回忆录！1995-2020年，南宁房价翻了11倍，从1千元涨到了1.1万元！

过去25年，是南宁城市跨越式发展的25年，也是南宁楼市激荡的25年。 那么，25年里南宁楼市到底发生了啥？ 当年390元/㎡的宅基地真的很便宜？ 南宁单价最早破万的楼盘，竟然不是幸福里？ 楼市调控与房价到底啥关系？

25年，南宁房价翻了11倍

现在，大家都知道房子是“商品”，而且抗跌通胀，保值增值，怎么看，怎么香。

但你知道“房”和“商品”是怎么挂钩的吗？ 这得追溯到40年前。 1980年，中央把房子定义为商品。 这被称为中国房地产市场化的元年，也才有了后来的“商品房”。

但那会的南宁，还是一个名不见经传的小城市。要么是自建房，要么是单位福利分房，距离真正的商品房市场，还有18年的路要走呢。

本文要说的是1995-2020年，25年间南宁房地产的那些往事。25年，最直观的变化，就是房价。

▲1995-2020年间，南宁房价每平米从1000出头，到如今的1.1万，翻了11倍。

“我真是生不逢时啊，当年房价那么便宜，可我却还小。”

“后悔啊，当年1000多元一平，我怎么就没多买几套？”

“现在这房价，再看看当年，真想抽自己几巴掌。”

姑姑总是听到很多扒友这么说。 然而脱离收入谈房价，就是耍流氓。 房价收入比，才是揭穿上述言论的真相。

▲1995-2017年，南宁职工与农民收入对比。数据来源：南宁统计局

以1998年为例，一个在岗职工年收入7315元，平均月薪609元。但当时的房价约为1800元/㎡，假如买80㎡，也要不吃不喝19.6年才买得起。

对于普通人，房价从来就没有“便宜”一说。现在看当年，很多人不过是事后诸葛亮。 以下，姑姑就带你走进各个阶段南宁楼市的发展与变化。

1995-1999年

市场萌芽，从福利分房到商品房

25年前的楼市，到底是怎么样？

1995-1999年，是南宁楼市从福利分房向商品房过渡的阶段，也是商品房萌芽期。

早些年，手捧铁饭碗的职工，有福利分房；如果是老南宁，则有祖辈留下的宅基地；商品房，还是个新鲜事物。

所以，这一时期的商品房，摸着石头过河，地位有点尴尬，市场化程度低，受众很窄。由于是刚刚兴起，所以很多楼盘广告，都坦坦荡荡地说自己是“微利商品房”。

而这个小南宁，老朝阳是当仁不让的NO.1，南湖还是一个要向朝阳拜山头的小弟。

▲1995年，楼盘房价988、1298元/㎡起。这时候打出“微利商品房”，还不足以引起民愤。

▲荣和第一盘荣和新城在1995年打出广告，向市民们征求总平图和购房建议。可见，刚成立2年的荣和，还是“初出茅庐”地产新兵。此时荣和还不知道，这个盘是它成为“广西一哥”迈出的第一步。

▲1994年，南宁首次拍卖国有土地。1995年，南宁举行第二次土地拍卖，2宗地块位于朝阳桥和南湖桥边。此时的南湖还是刚开发的新区热土，从地块的起始价来看，朝阳还是当仁不让的老大哥。

▲1996年民族大道东上的别墅宅基地，390元/平，请注意哦，是地皮。一块800㎡的地块，总价31.2万。

▲这时期，仙葫、邕宁有不少宅基地出让。当时能拿出十几二十万的人，并不简单。然而，也就是仙葫大量宅基地的出让，缺乏统一规划，注定了日后的仙葫，终难成气候。20多年过去了，仙葫几乎成了被遗忘的“角落”，城市面貌还停留在县城的水平，大量别墅地块烂尾。（1996年）

