15天楼市连发3道“降温令”，2亿无房者有依靠了？央行第4次表态

最近一段时间，楼市里的各类信号层出不穷。

先是各个城市给房地产送“复工礼包”。

从2月中旬开始，先是西安、杭州、上海、无锡纷纷发布土地出让金延缓缴纳期限，放松预售条件，随后南宁、东莞、钦州、抚州等地继续密集出台政策，从调整公积金贷款、给予购房补贴等方面支持购房需求。

很明显，从松绑房企的供给端，到提振购房的需求端，各个城市的调控思路开始出现了变化，我们看到部分银行如浙商银行、建行深圳分行传出了2成首付的消息，还看到了越来越多的城市加入到了“买房送钱”、“降首付”的行列当中。

正当楼市对于这一波宽松潮寄予厚望时，高层表露出的态度却异常坚定。

比如，15天时间内，高层连发3道“降温令”，信号非常明确。

第1道，是在2月21日，央行副行长刘国强接受媒体采访时表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。“房住不炒”仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。

第2道，是在2月25日，银保监会办公厅主任肖远企明确表示：房地产金融政策尚未作出调整，银保监会将会对房地产融资情况进行监测，动态掌握最新情况。各地根据所在地区情况对房地产市场进行因城施策，但这是在坚持房地产金融政策大框架下采取的适当调整。

第3道，是在3月3日，中国人民银行会同财政部、中国银保监会召开金融和经济发展座谈会暨电视电话会，这次电话会所透露的信号，是我们今天要讲的重点。

会议强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

注意此次“降温令”与前两次的不同之处。

一方面，是央行与银保监会、财政部高层3个部门一同召开会议，规格不可同日而语。

另一方面，这是央行第4次表态楼市了，频率之高，是2017-2020这3年从未有过的，堪称罕见。

第一次是在2月17日，央行否认调整MPA房地产信贷考核指标，银行按揭比例、开发贷的占比都不能过低，跟2018、2019年的考核一样严格，不用指望房地产会有更多的信贷资源投入。

第二次是在2月19日，央行发布2019年第四季度《中国货币政策执行报告》，其中提到：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

第三次是在2月21日，央行召开2020年金融市场工作电视电话会议，部署2020年重点工作，会议要求：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

不到20天的时间，4次表态针对楼市表态，是3年来首次出现的信号。

更重要的是，我们看这段时间无论是央行，还是银保监会的具体表态，释放的风向很清晰。

1，楼市调控是有“边界”的。

何为“边界”？

如果是像前段时间那样，只是针对房企供给端松绑，帮房地产行业顺利渡过现金流压力较大的时期，这是理所当然的事，毕竟房地产关乎上下游几十个行业，建筑业、家具、家电、施工、工程机械的从业人员高达数千万。

但是，调控的“边界”是：不能再次推高购房杠杆，重复2015-2017年那样的地王潮、抢房潮景象，这是非常清晰的信号。

2，2020年房地产的空间非常“狭窄”。

注意高层最新表态的一句话：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

也就是说，2018年、2019年楼市的气氛，会在2020年得到延续，不会有大的变化。

拿房价来说，前年和去年的百城房价指数均保持在5%以内，步入“稳中有降”的三四线城市越来越多，如果加上房屋的持有成本、资金成本，也就意味着买房可能已经“亏钱”了。

显然，2020年的情况也大同小异，适度的边际放松是允许的，即房价涨跌都在3%-5%以内，但大起大落的走势不会再重现。

笔者认为，这预示了未来楼市的两个趋势。

1，16万亿的楼市已经有“着落”了。

2019年，我们的房地产市场成交额已经达到了空前的16万亿的规模，这样的体量，足以让其他行业难望房地产的项背，正因为越来越多的资金涌入到楼市，城镇化进程依然在加速，所以出现任何风吹草动，都可能会对上下游产业链造成影响。

因此，包括央行、银保监会在内的高层部门反复针对楼市表态，就相当于给16万亿的楼市吃下了“定心丸”，政策没有变，定位也没有变，房住不炒的思路依然很清晰，这无疑会使规模巨大的楼市运行的更平稳。

2，2亿无房者有“依靠”了。

数据显示，我国目前的流动人口在2.41亿左右，与此同时，租房人口也恰恰是2亿左右，也就是说，伴随着城镇化加速进程，在城市里没房的人达到了2个亿，相当于有2亿家庭有意愿在城市里买房。

在过去这些年，2亿无房者有点“无依无靠”的感觉，楼市风向说变就变，首付水涨船高，月供收入比也持续攀升，不知何时该入手，生怕掏空继续买套房子又站上了“山岗”。

这样的情况在2020年会得到改变，调控的底线已经明确，市场预期不会像以前那样说变就变。

房价、地价都会进入“稳中微幅波动”的趋势，加上不断推进的老旧小区改造和租赁房市场，能够在房地产市场里拥有“确定性”，才能让无房刚需族安心。