西区商业瑜亮之争：锦艺商圈PK万达商圈，谁更胜一筹？

撰文：佩奇 美编：刀妹 校对：紫藤

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既生瑜何生亮？

在郑州商业争霸的格局当中，除了“二七商圈”与“花园路商圈”的常年对比，“大卫城”与“正弘城”谁更火的争论之外，西区商业的故事也一直扮演着相当重要的角色。

从诞生于郑州西郊工业生产末期的商业大厦，到如今锦艺城与万达广场的双雄争霸，商业的变迁不仅随着时代的推进在进步，更是随着人群的聚散而开展。

先说锦艺商圈。

我们习惯把锦艺A、B、C三区加上王府井百货（已改为王府井奥莱）统称为锦艺商圈，这里过去是国棉一厂及六厂的厂区，如今改造成了集住宅、商业、办公等多方面于一体的城市综合体。

目前整个棉纺路沿线地块已经开发殆尽，商圈体量想再扩大只能考虑拆除一厂、六厂的老旧家属院，在目前老城区以改造为主的主旋律之下，显然不现实。

锦艺商圈缺乏战略纵深，在对人员、资金、品牌等多方面的吸引多依靠“存量”，而对新“增量”的吸引显然不及万达商圈。

相对比之下，万达商圈就显得更有未来。

首先是地段，中原路的地段必定是优于棉纺路沿线的。

中原路是市府大道，地段优势引流而来的人员、资金是锦艺商圈无法匹敌的。

再者就是万达商圈的潜力更大。

在商业布局上，有已经建成运营8年的中原万达广场、中晟卡莱顿大酒店，而更值得期待的是，万达商圈未来的布局。

1、深圳星河地产集团正着力打造的二砂文创园，计划打造郑州版的“cocopark”；

2、原郑煤机旧厂区计划改造的“芝麻街双创园”；

3、保利心语的商业部分，计划打造商业街区。

与锦艺商圈不同的是，万达商圈拥有更大的战略纵深。

不仅停留于开发商层面，政府更是对万达商圈周边寄予厚望。

政府对片区的定义和规划中是这样描述的：计划建设以二砂文化创意园、芝麻街1958双创园为主要载体，发展传媒影视、文化创意、科研设计等业态，打造郑州工业历史遗存文化地标、中原科技创新产业高地、国际化城市市场艺术新领地。

可以预见的是，万达商圈不仅仅是商业的存在，更将会是集合传媒、文创、设计等为一体的区域，未来将成为西区人民重要的活动区域。

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万达商圈的新成员

锦艺商圈与万达商圈的瑜亮之争，锦艺商圈更像是周瑜和东吴，当下从体量、品牌等多方面都有优于万达，万达及其周边未来产生“增量”的机会更大，更有潜力，有后发制人的机会。

作为万达商圈的补充，保利心语·时光里的地理位置相当优越。

保利心语·时光里属于保利心语三期的商业部分，由公寓及商业街区两部分组成，占据中原路华山路西北角的核心地段，斜对面即是中原万达广场。

▲保利心语·时光里位置示意图

“万达广场就是城市中心”的IP形象已经相当具象，万达商业的选址相当考究，必定选址在城市核心地段或者潜力区域，中原万达广场、二七万达广场以及新晋的惠济万达广场，都创造了区域商业的神话。

而商业奇迹的背后，是万达巨大的引流能力和商业带动力。临近万达的物业，无论从出售角度还是租赁角度看，价值都是极高的。

中原万达广场更是如此，其形成的万达商圈目前是郑州最具活力、影响力的商圈之一。

正是借助于万达的影响力，保利心语·时光里择址于此。

与中原万达“大而全”的布局不同的是，保利心语·时光里定位于“小而精”，不与万达广场形成正面竞争，而选择与万达商业互补、进行强强联合。

未来的万达商圈，既有商业巨擘万达，也有小资生活的保利，还有以文创为主导的星河cocopark，相互补充，形成完美的闭合关系。

其实早在郑州保利心语·时光里定位之前，保利集团就在广州、上海等一线城市的核心地段呈现出时光里项目。

上海保利时光里位于徐汇区核心地段，地铁7、12双线交会处，距离黄浦江直线距离不足800米，周边绿地缤纷城、正大乐城等商业综合体齐聚，是上海人民生活交流的重要场所。