▲这个阶段，楼市以安居工程和经适房为主。北湖小区、明秀小区、新兴苑就是比较有名的项目。那时的广告语真是朴实无华。

1998年，《还珠格格》红遍大江南北，这一年也恰是楼市一个分水岭。

早期楼市开发粗放，导致海南、北海产生大量烂尾楼。国家出手救市，结束了福利分房的政策，南宁福利分房也戛然而止。 突然没了福利分房，很多南宁 人开始转向商品房市场，需求逐渐释放。

中国人爱存钱，也不爱欠银行钱，但以当时南宁人的收入，全款买一套房谈何容易？

▲1995-1999年，南宁职工与农民收入对比

▲1995-1999年期间，中国居民杠杆率并不高，直到2008年4万亿刺激之后，才大幅上升。

所以，“美国老太太”利用杠杆贷款买房，早买早享受的案例，逐渐扭转爱储蓄的“中国老太太”的观念。首付+按揭贷款的买房模式，在双职工家庭慢慢被接受。

多年以后，中国人终于知道，长期贷款本身就是对通胀的一种对冲，也是这辈子唯一可以贷款30年买的东西，真香。

▲中国近10年通胀率走势

那时期南宁打出来的广告，带着时代的烙印，还蛮有意思。

▲“百姓购住房，工行帮您忙”。工行很灵水，推出20年七成贷款业务，不知当时的南宁人是否感冒。

▲中华路上这个楼盘的广告，是不是有种“舍我其谁”的霸气？（1998年）

现在银行按揭稀松平常，但当年，银行提供按揭可是要打广告的一大优势。

▲这时期，南宁涌现了不少优秀的安居小区，获得国家级殊荣，北湖安居小区就是其一。这时期的安居房888-1208元，商品房1238-1598元/平。

▲最近，海南启动现房销售制度，可谓石破天惊。不过，在21年前，南宁秀湖花园打出广告，现房1350元/㎡，即买即办房产证。（1999年）

2000-2005年

整体向东，南宁进入新时代

如果用一个词来概括2000-2005年南宁的楼市，“南宁东进”则是一个划时代的注脚。“南湖新区”“埌东新区”开发如火如荼，凤岭虽然还是一片荒山野岭，但也开始崭露头角。

▲2001年，南宁晚报刊发《东进！东进！》文章。

2004年10月，首届中国-东盟博览会在南宁举办，南宁成为中国-东盟博览会永久举办的城市。 此时的楼市开发，老城区江南、朝阳、北湖还是主阵地，南湖板块、金湖CBD、地王大厦、会展板块、商务区、凤岭等新区则开始推进。

▲埌东汇春路上的汇春名庭，广告开始是彩色的，“效果图”开始用于报纸广告上。广告语看起来有点土，但把想表达的内容都表达了。（2000年）

▲民歌湖附近的名都苑，是较早一批打出“豪宅”概念的楼盘。从打出的区位图可以看出，那时的埌东，配套和路网都还比较欠缺。（2000年）

▲金浦路上的圣展独立公社，瞄准的是投资者。明明白白地把月收益和月供差价打出。查了一下，那里现在35平的租金是900-1000元。（2003年）

▲金湖CBD上的金湖湾，广告上打出“地段论”。那时很多广告，都喜欢把什么都说了，画面满满当当。（2003年）

▲会展航洋城后面的香榭里，是当时比较“偏远”的楼盘了。广告上倒是蹭上了航洋、会展中心等大IP。（2003年）

▲凤岭时代的真正开启，是从荣和山水美地开始。这个小女孩的形象，一直代言了好多年。2015年，荣和悦澜山又用了这张照片做代言，掀起一波情怀杀。（2003年）

▲除了山水美地，凤岭不得不说的另一大盘就是翡翠园。凤岭一南一北两大盘，才“圆满”。那时的中房开发了不少楼盘，现已改名为轨道地产。（2003年）

▲航洋国际城首期开盘，此后一枝独秀多年。未曾想，8年后，万象城开业，两大商业体大有暗中较量之势。后来航洋改规划、改名“会展航洋城”，一度陷入绝境的商场起死回生。2018年，它还在抖音上一度成为“网红”。（2004年）

