疫情冲击下的旧金山湾区房产市场丨海外故事汇-观点篇

2020年注定是不平凡的一年，虽然才过去一个季度，仿佛已经经历了一个世纪，所有人都一次次见证了历史。其中最大事件莫过于年初开始爆发的 COVID-19疫情，至笔者截稿时，已经波及全球 204个国家，总感染人数超过 150万，切切实实成为了全球性灾难。

受疫情和原油价格影响，美股在 3月份十天内 4次熔断，三大指数比年内最高点下跌幅度都接近30%，极大地挫伤了市场信心。政府为了救市，启动量化宽松政策，美国联邦储备委员会继 3月 3日紧急降息 50个基点后， 15日再次将联邦基金利率目标区间下调至 0%至 0.25%。

受疫情影响，湾区于 3月 16日开始实行 Shelter in Place政策，规定除了生活必须活动，所有人必须呆在家里，学校停课，公司关闭，大部分服务业停止，很多人的生活和收入受到了严重影响。

为了缓解因为失业造成的困境，特朗普总统于 3月 27日签署通过了2万亿美金的救助方案，这是美国迄今为止最大金额的救助方案。

所有这一切都严重影响到湾区的房地产市场。从下面几张湾区六个县的统计图可以明显看出房地产市场冰火两重天的变化。

3月份就地避难政策实施后，上市房源急剧减少，从每周最多接近 1600套新房源跌至每周600套左右；成交数也从最高的每周 1100多套跌至 500多套；相反，撤销房源数在 3月16日那周上升到 900多套。

由于看房的诸多限制和对未来市场的不确定性，房地产市场几乎半停顿，多数买家和卖家进入观望状态。

湾区6县新上市房源

湾区6县签约进入合同房源

湾区6县撤销房源

从房价的角度来看，第一季度刚开始，湾区房市迅速升温。许久不见的多个 offer卷土重来，核心区域十几，二十几个 offers的情况非常普遍，价格也节节攀升。贷款利率低，房源少，股市好是造成这一波行情的主要原因，再加上本来春季入学、入职这些传统原因，房价犹如坐上了快车，一路狂奔，大有追改 2018年初的势头。

然而这一切在三月的第二个星期开始发生变化。房子从上市到成交有四到六周的周期，统计数据上会有延迟，所以下图能看出一二月房价的涨幅，但三月份股市下跌和疫情加剧所带来的房价的影响，要到四月分的成交数据才会体现。

Santa Clara County中位房价月走势图

Santa Clara County中位房价季度走势图

目前房产交易被定义为生活必须行业，所以买卖是能够进行的，只是必须满足禁足令的要求。虽然市场发生变化，但还是有已经准备好的卖家急切地希望把房子出手，也有买家趁着较低的利率，较少的竞争对手积极入市。毕竟，拥有属于自己房子，在疫情隔离期间显得更为重要。

在目前状况下，买家购房需要考虑以下几个方面：

第一，留意自己的身体状况，没有什么比自己的身体更重要，如果有慢性疾病或者身体比较弱，不建议在这段时间出去看房，保护自己更重要；

二，如果你的首付资金在投资账号中，需要特别留意，因为股市每天的波动都可能会影响到你的首付能力；

三，和你的贷款经纪人重新核实贷款审批，各家银行都可能调整了贷款审批流程和利率；

四，保守地衡量自己未来的收入状况，现在疫情带来的经济影响和失业状况还没有完全表现出来，如果公司目前受疫情影响比较大，未来收入不确定，建议这个时间还是保存资金，暂缓购房计划；

五，如果购买，在签订买房协议的时候尽量加上保护条款，特别是针对这次疫情的附件，最大可能保护订金不受损失。对卖家来说，如果还在房内居住，不建议这个时候上市，毕竟看房带来的人流会增加感染的概率，而且也是被县公共卫生局明确禁止的。

如果房子已经清空，需要在这段时间销售，那么有以下几点注意：

一，确定合理的价格，现在大概率不会出现多人抢购的状况，那么过低的开价吸引加价是不太合适的策略，相反，过高的开价也会违反市场对房价的预期，所以在您期望售出价格附近的定价是比较明智的选择；二，尽量完善房子的视频和披露报告，让买家可以足不出户就能尽可能多地了解房子的情况；三，在房子里提供必要的消毒设备，比如鞋套，洗手液，消毒液等，减少交叉感染风险。

对未来的市场走势，笔者觉得很大程度上取决于疫情。如果疫情很快能得到控制，生产生活尽快得到恢复，长期还是看好湾区地产，毕竟这里的房少人多，刚需旺盛的基本格局没有改变，买房优于租房的基本定律还是一样的。

