6年沉浮，天津中心城区“王者级”板块憋了个大招儿！暗藏爆点……

天津一个重量级板块突然揭开面纱。

这也是“最让人惦记的板块”——海河柳林地区。

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1月10日，天津市规划与自然资源局官网公示了《海河柳林地区城市设计草案》。

原来我们以为早就看透了这个板块，但其实只是看到了它一半的真相。

几大看点

● 披露出“三线交汇”的地铁枢纽

● 区域内共设7座地铁站

● 很遗憾，河景住宅规划太少

● 南北岸各有一座“精神堡垒”，是天津新地标

● 规划一个大型沿河生态公园

区域位置

海河柳林地区位于中心城区东南部，该片区位于东丽、津南、河东、河西的四区交接处。

距河西区文化中心4公里，距滨海国际机场6公里，距国家会展中心7公里左右。

功能分区

海河柳林地区形成“一河两岸、一路两心”的功能分区结构。

其中一河为海河，两岸为海河南北两岸，一路为规划中设计产业资源集中的龙宇路，两心分别为国际设计中心和柳林生态中心。

总平面图

海河柳林地区四至范围：东至外环快速，西至昆仑快速，南至大沽南路，北至津塘路，总面积14.5平方公里。

总体鸟瞰图

海河柳林地区以面向市民开放的生态空间、通达便捷的道路交通系统、集约紧凑的用地布局和配置均衡的公服配套，塑造以智慧、生态、宜居的天津“设计之都”核心区。

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海河柳林地区，从2014年开始至今，沉浮了6年。

这6年间，板块定位已发生变化：

名称从“天钢柳林”转变为“海河柳林”；

定位从“天津城市副中心”转变为“天津设计之都核心区”。

● 2014年，天钢柳林城市副中心（津南区部分、河东区部分、东丽区部分）控规草案公示。

● 2015年，天钢柳林城市副中心规划公布。

天钢柳林城市副中心地区目标为建设成为面向滨海新区、辐射全国，以生产性服务业为主导的城市副中心。定位为工业设计中心、文化创意基地、研发总部基地、生态宜居社区。

● 2017年，天津市规划局对“关于加快推动海河中游段开发，尽快启动柳林副中心建设的建议”的答复发布。

● 2018年，东丽区10-09单元（天钢一期）修改控规，商业改居住。

● 2019年，《天津市双城中间绿色生态屏障区规划（2018-2035年）》方案公示，天钢柳林地区被定位为科技服务核心。

● 2019年，天津市规划与自然资源局发布公告，对“天钢柳林”进行名称更正，正式命名为“海河柳林地区”。

● 2020年，海河柳林地区城市设计草案公示。

至此，“副中心”的帽子已经从海河柳林头上摘掉了。

事实上，2019年西站城市草案公示时，也改变了定位，从“西站副中心”转变为“西站商务区”。

如今看来，2017年天津提出的“一主五副”空间结构（即小白楼文化中心主中心+西站副中心、天钢柳林副中心、北部地区副中心、侯台副中心、津滨大道五个副中心），已出现微妙变化。

并不是说这些板块不重要了，只是未来发展会更加细分，不以“副中心”一词全概括。

比如西站板块主基调为商务金融、海河柳林主基调为科技创新。

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海河柳林地区是一个“综合区”，以海河为界，北岸为河东区+东丽区；南岸为河西区+津南区。