▲2005年的地王大厦打出“铁定11月封顶”的广告，现在回想，幸好当时没遭遇黑天鹅事件，要不然就打脸了。273米的地王大厦，是当时我国西南第一高楼。直到2014年，才被柳州地王国际财富中心打破。（2005年）

正当南湖、埌东、凤岭开发正酣时，老朝阳万达广场的出场，才是“王炸”。什么叫“姜还是老的辣”？这就是。

▲2003年，朝阳万达广场开盘，当时的价格并不便宜，外铺均价3.7万元/㎡，内铺均价3.2万元/㎡。这是南宁最旺也是最赚钱的商业之一，当年买了这里铺面的业主，现在是真的躺在金山银山上了。

▲七岔路口，在建的朝阳万达。（2004年）

这一时期，南宁城市算是进入新一轮的城市开发之中。从南宁城镇化率的水平来看，这一时期南宁的城镇化率明显上升。

▲南宁各阶段城镇化率

2006-2008年

五象新区正式启动，4万亿救市

2006年，对于五象新区是极具历史意义的一年。

2月23日，南宁发布《南宁市五象新区概念性总体规划方案国际征集公告》，多家国内外公司参与五象新区规划设计。 同年4月，五象大道工程开工，标志着五象新区建设正式启动。

不过，那会的楼市还没五象什么事。

▲2006年良庆区的金地花园上市，打出的还是“良庆新区”，此前阳光新城因为靠近五象岭，则打出“五象岭新区”。五象新区的概念还没真正形成。

2006-2007年，这2年是调控年，“国八条”、央行6次加息、商品住房不能二次按揭等一系列政策先后祭出。

2007年上半年，楼市表现“平平无奇”。然而，到了下半年，楼市开始狂飙。南宁房价达3700元/㎡，环比上涨24.7%。

好日子就在2008年戛然而止。2008年，全球经济危机，没人能独善其身。 南宁楼市各方面的表现，让ZF心急如焚。

▲2008年，南宁商品房、土地成交大跌，房价回落。

楼市成交量、土地成交、交易金额全面下挫，楼市低迷可见一斑。

▲南宁经典的营销事件，盛天茗城不分楼层、不分朝向，统一一口价4280元/㎡。可惜那个画面没找到，只找到了这个有“起”价的画面。如今，该楼盘价格已破两万。

▲汇东郦城打出3390-4300元/㎡的价格区间。不过，汇东郦城的房价，一直低于板块楼盘。

▲江南大盘南宁奥园打出2980-3150元/㎡。

▲2008年是奥运年，南宁经典楼盘之一瀚林华府在当天打出了与奥运相关的广告。当时宣传的豪装标准是4000元/㎡。

楼市不振，当年的媒体报道说，房地产暴利时代已终结。

▲它不知道，半年后房地产便迎来了新一轮暴涨。

一叶知秋。不仅南宁如此，全国更是如此。于是，一副猛药来了：4万亿救市。只有房地产这副猛药，才能将经济拉出泥潭。

2009年

炒房团杀到，房价报复性上涨

2008年发生的一切，为2009年楼市的报复性上涨埋下了伏笔。这些举措，犹如一声春雷，炸醒了沉睡中的楼市。当年，最火爆的板块，当然是凤岭北、商务区。

全国各地的炒房团杀到南宁，一下飞机，他们拉着拉杆箱直奔售楼部。一名东北大叔告诉姑姑，当年他在盛天华府买了将近一栋楼。 商务区10万元/㎡的天价商铺，也是那时诞生的。 据媒体报道，当年商务区很多楼盘的业主，60%是外地人。

