产业园区前期准备工作缺乏科学论证的情况下，如同埋下一个隐患的种子，问题迟早会生根发芽暴露出来。分析这些产业园区、项目失败的案例，在协调园区规划和招商引资之间，大都存在着以下几种问题：
1、定位有误。
如果一个产业园区不符合市场，不符合客户需求，定位有误这就会导致整个园区发展的方向有误，最终导致园区的失败。做产业园区一定要有个清晰的园区定位，做大量的调研，把客户摸清楚，以此为前提明确目标客户，这个过程肯定是要花大力气，也是在所难免的。
2、招商孱弱。
产业园区的招商能力不行，再加上没有系统全面的管理，也是失败的重要原因。招商是整个产业园区的重中之重，没有稳定的入驻企业，没有大型的高新企业，就不能产生园区的良性循环。只有吸引到大企业、高新企业，园区才有可能集聚大量优秀企业，才能保证园区的正常运行。
3、定价脱节。
定价的背后，是单价、成本、利润率、面积等等的控制。定价面积段的划分，乘数的划分，背后就是总价，意味着在这个城市里面跟你总价匹配的客户群有所少?假设一栋楼租金一年500万，那么这个城市里有几个企业家能拿出500万来租赁?定价过低，没有利润;定价过高，客户望而却步不敢入驻，这就是一个平衡的问题。所以在做预算的时候就要打好基础，设定好一个合理的价格，既能吸引大量企业和用户入驻，又能保证自己有所盈利。
4、产品错配。
适合办公的地方去做生产，适合做生产的地方去做办公，后者却只有死路一条。因为生产的可以转化为办公，办公的能转化为生产吗?基本不行。办公场所没有生产场地所需要的设施设备，大小布局也不一定合适。所以一旦产品错配，就会造成很大的损失，企业在考察园区时就会发现问题放弃入驻。另外一点，定位高端产品的园区，去化周期很长，成本过高，财务成本、管理成本都耗着，要是再加上开发量大就会使整个回本战线拉长，时间一长，企业的现金流和资金链就会出现问题。
5、服务不行。
企业入驻，看中的不止是园区的选址、产业布局、企业大小和数量，配套设施完不完善，工作环境舒不舒适，物业服务是否到位等等小因素也影响着企业选择是否入驻。有些园区物业管理不严，闲杂人等可以随意出入，很有可能对企业造成财产损失。
产业园区的建设从规划到投入建设之中，需经过明确园区一项产业、研究政策、研究市场、定位等六个部分。其中，定位园区核心产业、找准支撑力量和充分利用运营资源至关重要。
产业园区开发的正确步骤
第一步：谨慎选址拿地。许多园区不太重视选址阶段的策略，跟住宅一样，以拿到地或立项审批为目的，其它的一概不管。住宅只要市场环境好、政策好，拿到地就赚钱。而产业园区从来不会如此，它是为产业服务的，是为B端企业服务，客户从来都是一个理性、长期的决策过程。所以产业园区的选址非常重要，此时已经决定了50%的成败。
第二步：精确定位。不能解决客户锚定和招商问题的定位工作，就是耍流氓!园区因为每个模式都不同，产业结构、分布、基础、客群特征、客户需求都是隐形的。如果不做精细调研定位，直接设计开工的话，等于闭着眼睛瞎撞，把成败交给运气。精准定位要包含市场调研、产业定位、政策落位、区位发展与业态开发节奏、客群定位、迁移要素定位、需求定位、产品定位、服务定位、盈利模式定位、经济测算等等。
第三步：规划设计。规划设计一定要放在定位之后，设计院不可以按照自己的经验和思维随便发挥来设计产品，项目设计院必须按照我们和项目方共同审定的设计任务书来设计。也就是“无定位不规划”、“以需定品”。
第四步：营销推广拓客。不是马上进入建设阶段。提前营销推广拓客有两个好处：一是对之前的定位和规划设计再次进行验证，如果有问题和变化还可以在动工之前调整;二是提前储备客户，为招商做准备。
第五步：招商签约。此时也不要急着动工建设，要做到“无招商不建设”、“以销定产”。哪怕先签意向、认购、定制协议都行，反正要先锁定客户并且收到一定量的钱，然后再动工，基本就没有风险了嘛。此时如还发现了问题，大不了想办法再去改改规划，规划总是有办法改的，房子建好了可就改不了。园区很多都跟项目方有合同约定：当期动工面积不得超过已经招商签约面积的150%。
第六步：动工建设，交房、服务运营。此时没有了任何压力和风险，现金流转的流畅，利润已经预期入袋。以上就是产业园区开发正确的步骤，也是园区运营操盘流程和原则。
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