最高院：一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！

裁判概述

商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不产生物权预告登记的所产生的登记请求权效力，而占有所具有的公示效力决定了先取得占有的购房人 所签订的购房合同 应当优先于仅仅 预售备案 登记 购房 合同的 履行 。

案情摘要

1. 郑松出借给 拓海公司 300万元，双方签订以 拓海公司 为出卖人、以郑松为买受人的 《商品房买卖合同》 为该笔债务偿还提供担保 ， 双方 为此办理了 房屋预售备案登记 。

2. 此后， 拓海公司 又 与 余拼签订《商品房买卖合同》，将案涉 房屋 出售给余拼。合同签订后， 拓海公司将商铺交付余拼使用 并向余拼出具《收据》。

3. 另查明，案涉房产 至今 尚未办理房屋产权初始登记。

4. 余拼向一审法院提起诉讼 ：（ 1） 请求确认郑松与拓海公司间的《商品房买卖合同》无效 ；（ 2） 请求确认余拼与拓海公司间《商品房买卖合同》合法有效 ；（ 3）请求判令 拓海公司移转登记案涉商铺所有权至余拼名下。郑松提起对应反诉。

5. 一审法院判决确认案涉两《商品房买卖合同》均合法有效， 但 拓海公司 仅为 郑松 办理 案涉房产所有权 变更登记 。余拼提起上诉，二审撤销一审判决，同时判决拓海公司仅为郑松办理案涉房产所有权变更登记。郑松向最高人民法院申请再审，最高院裁定驳回 其 再审申请。

争议焦点

案涉两份 《商品房买卖合同》 中，哪一份应得以更优先履行？

法院认为

商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑松与拓海公司签订《商品房买卖合同》后办理的预售登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余拼对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种权利主张具有公开性、排他性和持续性的特点。基于余拼已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余拼与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑松与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。故郑松有关原判决适用法律错误，讼争商铺应归郑松所有的主张，本院亦不予支持。

案例索引

（2016）最高法民申1234号

相关法条

《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》

审理一房数卖纠纷案件时，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

《 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

实务分析

房屋出卖人先与出借人签订为双方之间债务偿还提供担保的《房屋买卖合同》，并办理了房屋预售备案登记，然后又将合同项下房屋出售给另一在后购房者的，在房屋出卖人无力清偿欠款情况下，出借人和另一在后购房者同时要求履行《房屋买卖合同》的，哪一份《房屋买卖合同》应得以优先履行？现行法上对此并未有明确规定，不过笔者认为，这与一房数买问题的解决思路其实并无差别，可以参照处理，显然本文援引判例是上述思路。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条确立了动产多重买卖中买受人取得该动产的优先顺序，该解释通过时学者曾就不动产多重买卖中的履行顺位展开讨论，但终未形成定论，而将该问题留待制定《中华人民共和国物权法》相关司法解释时解决。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》制定时，学者曾建议以合同订立先后顺序为准确定不动产多重买卖中买受人的履行顺序。又因彼时关于善意取得及应否确立物权行为理论的争论正酣，最终未能就该问题形成一致意见。

法未立而司法先行，《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》的公布确立了“应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规则。 故实务中，如不存在恶意买受人，一房数卖各买受人权利保护顺位一般为：先变更登记的>先转移占有的>先支付购房款的>先签订购房合同的 。但是，由于形成时间等原因，该纪要并未评价房屋预售合同备案登记的效力问题。实务中，部分法院于裁判中认为商品房预售合同备案登记的购房人权利保护顺位优于占有在先购房者，这种理解混淆了抵押权“登记设立”与债权登记备案制度的区别。 实际上，商品房预售合同备案登记仅仅是一种行政管理行为，不同于载于不动产登记薄上的预告登记，不具有物权法要求的公示效力。与之相反，占有所具有的所有权推定特性决定了占有为《物权法》所认可的公示效力。故在商品房多重买卖中，如各买受人均未变更登记，占有在先的购房者应当享有优先于商品房预售合同备案登记购房人的权利保护顺位 。但是，这并不意味着商品房预售合同备案登记并非不具有任何民法效力，实务中，通常将商品房预售合同备案登记作为认定合同订立时间的重要标准。

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