不过，这也可以理解，绝大多数老南宁人是只钟情于老城区，看不上山高水远的凤岭也是正常的。

▲2009年8月8日，凤岭北荣和大地首期开盘。当时均价未超5000元/㎡，500多套房引来近3万人抢购，成为南宁楼市最经典的一幕。

▲当时开盘的盛况。来源：广西新闻网

▲商务区的领世郡1号，成为南宁首个单价破万的楼盘，当时的报价为1.38万元/㎡，让人惊掉下巴。半年后，商务区几乎所有楼盘均价破万。

▲利海亚洲国际当年也是被捧上了天。即便售价过万，2期开盘依然敢打出热销广告。按照广告上的说法，1100套，销售额超3亿，那岂不是均价2.7万？还是包括了1期的销售额呢？可惜，利海现在却成了商务区烂盘之一，商业还烂尾了。

▲凤岭北凤岭山语城首期预约。暴涨时期，楼市依然还有人匠心做产品。风情洋房，当时虏获了不少人的心。

▲城南大盘普罗旺斯，蝉联了多年销冠。说起来，龙光是最热衷于拿D王的一家开发商，普罗旺斯，水悦龙湾、君御华府、世纪、天曜、天瀛都是。

救市猛药，炒房团杀到。2009年，南宁楼市供不应求，供应351.15万㎡，成交却高达678.63万㎡，青秀的成交量，更是占据了当年成交量的55.6%。

▲青秀区大热，商务区、凤岭北功不可没。

炒房团推高，楼市需求喷薄而出，直接推高了南宁房价。当年，珠海华发还在柳沙拍下地王，总价24.7亿元，楼面地价超5800元/㎡。

▲2009年开始，南宁房价出现第二轮明显上涨

2010-2015年

调控频出，南宁祭出限购令

2009年楼市太“妖”，总不能就这样瞧着房价蹭蹭上涨。所以，2010-2015年，无论是全国还是南宁，政策频出，迎来史上最严调控。

慢了几拍的南宁，于2011年，南宁祭出限购、限贷等政策。这一招可谓是釜底抽薪，南宁楼市瞬间哑火。

楼市艰难，不管是大热的凤岭还是老城区，都纷纷推出抛出优惠的橄榄枝。五象还是不受待见的偏远板块，华润24城4999起就是那时候打出来的。

不过，五象核心区第一盘碧水天和首开打出均价8800元/㎡的“天价”，舆论哗然。此后，它也难熬，房价一度跌至6字头。

直到2014年，南宁打响全国限购松绑第一枪，以“北部湾同城化”为由，对北部湾城市居民松绑。9月30日，宣布取消限购令。 随之而来的，是2015年7次降息，降准，降首付，全面放水。

▲南宁经典广告语：首付？对面两个包包而已。人们只记住了这句成功的广告语，但很少记住是哪个盘。当年，天池山4500元/㎡起。（2011年）

▲2012年，红日2盘打出广告，那时看着还挺风光。然而风光之下，悲剧也许在2010年拍下金浦路地王时已经注定。没过多久，红日跑路，留下了几个烂尾盘。

▲2012年9月1日，华润万象城开业。幸福里也于这一年启动预约，南宁算是有了真正的豪宅。姑姑记得，它有一句广告语是，广西每10辆劳斯莱斯，有7辆停在幸福里地下室。

▲2013万达公馆首开，均价1.6万元/㎡，价格确实透支了。现在的二手报价，停留在1.8万左右。

▲凤岭中央广场这个三产房还挺高调的，在报纸上打出2988元/㎡起的超低价。然而在几年前却遭遇资金危机，烂尾了。（2013年）

▲调控之下，2009年不可一世的商务区开始降价，东盟中央城首开8字头。凤岭北荣和千千树打出“7”字头特惠。（2013年）

▲2014年，五象神仙打架。华润、万科、绿地三大楼盘掀起“价格战”，当年的五象湖是多么不自信。错过4999起的神盘，有多少条腿都要被拍断。

▲中海国际社区打出5588元/㎡起特惠房。那时候的主城区任何一个板块，貌似都可以碾压五象。（2015年）

▲五象还不怎么受待见。花70万元就可以在五象新区买下一块宅基地。（2015年）

▲市场下行，龙胤花园花了10多万元在报纸上连续3天打出“史上最贵”的字。（2015年）

不过，调控之下，并未阻挡外来房企入邕的步伐，万科、绿地等一线房企纷纷在南宁圈地。

▲外来房企入邕时间

2016-2020年

地王频出，五象跳涨，楼市横盘

2016年是南宁DW频出的一年。凤岭北楼面地价7157元/㎡，凤岭南楼面地价更达11400元/㎡。相思湖、那黄大道、三塘、五一路、安吉板块等，纷纷拍下高价地块。 此外，南宁土地平均楼面地价迈入“3”字头，环比上涨121.97%。