我们再放大目光，其实保利商业在郑州市场上的践行，也不仅是停留在时光里项目上。

随着高新区保利文化广场项目及北区保利商业项目的加入，保利将形成自己的商业矩阵，在朝着更高、更好的方向前行的同时，更加丰富郑州人的生活。

▲高新区保利文化广场效果图

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郑州西区的“海汇中心”

时光里不仅可以承接已经成熟的中原万达广场带来的商业流量，又可以将自身的产品带入区域，提升区域的商业品味。

那么，保利心语·时光里到底有着怎样的定位和产品？

据了解，保利心语·时光里作为保利心语三期住宅的商业部分，由2栋公寓及2万方左右的商业盒子组成。

其中地下3层为停车场，地上1-3层为商业街，4-32层为公寓产品，面积区间为26-40㎡。

▲保利心语·时光里效果图

保利心语·时光里的首批产品即为他们的公寓产品。

公寓产品作为市面上最常见的产品，长期以来获得大家的青睐。被投资者认为是高风险高回报的优质投资品。

最典型的例子就是位于保利心语·时光里斜对面的中原万达广场的写字楼。

中原万达写字楼2012年左右开售，大量客群看中的就是“万达广场就是城市中心”的巨大IP，也就是万达品牌背后带来的引流和商业资源。

而万达写字楼的弊端也是日益凸显。

目前万达写字楼40-50㎡租金为2000元/月左右；56-70㎡租金为2500-3000元/月左右。

但，万达写字楼距今已经接近10年的时候，目前所聘用的六合物业也并非一级物业资质，这也从某种程度上抑制了其租金向上攀登的水平。

烘焙、美甲、摄影、旅游、培训等诸多行业杂乱的业态与水平并不在线的物业之间，并无法产生良好的化学反应。

地段依旧，建筑已老。万达写字楼显然已经不能满足高速发展的新兴产业与新兴人群的需求。

再反观保利心语·时光里的公寓产品，自身有小而美的商业街区加持，还有斜对面万达广场已经成型的商业流量。

精装修交付、国际知名电梯品牌、品牌防盗门、24小时监控系统、智能门禁、智能刷卡封闭管理.....

未来在诸多企业、公司、工作室选择“西区分部”的时候，自然是第一选择。

以上种种，使得保利心语·时光里在与万达写字楼的对比中，似乎可以没有悬念地获胜。

而在产品面积段的设计上，保利心语·时光里更是竞争力十足。

26-40㎡的面积区间，首先投入成本不高，占用的资金量并不大，未来租金收益在1800-2000元/月左右，未来每年的租金还会有6%左右的涨幅空间。

在10年之后，贷款还清，每月就会有2000元以上稳定的额外收入，作为家庭资产配置当中的长线操作，不失为一个好办法。

产品更迭、面积总价可控等优势显而易见，在地段资源相同的情况下，没有理由不选择保利。

▲保利心语·时光里商业街区示意图

地段不变，选择更优产品的逻辑，是大多数人的选择。

我们也有理由相信，当同地段同区域的保利心语·时光里建成之时，众多在万达写字楼办公的工作室会不会搬进更好、更新、更先进的保利时光里当中？

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西区“金水路”

共分为四期开发的保利心语，目前已经开发到了第三期，而第三期结束之后，也意味着整个开发中最优质的地块售罄。

同时，比起中小开发商潜在的风险，央企保利的名头更加靠谱，“招保万金”中的“保”，就是指保利。

作为西区的“金水路”，中原路地处郑州城市主力发展轴线之上，不论城市再变迁，但是城市主轴并不会发生大的变动。

作为城市综合体，他兼具高颜值住宅、公寓、商业街区等多个业态，可以满足不同人群多方面的需求。

即便对于自住群体而言，中原老城成熟的配套也可以满足大部分的生活需求。

特别是在城市外扩的背景之下，主城三环的地块更加稀缺。郑州也许有你琢磨不透的各大新区，但也有值得你活在当下的主城。

这里学校、医院、公园、商业、交通等各方面城市资源兼备，特别是在市政府驻区的中原区，各项资源堪称郑州上乘。

这样的城市资源配合这样的产品，再等等，怕是打着灯笼也找不到了！

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