为什么我不建议你去福冈、名古屋买房投资？

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　　是时候让福冈和名古屋走下神坛了。

　　有不少人认为，福冈和名古屋是非常适合投资的两座日本新兴城市。在跟我们了解日本房产投资的朋友中，总会有人来问我们：能不能介绍一下福冈市的投资情况？能不能介绍一下名古屋的房产？

　　为什么这些日本城市会引起中国投资者的注意？原因很简单，因为便宜。

　　东京是日本投资的最大热门。但随着房价的不断腾升，东京市内的投入增加，回报率开始受到挤压。这个时候，有人告诉你“我这里有笋盘！不在东京，要不要试一试？”对日本投资很有兴趣的你，估计会驻足留意。

　　我不止一次看到一些国内大房产中介公司（这里不点名），拿着“2、30万投资日本房产”的噱头，推荐这两个地方的房产投资。

　　有位客户在接触我们之前，就被怂恿去投资了福冈。结果房子成了他的“负资产”：

　　而支撑起这两座城市的投资神话的最主要原因，就是人口增长。

　　根据日本内阁府发布的人口统计数据，对比2015年到2019年4年间的变化，福冈市仅次于神奈川的川崎市，增加人数达5.4万人，排名全国第二；而名古屋则次于东京都的世田谷区，排名第六。

　　我们拉长人口数据，10年间福冈市和名古屋市的人口也都是增长的：

　　（数据来源：福冈市政府官网）

　　（数据来源：名古屋政府官网）

　　而且近年来，福冈和名古屋的地价上涨“非常可观”。看一下政府公布的公示地价：

　　福冈的中央区和博多区地价都上涨超过10%。

　　同样的，名古屋的所有区也都在上涨，最高的中区涨幅也达到14.43%！

　　这样看来，这两座城市真的是又有人口流入又有上涨潜力。

　　与此同时，中介们可能还会跟你说，福冈从2017年开始，连续被杂志评为全日本最宜居的城市；另外，名古屋正在进行大范围的市内建设，商务中心逐渐形成。这些似乎都会吸引日本人过去居住。

　　但真的有这么好吗？又便宜又省心，还有升值潜力的投资物件，不在东京而在别处？

　　因为福冈的槽点比较突出，我们这里着重讲一讲福冈。

　　租金涨不起来，出租周期长

　　早在2017年，一篇发布在日本知名不动产投资网站“楽待”的文章《即使全心全意做事，也无法生存……“福冈投资具有吸引力”的谎言》中，就直指福冈投资的问题点。这篇文章被广泛认可，直到今年雅虎网上还在转载。

　　文中指出，一个宜居的城市对投资房东来说其实是灾难。

　　一来，生活舒适意味着这里的物价普遍不高。而福冈也确实如此，现在的物价在全日本属于中等水平，排名位于所有与都道府县中的第40名：

　　（2016年总务省统计局“零售价格统计调查”结果）

　　这对于生活在此的人而言是好事，但对于投资房东来说就“牙白”了。因为，如此低的价格对出租房屋有很大影响。在福冈出租房屋的房东普遍认为，福冈的租金市场价格过低。

　　根据福岡県宅地建物取引协会的数据统计，2019年福冈租赁公寓（賃貸マンション）的平均单价租金在1660日元/平米，而木造公寓（賃貸アパート）的平均租金则是1361日元/平米，总体的平均值在1510日元左右，如果是个20平米的1R出租房，租金就在3万日元左右。

　　相比之下，根据东京鉴定的统计数据，东京23区的平均租金单价在3733日元/平米。是福冈的两倍还多。

　　（东京鉴定）

　　在福冈市内，距离繁华街区15分钟的地方买了一栋单身公寓楼出租的小場さん说，投资福冈的性价比不高。

　　他的这栋楼总共6户，然而每户的租金在1.8万日元-2万日元不等（2017年的情况，现在估计涨到2.5万），一个月收租收入也就10万日元。

　　而同时，他还在东京买了相似的一栋楼做投资。在毛租金回报率相同的情况下，他发现东京的收益更好。

　　在福冈，不需要给礼金、甚至免一个月房租的新建公寓有很多，你如何能保证自己的二手房拼得过它们呢？而且，福冈市中心有很多投资型的共管公寓，也就是说，除了跟新房竞争，你还要考虑二手房的对手。

　　然而在这样一个背景之下，福冈的租赁市场呈现出的却是一副“平稳”得有点死气沉沉的状态，根据福岡県宅地建物取引协会的统计，2019年福冈都市圈成交出租的房屋，总共20809套。

　　（福岡県宅地建物取引协会）

　　而根据at home房产统计网站的数据，2019年东京都的租赁套数达到105,234套，是福冈市的5倍还多。

　　看得出，福冈的租赁需求稳定，甚至还有所下滑。这将导致一个很明显的问题：如果你不下调租金，你的房子就不容易租出去，将拉长租赁周期。

　　房屋供应量太多，卖房周期也很长

　　福冈核心地段房价已不具备优势

　　福冈现有的房子供应量很大。

　　我们从东日本不动产流通机构拿到了2019年3月至2020年3月之间的最新统计的东京都、名古屋所在的爱知县、以及福冈所在的福冈县房屋成交情况，与在库情况的数据记录：