▲2016年南宁各板块拍出高地价。来源：克而瑞

▲2011-2016年南宁楼面地价走势

来感受一下当年的广告画风。

▲大唐拿下铜鼓岭地块后，一房产销售发的朋友圈。

▲地王后，各大楼盘纷纷刷屏要涨价，但仙葫长岛800里香江却反其道而行，说要让南宁房价重回“4”字头。

▲谁还记得汉军还拿下过地王么？其实这是一宗商业用地，跟住宅用地不是同一回事。

2007、2009、2017，这3个年份，是南宁楼市房价蹿得最猛的三个阶段。

2016年年底，南宁开始执行限价销售。2017年，南宁土拍实行“两限一竞”的规则，还出台了“三级精装”，精装标准最高3000元/㎡。

被抑制了溢价的开发商，纷纷开始“毛改精”，南宁至少提前10年迈入精装时代。 南宁房价也一路高歌猛进，整体均价破万。 此时，楼市乱象也频出。 不过，五象在这时期开始真正翻盘逆袭。

▲五象湖与南宁整体房价对比。

尤其是五象湖，无论成交还是房价，均是南宁跳涨最快的板块。学区房，被不断热炒。

▲学区房被不断炒热，金旺角2.5万元/㎡惹争议，去年单价迈过3字头了。（2018年）

▲捆绑销售车位等乱象频出。（2018年）

▲南宁利率不断走高。别说9折优惠了，现在直接加点200的都有，现在南宁利率领跑全国。（2018年）

▲商品房捆绑精装，房价贵，南宁这时期涌现出二三十个三产盘，基本都是2、3字头的超低价，尤其火爆。（2018年）

2019年3月，南宁还拍出了五象湖地王，市场一片狂欢。

▲龙光拿下五象湖地王，楼面地价14400+，周边楼盘刷出的一组海报。（2019年）

事实证明，不按规矩出牌，总会遭来一顿暴击。 在中央坚持“房住不炒”的主基调下，在稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”之下，楼市进入了意料之中的新横盘时代。

▲碧桂园率先开始大甩卖，打出7字头特惠房。

▲打出8字头特惠房。

这个横盘，一直横到年底。 很多人期待，2020年，这一切能翻篇，但人算不如天算，开局的黑天鹅，让楼市雪上加霜。 但愿，一切能尽快的好起来。

25年楼市史，不要白看了

南宁25年楼市，说长不长，说短不短。 不论你是地产人士还是普通购房者，不要当花边八卦看看就过了，有些买房道理，你一定要懂。

1.房价从没大跌过，中途偶尔做个俯卧撑或横个盘。但把周期拉长你会发现，房价一直涨。买房自住，不必纠结一时涨跌，也不必指望买在最底部，因为长远看，房价会涨。当然，如今也不建议再加杠杆短炒，毕竟市场已时过境迁。

2.不要以现在的眼光去看过去，也不要以现在的眼光去看未来。你觉得10年前的房价便宜，但10年、20年后，你也会觉得现在的房价便宜。

3.如果一套房因为太贵而犹豫，能力之内买它；如果一套房因为太便宜而犹豫，放弃它。

4.政策收紧，房价横盘；政策宽松，房价上涨， 这是25年来的楼市规律。

5.南宁城市格局变化告诉我们，规划指向哪里，ZF在哪里大投资，就在哪里买房， 埌东、凤岭、五象就是这么过来的。

6、任何一个新区冒头，千万别小瞧了它。今日你看不起，明日很可能你就高攀不起。