另外，传统好区，特别是好学区的房子在抗跌性方面更有优势，关注优质房源的买家如果找到心仪的房子可以考虑出手，毕竟现在贷款利率还是很低，可以不用和很多人竞价，以合理的价位拿下理想的房子现在是很好的机会。在这个特殊时期，投资型买家和购买低价位区域买家则需要更加密切关注市场和疫情的动向，需要更加谨慎。

美国失业最近创下新高，劳动密集型地区的房价受经济影响的波动会比较大，房市往往在经济出现下滑后三到六个月后出现关联波动，可以适当观望一下，以便做出合理的决策。

病毒终将被战胜，一切困难都会过去，让我们众志成城，携手变得更强大！

以上分析是由湾区资深地产经纪人 Joyce Zhao赵静晖撰写。有想在湾区置业的可以联系我们，为您提供最专业的置业保障。

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扩展阅读-旧金山湾区小档案

旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的大都会区，位于SanPablo 河出海口的旧金山湾四周。

旧金山湾区为美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，总人口数在700万以上，该地是美国人均收入最高的地区之一，同时也是中国人最爱的美国购房区域之一，有人说旧金山湾区集中了全国大概一半以上的精英人物，可见其人杰地灵。

在旧金山湾区，聚集着斯坦福大学、加州大学伯克利分校等20多所大学，还有劳伦斯伯克利国家实验室等25所国家级或州级科学实验室，100名诺奖获得者、数10名菲尔兹奖得主和图灵奖得主在这里求学和工作过，近1000名美国科学院院士在湾区供职。强大的科研力量，为技术创新输入源源不断的动能。

整个湾区分成5个区域：北湾、旧金山市区与中湾、东湾、半岛和南湾。

北湾 (North Bay)：

主要区域：Marin County, Sonoma County, Napa County, Solano County

在金门大桥(Golden Gate Bridge)北方的旧金山湾区通常被称做北湾(North Bay)。除了一小部份地区外，北湾是一个极为富有的地方：马林县经常被列为全国最富有的行政区，这里有着最好的眺望旧金山市的豪宅。北湾是美国著名的酒乡和美食之都，据全美称90%的葡萄酒都产于此。

旧金山市区 (The City)：

旧金山市与县在旧金山湾区里，常被在地理和文化上被列为自己的一个项目里，当地经常简称它为 “The City”。

旧金山位于美国西海岸圣弗朗西斯科半岛，面积47平方英里，三面环水，环境优美，是一座山城。气候冬暖夏凉，阳光充足，年平均气温在20℃左右，被誉为“最受美国人欢迎的城市”。

东湾 (East Bay)：

主要房产热点城市：Fremont, Berkeley, Newark, Union City, Emeryville, Albany, San Ramon Valleys. Dublin and Pleasanton

东湾的华人社区传统上以Oakland华埠为中心，但近年来在其他小城市也发展了华人购物中心，尤其以Fremont最为吸引华裔。

这里有湾区最好的学区之一Mission San Jose，相较于湾区其他地方，东湾的房价比较便宜，但是气候却是最宜人的;没有旧金山的冷，也没有南湾的热。

半岛 (The Peninsula)：

介于旧金山和南湾的地区是旧金山半岛，当地常简称为“半岛”。这地区由圣马刁县的数个中小型城市和近郊社区和圣塔克拉拉县西北部份所组成，也包含数个太平洋岸边的城镇，如柏思域加和半月湾。

虽然有许多富有家庭居住在此，半岛居民的组成是相当多样化的。战后，许多中产和富有家庭迁移至此，也带动当地发展。自1980年代起，中产和富有家庭的数量因硅谷高科技产业的繁荣而急速成长。来自外国的许多当地家庭，也是居民组成多样化的原因之一。

南湾 (South Bay)：

也就是圣塔克拉拉谷地区，此地又被称为硅谷，是许多高科技公司的所在地。南湾的主要城市包括圣何塞、圣克拉拉、森尼韦尔、库比蒂诺、以及吉尔罗伊等地。其中，圣何塞在2010年人口普查有945,942人，是湾区最大城市、加州第三大城，同时也是全美第十大城。

湾区置业九大平价好区域：

1. 旧金山南湾硅谷高科技集中地——森尼韦尔市(Sunnyvale)

2. 旧金山南湾硅谷核心地段——圣克拉拉市(Santa Clara)

3. 旧金山南湾硅谷首都——优质学区圣何塞市(San José)

4. 苹果公司总部所在地——旧金山南湾硅谷库比蒂诺市(Cupertino)

5. 加州旧金山东湾绝好学区费利蒙市(Fremont)

6. 高性价比滨水城市——加州旧金山东湾区阿拉米达市(Alameda)

7. “价”低“格”不低——加州繁华地区旧金山东湾列治文市(Richmond, California)

8. 美国顶级学府伯克利大学所在地——加州旧金山伯克利市

9. “世界大蒜之都”——旧金山南湾硅谷吉尔罗伊 (Gilroy)市