挑房技巧十二条。︱DK长三角购房公开课·第六讲

内容要点

1. 首先要给自己一个信念：别怕买错房。中国房地产还能热 20 年，这意味着中国房地产有巨大的容错空间。

2. 学区房已经不是房地产问题了，主要是教育问题，甚至是价值观问题。如果从房地产的角度来讲学区房，只有这一点：中国的学区房价格将一直坚挺。

3. 对于刚需来说，居住舒适度应该最后考虑，房价涨幅才是第一要点；对于改善群体来说，容易变现是第一要点，因为资产变重了，要防止有价无市。

4. 买房要用足杠杆，不管是自住的还是投资的。不到迫不得已的时候，不要全款买房，这一点大家都明白，但是还有一点要提醒大家：不到迫不得已，不要提前还款。

5. 买品牌房企的楼盘，买的主要是这三方面：品牌房企对于地段价值的判断，规划理念，以及物业服务。

6. 从投资的角度来看，如果楼层价差大， 还是应该买低楼层。

7. 如果你没有别墅和排屋的居住经验，要注意一个点：谨防你内心深处的浪漫病，城市资源比风景更重要。

主讲︱刘德科

今天天气不错，我是刘德科，欢迎来到《DK 长三角购房公开课》。上一讲我们讲的是「哪些房子更有价值」，这一讲我们要聊的是「挑房技巧十二条」。

1st

第一条：买房要趁早。你当然也知道买房要趁早，但有的时候为什么我们就是趁不了早呢？因为我们担心房价会跌，或者我们希望可以抄到底。

首先要给自己一个信念：别怕买错房。我们在第二讲就已经分析过了，中国房地产还能热 20 年，这意味着中国房地产有巨大的容错空间。哪怕你买的这套房子跌了，不要着急，放它两三年、三四年，它总能涨回来的；涨回来了以后，你看这套房子不爽，再把它卖掉。

我们在这套公开课里面聊的一系列理论技巧、原则，固然重要，更重要的是，把这些东西融汇到你的买房实践当中，经验更重要。

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第二条：买你更熟悉的城市。我们已经对一系列不同层级的城市做过价值分析，但最终转化到行动上，还是要买你更熟悉的房子。

投资的一大要义是要尽量保证信息对称，所以很多时候我们去比较这座城市的房子更值得买，还是那座城市的房子更值得买，没有太大意义。

举个例子：常州的万科·公园大道，海宁的万科·钱塘东方，这两个楼盘，哪个楼盘更有投资价值？其实要问的是你对哪一座城市更熟悉。如果你更熟悉常州和南京，那就应该买万科·公园大道；如果你对杭州和嘉兴更熟悉，你就应该买万科·钱塘东方。

3rd

第三条：小精贵。这在上一讲已经非常详尽地分析过了，但是因为它很重要，所以我们再单独强调一遍：要买户型趋小、精装修交付、物业费贵的房子。

4th

能碰上「小精贵」的房子当然好，可是买房这件事情，它是很多因素交织在一起最后做出的一个决策，如果我们能化解买房的三种经典矛盾，那才能判断大部分的房子该怎么买。

三种经典矛盾，就是我们经常会问到的：买户型大的还是户型小的？买一手新房还是买老的二手房？买地段比较生的还是地段熟透的？

我们根据这三组经典矛盾，做了一个简易的价值判断模型：「小」是权重最高的，5 分；「新」给它 3 分；半生不熟给它 2 分。

这里要强调一下，「小」的判断标准不是户型绝对值小。同样是 180 方，如果只有三房，它就是大；如果有四房或者五房，它就是小。也就是说，符合我们「黄金面积段」理论的，就是小；不符合的就是大。

举两个例子。第一个例子，总价相同的情况下，我是买 60 方老城区的老破小，还是买新区的 90 方新三房？用我们的模型来看，老破小是 5 分，90 方新三房是 10 分。这里的 5 分跟 10 分不是说两者一定价差一倍，而是一个价值判断，10 分的肯定比 5 分的更有价格涨幅的空间。

再来看一个案例，两套新房，同样是四房，一个是比较成熟的地方的 140 方，另外一个是新区的 200 方。200 方当然住上去会更舒适，但是对应我们的模型，140 方的才是 8 分，200 方的只有 5 分。

5th

上面的简易模型适用于绝大多数的房子，但有一些房子是例外，比如学区房。第五条我们来聊学区房。

其实学区房已经不是房地产问题了，它主要是教育问题，甚至是价值观问题。如果从房地产的角度来讲学区房，只有这一点：中国的学区房价格将一直坚挺。

无论教育制度怎么改革，无论是多校划片、公民同招，还是什么改革，这一条都会颠之不破。至少在未来 20 年，在户籍制度改革之前，颠之不破。

如果我们将居住条件同样看作是一种很重要的教育资源的话，那么还有一个选择：买名校分校的学区房。

学校的牌子固然重要，但是生源更重要。通常来讲，除了一些超级顶级的名校之外，一般的名校都在商品房扎堆的地方，生源通常会优于老破小扎堆的地方。

6th

第六条，来关注刚需和改善的区别，刚需和改善买房逻辑不太一样。

先来看这个模型。买房其实是在这三点之间做平衡：房价涨幅，居住舒适度，容易变现。

对刚需来讲，房价涨幅最重要。很多专家会说，刚需就一套房子，房价涨多少对你来说有意义吗？恰恰相反，对于刚需来讲，第一要追求的就是房价涨幅。因为等你换房的时候，你手上的这套房子是你的基石，这套房子涨得多，你可以换得更好。