　　（三个地区公寓成交量对比）

　　（三个地区公寓在库量对比）

　　通过上面的数据，我们做了一个简单的“房产泡沫表格”：

　　从表格中能看出，在过去一年中，东京都和爱知县的成交数量基本与二手公寓的在库量持平，但是，福冈县二手公寓的在库量则明显高于成交数，多出了2000多套！

　　可想而知，福冈的房产供应量很高，但需求却上不去。如果你买在福冈，之后想转手，成交周期会很长。

　　此时福冈市的二手房价已经有点虚高了。在比较福冈和大阪距办公区通勤时间相同的类似地点，发现大阪仍有将近2000多万日元的房产，但福冈却有超过3000万日元的房。

　　早在2017年，福冈市中心二手房的收益率就只有约为6％和7％了。在一些外围的地段，收益能到8％。但能拿到这个数是相当困难的。如果是新建房屋，则回报约为4.5％。

　　如今因为房价上涨快于租金的幅度，收益率正在进一步被压缩。

　　我搜证了一下在福冈核心区—— 博多区 的房价和租金水平。根据Statistics Data，1R户型的一套24平米套内面积的房产，平均房价要1108万日元了。

　　而租金多少？

　　1R的租金只有4.72万日元，毛租金回报率仅有5.1%。

　　这样的价格，在东京23区买一套更好的投资房，不香吗？

　　人口强增长？

　　其实噱头多过真实需求

　　我们从开头的数据中得知，福冈市的人口增长在这4年来是日本第二高的。但仅因为这个“第二名”，就打算入手福冈吗？任泽平看到都要流泪。

　　不讨论绝对数字说增长的人，都是耍流氓。

　　首先，福冈市的人口总数有多少呢？虽然它算是日本的一个“网红”都市，感觉上应该人口很多，但其实，截至2019年10月，福冈市的人口1,592,657人。福冈市是一个人口只有160万的小城市……

　　
但没有对比就没有伤害， 标的当然是要找最重头的—— 东京23区 ，因为我们做投资不是在做学术研究，不能做平行对比，而是做最优对比，才能找到最优配置选项。

　　根据东京都的住民基本台帳，截至2020年3月，东京23区人口总数为9,570,609。

　　你可能会说，那是因为东京市区比福冈市大很多，人口才这么多。但是，我们对比一下两个地区的面积大小。福冈市面积为343.4 平方公里，东京23区则是619 平方公里。

　　东京市区的大小还不到福冈市的一倍，但人口却超过6倍。人口密度和住房需求绝对不在一个量级。

　　在过去4年中，福冈的人口增长了5.4万，相当于每年1万多。这在一个人口减少的国度看似真的很多，但，东京23区呢？

　　2019年东京23区人口增长数量达到83,991人，一年就吊打福冈市4年的成绩。而过去4年，东京23区人口总共增加了 46.8万人 ！

　　什么叫没有对比就没有清醒？这就是给贪便宜的你一个警醒。

　　同样的，投资名古屋的话，也要注意人口问题。

　　名古屋人口总数比福冈多，根据当地政府统计，2019年的人口数量为2,327,557人。但增长幅度却更逊于福冈，去年一整年也只增加了7196人，而从2015年以来名古屋市增长的人数，还不及东京的一个区（世田谷区）。

　　名古屋的房产市场 整体虽然供需较福冈市更为平衡，但也能想见，这座城市的住房需求并不旺盛。

　　（东京23区人口的绝对值，直接秒杀福冈和名古屋）

　　我这里还有一个特别的指标，就是 在日华人人口推移 。这个指标很重要。为啥？现在日本国内的人口基本上稳定下来，增长逐渐需要由外国人流入来支撑——这也成就了日本的“隐形移民大国”的称号。

　　如果这个地方的就业机会多，经济发展活力好，涌向当地的外国人也会增加。其中，因为中国人是在日外国人中最大的群体，咱们就靠同胞的迁移，来推测这三座城市的城市的这一属性。

　　那么，东京、福冈和名古屋这三个地方，哪里增长的中国人最多呢？来看下图：

　　数据来自日本法务省。可以看出，从2011年到2019年这10年间，福冈县和爱知县的中国人数变化不大，而移居东京都的中国人却在大量增加。从低谷的15.4万人一下子上涨到如今的22.6万人。

　　相较之下，福冈县10年中只增加了2736个中国人，而爱知县甚至出现了负增长（-1040人）。

　　综上，当你在一个发展已经成熟的国度投资时，不要带着中式投资房产的思维，或者贪便宜买低价房，结果就很可能买到又出租不出去又卖不出去的负资产。

　　福冈虽然是现在被捧得很高的城市，但是人们用脚投票，大多数人还是选择了东京。

　　不论从经济发展还是人口基数来说，东京的投资可靠性都远高过福冈、名古屋几个身段，这也是为什么智谷在推荐投资日本房产时，我们从来不选福冈、名古屋的原因。