物业服务企业实施自律管理。

八、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业，可以参照本通知执行。

关于建立唐山市物业服务供应商名录的通知

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各县（市）、区（开发区、管理区）住建局（城建局）、唐山市物业服务行业协会：

为进一步优化我市物业服务行业发展环境，推动全市物业管理工作高质量发展，按照市委、市政府《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的实施方案》（唐办〔2019〕39号）文件要求，建立唐山市物业服务供应商名录，现将有关事项通知如下：

一、入选条件

入选唐山市物业服务行业供应商名录的企业须具备以下条件：

（一）企业及所管项目已经在县（市）区物业管理主管部门备案；

（二）唐山市物业服务行业三星级及以上企业；

（三）未被列入河北省房地产企业信用“黑名单”；

（四）未被列入唐山市物业服务企业信用“黑名单”。

二、入选程序

1.物业企业填写《唐山市物业服务企业供应商名录申请表》。

2.企业所在地县（市）区物业管理主管部门同意推荐，并加盖公章。

3.物业服务企业将加盖单位公章的《唐山市物业服务企业供应商名录申请表》和电子版（word文档），报送至唐山市物业服务行业协会。

4.唐山市物业服务行业协会根据县（市）区物业管理主管部门推荐情况和企业申请情况建立唐山市物业服务供应商名录。

三、供应商名录的管理

唐山市住房和城乡建设局负责监督指导全市物业服务供应商名录建立与管理工作。

唐山市物业服务行业协会负责对物业服务供应商名录内的企业实施自律管理。

唐山市物业服务供应商名录每半年更新一次，并向社会公开公示；公示内容包括企业名称、企业星级、服务质量以及其他与行业诚信体系建设等有关的事项。

临时需要补录的企业须在唐山市物业服务行业协会网站等媒体公示后进行补录。

物业服务企业注销营业执照或者存在因违规行为被列入黑名单名录、吊销营业执照等情形的，应当移出供应商名录。

四、供应商名录的应用

1.在开发建设单位通过公开招标方式组织的前期物业服务招标活动中享有优先权。

2.可以参加开发建设单位组织的邀请招标。

3.在业主大会、业主委员会组织的物业服务招标活动中享有优先权。

4.参加省、市级标准化示范项目创建活动。

5.在省、市级信用等级认定活动中予以加分。

网络配图

来源 | 中国唐山