“四区合一”形成跳脱出行政区的独立板块。

如今天津核心区海河两岸地区已经形成了这样的共识：

自成一派，无论是房价还是公建配套等，都不太受各自行政区的“控制”。

这样的结果就是，不断巩固海河沿线作为天津城市发展主轴的地位，良性循环。

海河柳林地区，也是天津市中心、海河主轴上，能大规模开发的最后5公里河岸线。

谋划6年未动，如今看来，是憋了个大招儿。

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在公示的总平面图中，可以发现几条地铁线路的痕迹：

地铁10号线、地铁11号线、Z1线，当然还有已经通车的地铁1号线、地铁9号线。

地铁10、11号线目前已经在建，线路站点已确定。

在海河柳林地区中，地铁10号线设3站：龙涵道站、环宇道站、柳林站；

地铁11号线设5站：学院北路站、海河东路站、环宇道站、雪莲南路站、招远路站。

Z1线也横穿其中，虽然尚未公示全部站点，但通过走势，基本能确定的是环宇道站。

由此得出，海河柳林地区蕴藏着一个“三线交汇枢纽”，刚好位于“国际设计中心”附近，是整个板块的核心所在。

这也具备成为天津重量级的TOD基础。

地铁10号线是天津东部的一条纵贯线；地铁11号线是天津的一条横穿线，基本都能连通起河西区、河东区、东丽区。

之所以天津南部与东部“互动性”差，除了海河的天然割裂外，主要就是因为海河柳林地区没起势，形成断档。

导致各区一到这里就变成了末端神经，没有新的“发动机”，所以越来越陌生。

如今一横一纵两条地铁线已经“编织”进了海河柳林地区，一共设7站，也就意味着既要承接上三区的外溢需求，也要承担起面向东部的输送通道。

海河柳林地区的启动，一方面能“顶起”新八大里，另一方面最利好东丽区。

因为它会是一个新引擎，填补断裂的区域价值，支撑起踏腰的房价，形成正常的房价梯度。

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海河柳林地区具体是怎样规划的？分区来看。

河东区部分

河东部分规划有居住和商业。

招商雍景湾东侧地块规划已经出过，将形成难得的河景房，区域内其它新住宅都算不得是一线河景。

海河柳林区域的“二心”之一“国际设计中心”规划在此区域内，非常重要的“龙宇路”也在此，被规划为设计产业资源集中的道路。

临河的一部分空地规划为公园。

目前区域内纯新盘有格调河东项目，售楼处已亮相。

二手房招商雍景湾参考价3.5万/平米，雅仕兰庭参考价2.6万/平米。

东丽区部分

“三线汇合”的地铁枢纽位于东丽部分，这个枢纽南侧的商业地块，就是北案片区的“精神堡垒”。

从鸟瞰图能够看出，这是一片天际线非常高的商业集群，在所有建筑中脱颖而出。

再叠加交通枢纽的存在，显然是要打造成城市地标。

很遗憾的是，东丽部分沿河地块均规划为商业，几乎没有住宅的供应。

有可能是考虑到海河两岸风貌的统一，也确实只有商业集群才能营造出超强的现代都市感。

紧挨着地铁枢纽有个欣圆小区，很神。

天津二手房价从高点已经跌了约25%，这个20年房龄的老破小竟只跌了10%，因为受到地铁红利的辐射，它已经提前透支了房价，扛住了。

此外，稍新一点的小区，如蓝天花园、海颂园参考均价1.9万/平米。

津南区部分

海河柳林地区的另一个中心“柳林生态中心”，规划在津南部分。

这是一个超大规模的沿河公园，公园南侧规划为南岸的“精神堡垒”，一片颜值很高的商业集群。

目前现状为空地，未来城市界面“脱胎换骨”。

另外，还规划有两大块居住用地，其中位于柳林生态中心西侧的，能形成一部分河景房。

区域内“老破小”林景家园、柳景家园参考均价1.7万/平米。

啥也不说了，赶紧看看房子去。

河西区部分

河西部分没有太特别的地标，最重要的“龙宇路”有一部分在此片区。

从图中看，沿河地块也规划为商业或者产业，住宅均为二线河景。

区域内天房海河湾还有2栋高层待售，面积约50-100平米，预计均价3.1万/平米。

金海湾花园二手房参考均价2.7万/平米。

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● 整体来看，海河柳林区域的规划中基本不涉及大规模的住宅拆迁，大多以空地新建为主。

● 比较遗憾的是，区域内商业占比较大，新增居住用地并不多，特别是一线河景房，很稀缺。

虽然保持了海河两岸建筑风格的一致，但毕竟如今天津商办楼空置率很高。据戴德梁行统计数据，新八大里写字楼空置率为75.3%。

海河柳林区域又规划了如此大体量的商业集群，有些过剩，后期或将再调规划。

● 区域内地铁站点较多，住宅基本都能“沾光”。

● 整体城市界面大有改观，所以现有住宅将有价值提升的空间。

海河柳林地区的规划姗姗来迟，不过没关系，这不妨碍它成为天津城市封面上不可忽视的重要一笔。

接下来，一旦土地开始出让，也就意味着海河柳林区域真正启动了。

海河柳林地区、侯台风景区、西站商务区，已成为天津最值得期待的三大板块，谁能最先起势，拭目以待！

特别强调：目前的草案设计仅处于公示征求意见阶段，并不代表最终结果。有关具体规划以及拆迁，需要等详细控规公布才能断定，文中解读仅供参考。