反而居住舒适度对刚需来讲，应该排在最后一位。我这么讲很残忍，但是没办法，如果想让自己小小的家庭财富变得更大，就要做这样的排序选择。

对于改善来说，换房的第一要点又不太一样，首先要追求容易变现。因为改善换房去买的这套房子，是更贵的，资产更重。如果这时候把舒适度放在第一位，你很可能就买了一套有价无市的房子，不好卖。哪怕是改善，买了以后也要关注变现。

7th

第七条：用足杠杆。买房当然要用足杠杆，不管是自住的还是投资的，这一点大家都明白，不到迫不得已的时候，我们不会全款买房。

但是还有一点要提醒大家：不到迫不得已，不要提前还款。一旦提前还款，杠杆率就下降了。

8th

第八条：地铁盘。地铁对楼盘当然有价值，但价值什么时候爆发，价值爆发到什么程度，是有区别的。随着城市发展的节奏，地铁建设推进，我们把地铁线分成三个不同的迭代版本——

地铁价值 1.0：有了一条地铁线；

地铁价值 2.0：这些地铁线成网成环了；

地铁价值 3.0：最有价值的事，这些成网成环的地铁线上的每一个节点，都能够有 TOD 项目，这些 TOD 项目能够引爆这个地段的新价值。

通常来讲，我们会把 TOD 叫做「上盖物业」或者「地铁盘」，其实这三者略有区别。地铁边上的楼盘，就可以叫做地铁盘；地铁上盖物业，就是我们不用淋雨，通过地下车库就可以直接走到地铁站；而 TOD 是更复杂的东西。

地铁上盖物业只是解决了便利性的问题，让我们出入地铁更方便；TOD 是一个多维度的，把城市、楼盘、地铁站融合在一起，把不同形态的写字楼、商业、住宅、交融在一起，将整个城市活力汇集到这里。这对房价来讲是一个坚实的基础。

比如说东京郊外的二子玉川 RISE，比如说上海青浦的天空之城，比如说杭州未来科技城的未来天空之城，这些都是比较典型的 TOD 项目。

TOD 现在在中国才处在刚刚起步的阶段，未来 20 年，会有大量的 TOD 冒出来。我们现在买房未必一定要奔着 TOD 去，但我们要看清楚的一点是，中国处在一个地铁大爆发的阶段，有地铁是一个不可忽略的选择；哪怕地铁离我两公里也行，有总比没有好。

9th

第九条：买品牌房企的楼盘，到底是买什么？其实主要是这三方面：买品牌房企对于地段价值的判断，买他们的规划理念，以及他们的物业服务。物业服务我们在「小精贵」的贵里面已经讲过了，这里主要讲另外两点。

品牌房企所拥有的先进规划理念，能让我们的房子在未来十年、二十年跟城市发生更好的交融，让我们的房子更有价值。

品牌房企会已经帮我们做出了地段价值的判断，我们要挑的是那种研究能力强的企业。比如说星巴克，选门店非常严格，当然星巴克不是房企；在房地产企业里，研究能力非常强的万科是其中之一，他们对于拿一块地有严格的一整套的流程来确保这块地在未来发展中的价值。

不同品牌房企的能力侧重是不一样的。像万科这样的企业，它在这个行业里面拥有那么大的话语权，是胜在这三个方面。

如果你买品牌房企的房子是觉得他们的房子质量好一点——确实会好一点，但是也就稍微好那么一点点。因为全中国的整个住宅开发建造水平，还没有达到日本那么高。

10th

第十条：如何挑楼层。这个问题好像很小，但是我们在买房时候必然要面临的。

很多人会给出各种各样的理论，什么扬灰尘，什么景观更好，什么阳光更充足——都不用 care。每一个楼层都没有错，就看你喜好什么。你喜欢阳光好的，就买高一点；你更在意价格，就买低楼层。

但是如果仅仅从投资的角度来看，那可以去买低楼层。因为开发商在给新房定价的时候，比如说 2 楼跟 16 楼，价格系数相差有点大；但是当这套房子拿到二手房市场去卖的时候，价差仍然在，但不会有这么大。所以，楼层随便挑。

11th

第十一条：别墅和排屋。这是很多人的心头好，但如果你没有别墅和排屋的居住经验，我提醒大家注意一个点：谨防你内心深处的浪漫病，城市资源比风景更重要。

城市资源就是各种地铁、购物中心等等配套，它是雪中送炭的东西；风景对别墅来讲是锦上添花的东西，如果只有风景，没有城市资源，这种别墅就算了。

12th

讲了这么多，汇总成一条就是：兴趣宜小众，买房宜大众。

你可以玩莱卡相机，可以听黑胶唱片，这些都是小众兴趣，但是买房不能这么小众。比如说，160 方的房子，你把它做成一房，当然住得很爽，但它是一个很小众的需求，想要卖它的时候就很难卖。所以，我们挑选房子的时候要考虑的一点是，它够不够主流？将来我卖二手房的时候，有多少人会来买？

13th

这六节课基本上讲的都是住宅，最后一讲，我们要关注非住宅，也就是公寓、写字楼这些房产品。

谢谢大家，我是熬了三天夜的刘德科。